• 横浜の賃貸管理会社の管理の流れとは?

賃貸経営をこれから横浜で始めたいと思っている人や詳しく横浜の賃貸経営について知りたい人は、まず賃貸管理の流れについて把握しましょう。

ステップを順序よく踏むことによって、賃貸経営がスムーズに始められます。

賃貸管理の流れとしては、次のようになります。

・賃貸管理について賃貸管理会社に相談する

まず、賃貸管理について賃貸管理会社に相談します。

賃貸経営を始める人は、いろいろな疑問、要望、質問などがあるでしょうから、このようなことを解消しましょう。

賃貸管理会社に相談することによって、その人に最も適したプランを豊富に提案してくれます。

無料で管理物件を調査してくれるためぜひ相談してください。

豊富に経験があるスタッフが、管理状況、希少価値があるかどうか、築年数、眺望、設備の豊富さなどいろいろなポイントに基づいて、物件に適した家賃についてアドバイスしてくれます。

・賃貸管理会社と媒介契約を結ぶ

次に、賃貸賃貸管理の媒介契約を結びます。

媒介契約としては、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があり、いずれかをこの中から選んで契約します。

手続きが終わると、媒介契約が貸主と賃貸管理会社の間で結ばれます。

・入居者を募集して審査する

契約が終わると、次に入居者を募集して審査します。

提携している不動産業者を訪問した人に物件を紹介したり、物件情報をインターネットを利用して発信したりするなど、入居者をいろいろな方法によって募集します。

入居したい人が現れたときは、手続きや審査なども行ってくれるため楽でしょう。

・賃貸借契約を結ぶ

審査が終わった後に契約条件を見直します。

入居したい人から契約内容を調整したいこともあるため、賃貸管理会社と相談する必要があります。

このときはしっかりと賃貸借契約の内容をチェックすることが必要です。

内容がもし誤っていれば入居したい人とトラブルになるため、確実にチェックしましょう。

このような調整が終わって了解していろいろな手続きが終わると、賃貸借契約を結びます。

・賃貸管理をサポートしてくれる

契約を結ぶと、賃貸管理会社が賃貸管理、家賃や資産の管理、入居している人のフォローなどの賃貸管理をサポートしてくれます。

賃貸管理会社がわからないことも十分にサポートしてくれるため、賃貸経営が初めての人でも安心です。

・退去するときに原状回復してくれる

賃貸管理会社が立ち会って退去するときにトラブルが起きないようにしてくれるため、入居している人と貸主は退去手続きがスムーズにできます。

例えば、部屋の現状を確認したり、清算書を作ったりするなども全部賃貸管理会社が行ってくれるため楽です。

退去した後に部屋の掃除もしてくれ、しかも原状回復について将来性を考慮して提案してくれます。

このような賃貸管理の流れなどを把握しておくことによって、横浜の賃貸管理がトラブルなくできます。

 

  • 大手の横浜の賃貸管理会社のメリット・デメリットとは?

