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港区のワンルームマンション投資の空室が埋まらない要因は管理会社にある

港区のワンルームマンション投資の空室が埋まらなくなることもあるでしょう。
ここでは、港区のワンルームマンション投資の空室が埋まらない要因は管理会社にある、についてご紹介します。

管理会社の応対は完璧であったが変わった

港区のワンルームマンション投資の持主は、都内の2つの地域に集中して物件を持っていましたが、この中の1つの地域において空室が目につくようになりました。
管理会社は、管理を長い間頼んでおり、完璧に入居者応対や客付けを行っていました。
管理を頼んでいた3つのワンルームマンションの中で、2つのワンルームマンションは10年間以上ほとんど満室になっており、残りの1つのワンルームマンションも80%以上の入居率を保っていました。
しかし、完璧であった管理会社の担当者の応対が変わってきました。
実際には、退去した報告が退去してから1ヶ月も経ってからあったり、2ヶ月以上リフォームの手配にかかったりするなど、応対が遅くなってきました。
それまでは管理会社の担当者と管理者はいい関係でしたが、応対がこのように変わったのはどうしてなのでしょうか?

要因は思わぬところにあった

港区のワンルームマンション投資の持主は、担当者と話をしている際に要因が分かりました。
異常に管理会社の管理戸数が多くなっていることが分かりました。
一人の担当者が、200部屋以上も担当していました。
この担当者は、いくつもの立ち合いに毎日追われることが継続したそうです。
このように忙しければ、新しく募集する暇がないことも分かります。
管理戸数がこのように多くなったのは、ワンルームマンション投資が人気になっているためです。
最終的に、空室がなかなか埋まらないので、持主は管理会社を新しく探しました。
新しい管理会社が、入居する人を次々と探してくれました。
この管理会社は、管理戸数が少なく、社長だけが入居する人を熱心に募集したそうです。

管理会社に全て任せるのは駄目である

現在は、サラリーマンの持主が多くなって、管理会社が管理するワンルームマンションの件数が異常に多くなるのはすぐに予想ができます。
そのため、それまで管理をしっかりしていた管理会社の応対が変わる場合もあるでしょう。
信頼しているということでも、管理会社に全て任せると、管理会社が変わることに気が付くのが遅れることがあります。
客付けなどが普段いいため全て管理会社に任せている場合でも、連絡を定期的にとって応対に問題がないかチェックしましょう。

■港区のワンルームマンション投資のメリットとは?

ここでは、立地がいいといわれている港区のワンルームマンション投資のメリットについてご紹介します。

●立地がいいと物件が古くなっても高い賃貸ニーズがある

時間が経つにつれて新築のワンルームマンションでも古くなって、損壊したり、劣化したりするようになります。
交通のアクセスが良くない郊外のワンルームマンションであれば、古くなってくれば賃貸ニーズが低くなりますが、港区では駅から近かったり、会社に近かったりする可能性が大きくなり、賃貸ニーズが古くなっても低くなる可能性は小さくなります。
そのため、港区では賃料収入が長期的に発生し、ワンルームマンション投資で資産運用が効率的に期待できるといえます。

●どこに住んでも港区は立地がいい

立地がいいというのは、駅から近かったり、会社が集まる都心部に近かったりするときのことをいいます。
また、立地を見るときは、ワンルームマンションの周りに金融機関のATMやスーパーというような暮らしに必要なものが整っていることも大切です。
港区では、オフィスビルがいろいろなところに建っていたり、ショッピングに便利なところがあったり、どこに住んでいても徒歩で地下鉄や電車の駅、これ以外の交通機関の停留所などが10分以内にあったりすることが、立地が郊外と比べていいといわれる原因です。
そのため、駅に特にこだわりがないと、どこに住んでいても駅や停留所が近くにあるので、賃貸需要があり、ワンルームマンション投資にはおすすめの場所になります。
このようなことから、ワンルームマンション投資においては、港区は立地がいいといわれています。

●空室リスクが少なくなる

ワンルームマンション投資には、金利アップ、空室、災害などのリスクがあります。
この中でも、空室と災害のリスクは大きな損害が金額的に発生します。
ワンルームマンションが空室になると家賃が入らないので、ローンの返済を預貯金などから払う必要があります。
空室が長期間になると大きな出費になるため、このようなことがリスクになります。
また、災害が発生したときは、大きな修繕費が被害によっては発生することがリスクになります。
しかし、ワンルームマンションの専有部が災害によって被害を受けることは割合少なく、特によく街区が整備されている港区では近年あまり被害は発生していません。
また、高い賃貸ニーズがある港区では低く空室率が抑えられる可能性が大きいので、空室リスクが郊外などと比べると低く、運用が安定してできるといえるでしょう。

