これって失敗?割高物件を購入してしまったとき

『購入した物件の運用状況が思っていたよりもよくない・・』

『現状の賃貸状況は悪くない、でも収支がトントン。・・いや少し持ち出しがあるかも」

このような状況の場合は、先々大きく改善していくことは簡単に見込めない可能性があります。

結論から申し上げると、もし損失が出続けるような物件を購入してしまった場合は、プラスに転じる見込みがない限り、早期に見切りをつけてしまうことが大切です。

傷口は浅いうち、広がってしまう前に対処することが致命傷を避ける最大のリスクヘッジとなります。

 

先ずは現状の把握から

一番大切なことは、自分の運用状況を知ることが大切です。

黄色信号の状況は、

「想定していたよりもお金が入ってこない。」

「いや、むしろ給料から返済に充てている」

という場合は注意が必要です。

 

不安を感じたらプロへ相談

「あれ、ちょっとおかしいかも・・」と、感じたらプロへ相談することをお勧めいたします。

相談先として投資用物件に精通した専門業者であれば、状況を的確に判断し教えてくれることでしょう。

ただ、ここで注意しなければならないのが、販売してくれた売主業者の担当者や、そのグループ会社の賃貸管理の担当者に相談されることはお勧め致しません。

「どうして?」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、物件を販売した販売会社や担当した営業マンの立場からすれば、「どうすれば失敗と悟られないか」という視点から考えた回答をする可能性が高いからです。

客観的にみればあからさまにパフォーマンスが悪い状況だと誰しもがわかる内容でも、購入してもらったお客様へ「その不動産投資は失敗ですよ」なんて、もし私が販売会社の営業マンなら口が裂けても言えません。

 

売却する?

失敗している事例で一番多いのが、物件のもつポテンシャル以上の価格で購入して、且つ融資を受けている場合です。

売却してスッキリさせるには、それ相応の出費が伴います。

例えば、

  • 購入当初の借入が2,300万円
  • 5年程運用してローン残高が2,080万円
  • 売却予想価格が1,900万円

だとすると、諸経費(抹消費用、仲介手数料など)含め200万円以上の“持ち出し”となります。

売却するにはこの“持ち出し”を自己資金で用意する必要があります。

預貯金やすぐに現金に換えられる資産、借入等で工面することが出来なければ物理的に売却することは難しいかもしれません。

 

賃貸し続ける?

「売却自体が難しい」、「損切りなんて考えられない!」という場合は必然的に保有し続ける選択になるでしょう。

ここからできることとすれば、2パターン考えられます。

  • 物件の収益性アップ(リノベーション、賃貸条件の変更等)
  • 支出を抑える(管理料の見直し、利下げ交渉、借り換え等)

個人的には、管理会社変更によるランニングコスト(業務委託費)の見直しが、副業の合間で直ちに取り組めることではないかと考えます。

管理委託料は、同じ業務委託内容だとしても、管理会社によって2,000円~4,000円も違うなんてことはザラにあります。

失敗しないためには?

不動産投資は、スタート時点(入口)でその後の是非が決まると言われています。

物件取得後の収支計画・シミュレーション、購入後の管理を任せる管理会社の選定(サービスや費用の比較)など、ここの手間を惜しまず良い業者を見つけることが出来れば、失敗の回避率が大幅にアップすることは間違いないでしょう。

 

投稿者渡邉
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1990年 秋田県鹿角市 出生 2013年 株式会社FGH入社。不動産業界歴8年のノウハウを生かし収益不動産のプロフェッショナルとして、数多くの不動産を仲介する。 現在は、投資用不動産の売却・販売など幅広く担当している。