賃貸物件投資が成功するかどうかは、賃貸管理会社選びがポイントです。

賃貸管理会社のメリット・デメリットは、規模によって違ってきます。

ここでは、大手の横浜の賃貸管理会社のメリット・デメリットについてご紹介します。

まず、大手の横浜の賃貸管理会社のメリットについてご紹介します。

・高い知名度があるため安心である

有名な不動産業者やハウスメーカーの関連会社であれば、一度はいろいろなメディアで名前を見たこともあるでしょうが、実績も信頼も問題ありません。

そのため、大切な賃貸物件でも賃貸管理を安心して任せることができます。

・賃貸物件の空室が発生しにくい

大手の横浜の賃貸管理会社は、会員向けサービスや全国展開などの方法で入居したい人を手広く募集できるため、入居したい人をより多く集めることができます。

しかも、入居したい人も大手の横浜の賃貸管理会社のネームバリューは安心感があるため、実際の入居にもつながります。

・ノウハウと実績がある

大手の横浜の賃貸管理会社は、賃貸物件管理を多く行ってきた実績が豊富にあるのもメリットです。

賃貸管理についてのノウハウを賃貸管理会社で持っているため、担当者がもし交代しても、大きく応対が変わることはそれほどありません。

・信頼が大きい

大手の横浜の賃貸管理会社は、ネームバリューに見合った信頼があります。

そのため、一定レベル以上の応対力があるため、入居したい人の信頼を無くすようなことは全くありません。

次に、大手の横浜の賃貸管理会社のデメリットについてご紹介します。

大手の横浜の賃貸管理会社は先にご紹介したようなメリットがありますが、実際には次のようなデメリットもあります。

・大手の横浜の賃貸管理会社特有のサービスは少なくなっている

地元限定で営業している中小規模の横浜の賃貸管理会社でも、現在はネットが普及したため、賃貸物件情報を日本全国に発信できるようになりました。

また、会員限定サービスの「いつでも24時間問い合わせ可能」なども、コールセンターが自社になくても代行会社にコールセンターを頼むと可能です。

昔は会員限定サービスや全国展開が大手の横浜の賃貸管理会社のメリットでしたが、中小規模の横浜の賃貸管理会社でも現在は提供できるので、大手の横浜の賃貸管理会社特有のサービスは少なくなっています。

・応対に対して柔軟性がない

大手の横浜の賃貸管理会社はもちろん一定レベル以上の応対力がありますが、これ以上のものは期待できません。

例えば、貸主から「営業時間ではないが応対して欲しい」と依頼されても、大手の横浜の賃貸管理会社はほとんど「営業時間ではないため応対は無理です」と断れます。

というのは、大手の横浜の賃貸管理会社は業務を会社単位で行うため、その都度イレギュラーに応対していれば、人件費がその分かかるためです。

多くの貸主が要望を出すと応対してくれるかもしれませんが、大手の横浜の賃貸管理会社はわずかの貸主の要望では動きません。

一方、中小規模の地元密着型の賃貸管理会社であれば、営業時間でないときに依頼しても応対するなど、軽いフットワークで柔軟性があります。

・担当者が激しく交代するときがある

大手の横浜の賃貸管理会社は賃貸管理についてのノウハウがあるため、担当者が交代しても大きく応対が変わることはあまりありません。

しかし、信頼関係がせっかく担当者とできても、人事異動で交代することも多くあります。

 

  • 横浜の賃貸管理会社の業務とは?

ここでは、横浜の賃貸管理会社の業務についてご紹介します。

賃貸物件の貸主の仕事を、全部自分で行うのは非常に困難です。

そのため、しっかり貸主の仕事をサポートしてくれる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

特に、賃貸管理としては、入居管理と建物管理が大切です。

・入居管理

賃貸管理会社に任せる業務の中でも、入居管理は最も重要です。

入居管理のプロにサポートしてもらう必要があります。

賃貸管理の業務としては、入居する人を単純に募集するのみでなく、入居したい人の審査、クレーム対応、礼金・敷金や家賃の交渉、トラブルが発生したときの処理などがあります。

このような経験やノウハウが必要ないろいろな業務を、貸主自身が全部行うのは相当負担になります。

特に、家賃の回収の業務は特に大切です。

しっかりと家賃の回収ができないと、大きな支障が賃貸経営にあります。

家賃の滞納が起きたときは、督促などのために手間が非常にかかります。

また、これ以外にも、騒音トラブルやペットの無断飼育、ゴミだしの規則を破るなどのトラブルにも応対する必要があります。

このような全ての業務は、優れた賃貸管理会社であれば任せることができます。

・建物管理

家賃を入居している人に払ってもらう賃貸物件においては、基本的に戸建てでも同じですが、正常な状態に建物を維持することは、家賃相場や物件価格、さらに入居する人のレベルを保つためにも大切です。