●融資条件がいい可能性が大きい

高い利便性があり、高い賃貸ニーズがあることが考えられる立地のワンルームマンションであれば、金融機関の融資条件がいい可能性が大きくなります。
金融機関は契約者がもしローンの返済ができなくなったときに、資金を回収するためにワンルームマンションを競売にかけます。
このようなことを考えても、港区のワンルームマンションは高い賃貸ニーズがあり、一定額で売却できることが期待できるので、損失を金融機関が被る可能性は小さくなります。
このようなことから、中古マンションでも港区では融資を低い金利で受けられたり、満額で受けられたりする可能性が大きくなります。
そのため、別の地域と比べても港区は融資条件がいいことが考えられます。

●高い家賃である

港区は高い家賃であるため、賃料収入をまとまって獲得することができます。
港区には家賃が少し高くなっても住みたいような人が多いので、安定した賃料収入が将来的にも期待できます。
ここでは、参考までに25㎡~30㎡の港区のワンルームマンションにおいて、築年数によって賃料相場がどの程度違うかについてご紹介します。

・新築では約15万円
・築10年~15年では約13万円
・築20年~30年では約12万円

このように、港区の平均の賃料は新築のときから結構高く、築20年が経っても賃料収入は10万円以上発生することがわかります。
また、家賃が低い江戸川区や足立区と比べたときは、2倍程度の違いがあります。
この程度の賃料収入があると、ローンを完済した後に賃料収入がまとまって獲得できるため大きなメリットがあるといえるでしょう。
ワンルームマンション投資は物件ごとの取引になるため、このような賃料収入に全ての物件がなるということではありませんが、港区ではこのような賃料収入になることを把握しておきましょう。

■港区のワンルームマンション投資のリスクとは?

先にご紹介したように、港区のワンルームマンション投資は多くのメリットがありますが、一方、リスクもあります。
ここでは、港区のワンルームマンション投資のリスクについてご紹介します。

●利回りが低い

港区のワンルームマンション投資のリスクは、利回りが低いことです。
港区のワンルームマンション投資の物件を見てみれば、利回りが普通の物件よりも低くなっています。
というのは、儲けを業者が上乗せしているので利回りが自然と低くなります。
そのため、儲けが出にくいので、失敗しやすくなります。

●複数の物件が買えない

港区のワンルームマンション投資のリスクは、複数の物件を買えないことです。
ワンルームマンション投資で十分に儲けるためには、複数の物件を所有する必要があります。
物件の規模によっても違いますが、1棟のマンションを買って年間に100万円程度のキャッシュ-フロ-が獲得できるとすれば、賃料収入を毎月50万円獲得するためには6棟程度買う必要があります。
物件を複数買うためには、融資を金融機関から受けることが必要です。
しかし、儲けが出ない赤字のワンルームマンションなどを持っている人は、融資が受けられないときがほとんどです。
持っているワンルームマンションが障害になって、複数の物件を買うことができなくなります。

●リスクが分散できない

港区のワンルームマンション投資のリスクは、リスクが分散できないことです。
例えば、アパートやマンションの1棟をまるごと買ったときは、多く部屋がある中の1部屋が空室になっても賃料収入が別の部屋から獲得できます。
しかし、ワンルームマンションのときは、部屋が空室になれば入居する人が次に現れるまで賃料収入はマイナスになります。
港区のワンルームマンション投資は、リスクが分散できないため安定性がないものです。

●物件を売ることができない

港区のワンルームマンション投資のリスクは、物件を売ることができないことです。
投資用ワンルームマンションの価格は、相場より不動産業者から買うときに高くなっているときが多くあります。
そのため、売るときに相場通りでもマイナスの収支になります。
最終的に、売りたくても持っているしか方法がなく、物件の価値は売れないまま下がっていきます。

●資産性が高くない

港区のワンルームマンション投資のリスクは、資産性が高くないことです。
不動産の価値は、評価が建物と土地のそれぞれにつきます。
マンションを1棟買ったときは、物件がある全ての土地が資産になります。
土地自体の評価額は建物がいかに劣化しても大きく違わないので、資産を長期的に保有するときに適しています。
しかし、投資用ワンルームマンションのときは、持つことができる土地は建物が建っているほんの一部のものです。
投資用ワンルームマンションを買っても持つことができる土地が非常に少ないので、資産性は低くなります。

