高値掴みをしない!中古マンション3つの簡単チェックポイント

 

不動産投資において、なんとしても避けたい「高値掴み」

今回は私たちが中古の投資用不動産を「高値掴み」しない為に注意しているポイントを3つ共有します。

 

 

 

1.フルローンで買えます!の謳い文句に注意

キャッシュを使わずに物件購入が出来るのは魅力的ですし、「ローンが通るということはそれだけの価値があるということです」という一見もっともらしい主張をされるとなんとなく納得してしまいそうになりますが、高いローンが組めるのは超低金利×超長期返済(最大45年)によって年間返済額が少額になり、その分収入が安定して高い方、所謂公務員の方であったり一部上場企業にお勤めである優良属性者の場合、その返済比率にゆとりが生まれることから高い融資が下りることもある為、融資が付く=物件の市場価値とならない場合があるわけです。フルローンが付くから安心です!と担当者から提案された場合には、近い築年数で同じ最寄り駅の売り物件を調べましょう。金額の差異が大幅であれば注意です。

 

 

 

2.総戸数20戸以下の物件に注意!

総戸数が20戸以下の物件はそれ以上の物件と比べて一段も二段も市場価格が低くなることが殆どです。理由は管理費・修繕積立金の負担が高額、または将来高額になる可能性が高いことと、エントランスや駐輪場のような共有部が最低限のものが多く賃料下落が早い傾向にあるの2つ。仮に今は利回りが良くても将来、収益が激減してしまう可能性を大いに含んでいるのです。「近くで売っている同じ築年数の物件より100万も安いんですよ」なんて売り文句が多いでしょうか。注意してください、新築分譲価格はもっと安い場合も少なくありません。

 

 

 

3.長年賃借人が変わっていない物件に注意!

「入居者さんはもう長年お住まいの方でこれからも長く住んで貰えそうですよ!」なんてアプローチやアピールを受けることもありますが、賃料が現状相場より高く設定されている分物件価格が割高にいなっている場合もあれば、6年以上住んでいる場合には退去時の原状回復費用は殆ど家主持ちになってしまうリスクも抱えています。逆に考えると売り手側からすれば「長く住んでいる入居者がいるうちに高く売れればリフォーム費用も浮いて一石二鳥」と、いう訳です。もし賃借人が10年以上住んでいる、という物件であれば私たちは警戒します。

 

 

 

いかがでしょうか?3つとも契約前、もしくは物件見学などの前に確実に、簡単に確認できる項目ですので「物件価格が適正か、本当にこの物件に価値があるのか不安だ」といった際にチェックしてみてください。

チェック1つで要注意、2つならどうしても買わなきゃならない理由がなければ検討除外、3つ当てはまるなら即検討除外です。

 

 

 

投稿者高松 大樹
の記事一覧へ
営業三部部長・執行役員 1986年生まれ 埼玉県育ち 2010年2月よりフォースグループで投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。中古ワンルームを中心に800件に迫る成約実績。 イレギュラー案件の交通整理も得意。実体験からモアベターな選択を提案致します。
投資スケルトン セミナー
30秒で無料診断
不動産シミュレーションはこちら