主な業務としては、共用部分の階段、外構、エントランスなどの掃除、ガス・電気・給排水設備などのメンテナンスや定期点検、外壁の傷付き・鉄部の錆・塗装のはがれ・外構の破損・樋の破損などが起きたときの修理を頼むなどがあります。

このような業務も、貸主自身が全部行うのは非常に困難です。

特に、サラリーマンなどのように本業があるときや、自宅と賃貸物件が遠く通うのが大変というときはなおさらです。

このような業務を賃貸管理会社に任せると、貸主は不慣れな煩わしい業務から解放されます。

このことが、業務を賃貸管理会社に任せる最大のメリットです。

そのため、優れた賃貸管理会社を選ぶことが必要です。

 

  • 横浜の賃貸管理会社に任せる方法の種類とは?

ここでは、横浜の賃貸管理会社に任せる方法の種類についてご紹介します。

一言で横浜の賃貸管理会社に管理を任せるといっても、いろいろな方法があります。

そして、一律にどの方法がいいとは言えなく、トータル的にいろいろな要素を判断して決定する必要があります。

極端なケースですが、管理費用がいかに安いということでも、長期間入居する人が現れなくて空室のままであれば全く意味がありません。

そのため、管理を任せる方法の種類についても知識を把握しておいて、貸主にはどの方法が最も適しているか、という観点で考えることが大切です。

主な横浜の賃貸管理会社に任せる方法の種類は、次のようなものがあります。

・一般媒介契約

簡単に言うと、いくつかの賃貸管理会社に入居する人の募集のみを幅広く頼む方法で、一般的に物件管理は貸主自身が行います。

募集を広範囲にかけられますが一方、どうしても賃貸管理会社の応対はおざなりになりがちです。

信頼関係がある程度貸主と賃貸管理会社で築けているときは有効と言えます。

・専任媒介契約

貸主自身が物件管理は行う方法ですが、入居する人を募集するのは、1社だけに頼むものです。

賃貸管理会社との信頼関係は一般媒介契約よりも厚くなりますが、そのため、関係会社のスキルが大切になります。

また、この方法は、どちらかというと部屋数が少なめな貸主向けのものと言えます。

・集金管理専任媒介契約

入居する人を募集することから、家賃の回収、滞納したときの督促、退去したときの精算などをまとめて任せる方法です。

賃貸管理会社によって、呼び方が集金管理、集金募集、家賃管理などと違っています。

トータル的にいろいろな業務を任せることができ、賃貸管理を任せる方法としては、最も定番と言えるでしょう。

・家賃保証契約

近年、付加価値のサービスとしてち管理会社が採用している方法で、入居する人が一定期間現れなくて空室になっても、賃貸管理会社が家賃の何割かを保証するものです。

しかし、賃貸管理会社によって保証割合や期間などが違っています。

・サブリース契約

さらに家賃保証契約を一歩進めたものです。

大手の賃貸管理会社が採用し、近年は中小規模の賃貸管理会社でも採用しているところが多くなってきました。

簡単に言うと、一括借上方式で、入居している人に関係なく一定期間家賃を保証してくれるものです。

一般的に、80%~85%くらいの家賃が保証されますが、敷金・礼金や保証金などは賃貸管理会社の取り分になります。

しかし、賃貸管理会社によって条件や内容、期間などは非常に違っています。

簡単に契約すると、最終的に貸主が不利益を被ったり損したりするケースもあり得ます。

実際にあったケースとしては、例えば、宣伝で「30年一括借り上げ」をアピールしていた大手の賃貸管理会社が、周りの物件の賃料の相場が下がったということで、2年間で家賃の10%の低下を強制的に要求したということがあります。

「借り上げ家賃を一定期間ごとに見直す」という文言が契約書には記載されており、このために強制的に要求されたそうです。

そのため、横浜の賃貸管理会社に任せるときは、メリットだけに囚われないで、十分に契約内容を検討することが大切です。

 

  • 横浜の賃貸管理会社の管理委託費とは?