■港区のワンルームマンション投資のシミュレーション
ここでは、実際に売り出されている物件について、港区のワンルームマンション投資をすると運用がどのようになるかをシミュレーションしてみましょう。
収益物件を不動産ポータルサイトで探してシミュレーションします。
物件の条件としては、ワンルームマンション、2,500万円以下の価格、築15年以下とします。
融資の条件としては、200万円を頭金として入れ、2%の固定金利、35年の返済期間とします。
また、月々発生する修繕積立金・管理費、ローンの返済を差し引きした手残り額を貯蓄にそのまま回したときに、10年後と20年後にいくらのトータル額になっているかをチェックしてみましょう。
このような条件で不動産ポータルサイトで収益物件を探した結果、次のような物件がありました。

・価格が1,800万円
・築年数が13年
・面積が22.61㎡
・賃料収入が7.82万円
・修繕積立金・管理費が9,600円
・最寄の駅から徒歩で3分

この物件についてシミュレーションしてみましょう。
融資を受けてこの物件に投資したときは、次のようになります。

・月々の返済額が53,002円
・月々の賃料収入から返済額と修繕積立金・管理費を差し引きした手取り額が15,598円

・10年後のトータル額が1,871,760円
・20年後のトータル額が3,743,520円
なお、金利のアップ、家賃のダウン、これ以外の経費は考えていません。
物件の価格は高くなりますが、頭金を用意したり、ローンを一定の条件で利用したりすることによって、収支が極端に悪くならないことが予測できます。

■港区の新築のワンルームマンション投資と中古のワンルームマンション投資の違いとは?

同じ港区のワンルームマンション投資でも、新築と中古では考え方を変える必要があります。
ここでは、港区の新築のワンルームマンション投資と中古のワンルームマンション投資の違いについて、メリトット・デメリットに着目してご紹介します。

●港区の新築ワンルームマンションのメリット・デメリット

港区の新築ワンルームマンションのメリットとしては、主として2つあります。
メリットの一つ目は、入居付けが新築ブランドによって容易になることです。
新築ワンルームマンションというアピール力が、入居する人を獲得するために役に立つでしょう。
メリットの二つ目は、設備が古くなっていないことです。
買ったときは経年劣化が起きていないので、壁紙やエアコン、キッチンなどを改修するのは数年後を考えるのみでよくなります。
一方、港区の新築ワンルームマンションのデメリットとしては、主として情報と価格の2つがあります。
過去の運用実績が中古ワンルームマンションにはありますが、新築ワンルームマンションにはこのようなものがありません。
中古ワンルームマンションのときは投資プランを修繕データや入居状態などからシミュレーションすることができますが、新築ワンルームマンションのときは投資プランを賃貸経営を実際にスタートするまではこのようなデータなしで立案する必要があります。
一般的に、新築ワンルームマンションの価格設定は高くなっています。
新築プレミアとこの価格設定はいわれており、人気が高いため価格設定が強きになっています。
そのため、低い利回りになりがちであることは把握しておきましょう。

●港区の中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

当然ですが、港区の新築ワンルームマンションのメリット・デメリットを逆にすると、そのまま港区の中古ワンルームマンションのメリット・デメリットになります。
そのため、港区の中古ワンルームマンションのメリットは情報と価格です。
投資プランを過去の経営実績から立案することができ、買う価格が新築ワンルームマンションよりも安いので利回りが割合良くなります。
一方、港区の中古ワンルームマンションのデメリットは、経年劣化がすでに始まっていることです。

まとめ

中古というのは、投資するリスクがいくつかの面であります。
まず、考えてもいなかったような設備投資が必要になることがあります。
設備が古くなってくると交換するための費用がかかり、設備がたとえ機能していても古いデザインのモデルで使用しにくいと、入居する人を募集するためにリフォームが必要になるときもあります。
特に、耐震基準には注意する必要があります。
物件が1981年より前のときは旧耐震基準で建築されているため、十分に耐震性がないことがあります。

銀行の融資がこのような物件は受けられないときがあるので注意しましょう。
また、物件を売るときに買主が現れにくいことは把握しておきましょう。
物件を売るときには、買ったときよりも築年数が確実に経っています。
そのため、買主が現れにくくなります。

買主が現れても、売る価格はそれなりに安くなることも覚悟しておきましょう。
今までの運用実績を利用して、慎重に投資戦略は検討しましょう。

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