横浜の賃貸管理会社に任せるときは、どの程度の管理委託費になるか不安になるでしょう。

ここでは、横浜の賃貸管理会社の管理委託費についてご紹介します。

賃貸経営においては、貸主自身が入居する人の募集、契約手続き、家賃の回収、建物のメンテナンスなどというような業務を全て行うのは、実際にはほとんど不可能に近いでしょう。

例えば、賃貸管理業務に長年携わった人が定年退職してから貸主になったようなときは、このようなことができるかもしれません。

賃貸経営に成功するためには、賃貸管理が得意な賃貸管理会社に任せるのがおすすめです。

一方、賃貸経営の貸主のほとんどは、ローンを利用しているためにローンを返済する必要があります。

そのため、賃貸管理会社の管理委託費は、可能な限り安くしたいでしょう。

そこで、賃貸管理会社の管理委託費と任せる内容のバランスについては、しっかり考えておく必要があります。

つまり、きちんと委託管理費に見合うメリットがあるかを見極めることが大切です。

例えば、サブリース契約では、一定の家賃が空室になっても保証されるのは非常にメリットがありますが、15%~20%分の家賃は賃貸管理会社の取り分になります。

また、敷金・礼金や保証金などは賃貸管理会社の取り分になり、さらに契約内容が2年ごとに見直しになる条件があるなど、実際には大きなデメリットもあります。

そのため、魅力がある物件である、立地がいい物件であるというようなときは、かえって貸主に不利になるときもあります。

このことを十分に考慮する必要があります。

一方、賃貸管理会社に任せたときは、頼む範囲や内容、業者によっても違いますが、委託管理費はサブリース契約に比較して、実際には相当安くなります。

例えば、入居する人を募集することと家賃を回収することを任せたときは、委託管理費の相場は家賃の4%~7%くらいです。

基本的に、敷金・礼金や保証金なども貸主の取り分になります。

しかし、長期間に空室になっても、その分は保証してくれません。

このようなことから、委託管理費は金額に見合うメリットがあるかで見極めるべきです。

サブリース契約でも、入居する人を募集だけでも、どのように貸主自身が考え、どのように経営するかを、十分にシミュレーションするなどして、決めるようにしましょう。

 

  • 地元密着型の横浜の賃貸管理会社一覧

横浜の賃貸管理会社としては、地元密着型があります。

地元密着型の賃貸管理会社は、次のようなメリットがあります。

隣接する東京都南部や川崎市を含めて、賃貸経営を横浜という地域で賃貸管理会社に任せるときは、地域密着型の賃貸管理会社は、その地域を十分に知っているというメリットがあります。

管理実績の豊富さや創業年数の長さ、さらに家賃の回収率や入居率というようなことによって、貸主自身が持っている賃貸物件に適した賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

特に、比較的賃貸物件の規模が小さいときは、小回りや親身さが効く、安心感があるというようなことが大切です。

地元密着型の横浜の賃貸管理会社としては、次のようなところがあります。

・東都(旧社名はベスタス)(http://co.tohto.ne.jp/)

横浜と川崎地域に基盤がある地元密着型の賃貸管理会社であるとともに、リログループという東証1部上場の会社のグループであるため、非常に安心感があります。

横浜には4店舗あり、横浜と川崎地域の管理・仲介サービスを拡大したのは平成30年です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

連帯保証が必要なく、契約をスムーズにサポート

トータル的に入居してから退去するまでのサポートサービス

「トスパル24」という24時間緊急受付サービスで安心

会員限定の優待が国内外約20万ヶ所で受けられる特典サービス

入居するまでにガス、電気、水道などの手続きのサポートサービス

初めての更新時の無料のプチクリーニングサービス

仲介手数料が東都入社会住み替えサービスで無料

電話での24時間健康相談サービス

戸締りチェックサービス

安否的チェック、緊急訪問サービス

・シー・エフ・ネッツ(http://www.cfnets.co.jp/)

本拠地は横浜市の隣の鎌倉市にあり、拠点は東京の銀座、大阪の梅田にもあります。

横浜には2店舗あり、港南台オフィスを平成12年7月に開設し、みなとみらいオフィスを平成19年10月に開設しました。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

ロケのテレビや映画、CMなどを支援するCFロケーションサービス

予算に応じてロケに必要な食事を配膳するケータリングサービスの仲介

無料の不動産投資セミナーの開催

無料投資相談サービスをセミナー受講者に提供

理想的な投資物件が探せるCFネッツ投資物件マッチングサービス

入居している人のための24時間受付問い合わせフォーム

管理物件経営のCFビルマネジメントによるフォローサービス

入居率が募集代行サポートシステムでアップ

オリジナルの更新システムと契約書で更新業務や新規契約をサポート

賃貸管理システムで管理コストの削減

賃料滞納が無期限滞納保証システムで心配なし

・アズ・ブリック(https://www.as-brick.co.jp/)

本社は現在東京の築地ですが、横浜が創業から2011年までは本拠地でした。

現在も横浜駅西口に「ルームプラザ」の店舗があります。

横浜には1店舗あり、会社設立は平成元年です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

賃貸管理の長年培ったノウハウによる賃貸物件トータルサポートサービス

8000戸超の管理実績による有効な資産活用をサポート

最大限にネットを利用した空室対策サービス

空室のリスクを取り去るサブリースサービス

解約リフォームなどのトラブルのためのリノベーション・コンバージョンサービス

貸主のニーズに応じた企画提案、無料の報告書サービス

・ザ・リーヴ(http://www.leavelife21.com/)

不動産投資のための賃貸物件の販売・仲介だけでなく、遊休地の利用のコンサルティングなども展開しています。

特に賃貸経営に強いとされています。

横浜には5店舗あり、平成7年8月21日の創業です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

賃貸契約を結んだ後は100%家賃を保証する滞納保証システム

契約状況や申し込みなどが分かるマンスリーレポートサービス

リーシングやマーケティング調査による入居者募集サービス

オリジナルのノウハウを活用した入居審査サービス

修理費や原状回復費などの低価格サービスを実現

・ポートホームズ(http://www.porthomes.co.jp/)

横浜の本店以外に、武蔵小杉と川崎、東京の渋谷にも店舗があります。

総合不動産業者で、分譲住宅も販売しています。

横浜には1店舗あり、設立は平成2年7月23日です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

オリジナルのネットワークと豊富な情報を活用した賃貸管理委託システムサービス

オリジナルに開発したシステムによる安心サポートサービス

経営方針に応じた管理システムが使える賃貸管理プランサービス

スムーズに入居する人の募集から解約処理までできるワンストップサービス

更新するときの契約改訂業務の代行サービス

入居者の24時間365日の管理サービス

・横濱コーポレーション(https://yokohamacorp.jp/)

比較的若い管理会社ですが、拠点は横浜ランドマークタワーにあります。

横浜には2店舗あり、平成24年12月7日の創業です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

オリジナルのルートによる物件紹介サービス

資産構築の個別相談によるカスタマイズサービス

いろいろな保険対応や法的トラブル、税金対策など徹底的な維持管理サービス

資金調達の有利なプランの提案サービス

物件のメリットを導き出す写真撮影サービス

上位に検索結果で表示させるSEO対策サービス

・アルプス建設(http://www.alps-kensetsu.com/)

建設業許可がありますが、実際には創業当初から不動産の仲介や売買、賃貸管理など、大いに不動産業にも注力してきました。

横浜には7店舗あり、昭和61年4月1日の創業です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

無料の任意売却の相談サービス

競売代行入札サービス

入居率が最新の賃貸ニーズに応じたリフォームでアップ

建築業と賃貸管理業の連携によるワンストップサービス

豊富なクレーム・トラブル対応委託プランなどの賃貸管理業務サービスプランを提供

・コーヨープランニング(http://www.yokohama-koyo.jp/sp/index.php)

売却、購入、賃貸の全部に対応しており、賃貸についても、住居だけでなく、店舗などについても対応しています。

横浜には6店舗あり、設立は昭和63年5月11日です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

契約するときのイニシャルコストがクレジットカード決済可能

Tポイントが家賃や仲介手数料で貯まるサービス

無料の賃貸管理の相談サービス

民間住宅あんしん入居事業サービス

10000円分の商品券がご紹介キャンペーンでプレゼントサービス

リクエストシステムによる自動検索サービス

快適なスペースを作るリフォームサービス

無料の売却希望物件の査定サービス

理想の物件が簡単に探せるキーワード検索サービス

・サークルホーム(http://www.circlehome.co.jp/)

大手の不動産業者で、最下位の売上であった店舗を全国でトップにした現在の社長が、独立して開業したものです。

横浜には3店舗あり、設立は平成14年8月26日です。

この他のサービスとしては、次のようなものがあります。

最大に貸主の利益をする管理サービス

資産運用から物件売却までのトータルサポートサービス

滞納保証が付いた管理サービス

集客力がアップするSEO対策サービス

コールセンターでの24時間対応による一括管理サービス

徹底した潜在ニーズを導き出すためのヒアリングサービスで成約率アップ

コストを管理手数料無料プランで削減(対象は横浜市・川崎市・東京23区の各駅徒歩10分の賃貸物件)

事務スペシャリストが専門性の高い契約業務などの業務は担当

 

  • 大手の横浜の賃貸管理会社一覧

ここでは、大手の横浜の賃貸管理会社についてご紹介します。

・東急リバブル(https://www.livable.co.jp/)

東急グループの不動産業者で、厳密に言うと、流通系や電鉄とは違った会社ですが、横浜市民には東急の関連会社は非常に深い関係があると言えるでしょう。

・エイブル(https://www.able.co.jp/)

積極的に人気タレントをテレビで起用したCMを放映している不動産業者の大手であり、賃貸管理や賃貸物件仲介を全国規模で展開しています。

なお、横浜市内のみでも、実際に26店舗があります。

・日本財託(http://www.nihonzaitaku.co.jp/)

設立は1990年で、西新宿に東京本社はあり、名古屋市にもさらに拠点を展開しています。

このような日本財託は、賃貸管理会社であるとともに、不動産投資のための収益物件の仲介・売買も手掛けています。

そのため、賃貸物件の貸主にこれからなろうとしている人のために、ワンストップで賃貸物件を入手することから入手してからの賃貸管理までが依頼できます。

・株式会社ランドネット(https://corp.landnet.co.jp/)

設立は1999年で、歴史が15年以上ある不動産業者です。

住居向け物件の取引だけでなく、住宅のリフォーム、不動産投資向けの物件の販売、不動産投資のセミナーの実施なども行っている総合不動産業者です。

当然ですが、賃貸管理も任せることができます。

・MDI(https://www.mdi.co.jp/)

会社の大きな特徴は、やはり、賃貸管理会社であるにも関わらず、建築会社として自社ブランドマンションも手掛けていることでしょう。

しかも、一般的なマンションや戸建でなく、土地を活用したい人向けに、自社で賃貸物件を企画して建築し、さらにこの後の賃貸管理までトータル的にサポートしています。

・ハウスコム(https://www.housecom.jp/)

ハウスコムの社名はあまり耳にしたことはないかもしれません。

しかし、大東建託という建設会社の大手のグループ会社であり、「いい部屋ネット」を運営していると言うと、ほとんどの人がわかるのではないでしょうか。

なお、親会社の大東建託は、日本国内においても「賃貸経営受託システム」というサブリースで有名です。