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コラム

賃貸管理経営を行うのであれば、必ず知っておきたいのが専任媒介と一般媒介の違いについてです。

まず賃貸物件オーナーにとって、空室問題は重要な課題です。空室があると収益が上がりませんし、投資額を回収することさえ難しくなります。そのため必死に入居者募集を行います。

通常オーナーが自分で入居者を募集するのではなく、地元の不動産仲介会社や大手仲介会社に仲介を依頼します。仲介会社に依頼すると、仲介店に部屋を探しにきた人に自分の物件を勧めてもらうことができます。同じような条件の物件は多数あるので、その中から自分の物件を優先的に紹介してほしいと思うことは普通です。そして不動産店がそれに応じてくれることもあれば、応じてくれないこともあります。またいいですよと言っておきながら、実際には他の部屋ばかり紹介していることも多いです。なぜなら不動産店が扱う物件は全てのオーナーから、同じように優先的に物件を紹介してくれと頼まれているので、特別扱いはできないのです。そしてここからがポイントですが、不動産店にも仲介するにあたって、どの物件から紹介していくかというある一定のルールがあります。このルールを知らないと、効果的に空室を埋めていくことができません。ルールについて紐解く前に、入居者募集をする上で、不動産仲介会社と結ぶ契約についてご紹介します。

 

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約とは?

不動産店に入居者募集を依頼する場合には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の中からいづれかの方法で、契約を結ぶ必要があります。

どの契約を結ぶかによって有利、不利がありますので、少しでも早く空室を埋めるのであればどの契約がいいのか見ていきましょう。

入居者募集を行う上で、不動産店とオーナーの媒介契約は物件の管理形態によって決められます。そのため管理会社に管理を依頼している場合は、自分で選ぶことができず専任媒介契約・専属専任媒介契約のどちらかで契約をしなくていけません。

自主管理を行なっている場合は、一般媒介か専任媒介か専属専任媒介か選ぶことができます。

 

⑴一般媒介

一般媒介では、複数の仲介会社に部屋の仲介を依頼します。一般媒介では自分で借主を見つけることもできます。たまにあるのが知り合いに貸してほしいと言われた時です。自分で見つけてきた入居者を入れることができるので、より一層入ってもらえる可能性が広がります。

また自分で契約まで全て行うのであれば、不動産業者にお金を支払う必要さえありません。

一般媒介では契約期間も特に決まりがありません。いつまで契約しないといけないという縛りがないので、フレキシブルです。

⑵専任媒介

専任媒介とは物件の管理を管理会社に委託している場合、入居者募集もそのまま管理会社に任せることです。一般媒介のように複数の業者に依頼することはできず、仲介会社を選ぶこともできません。専任媒介は独占して仲介を行うことができます。

専任媒介の際に注意をしていただきたいのが、管理委託契約の中に、媒介契約に関する事項が記載されていることがあります。そのため管理を委託しただけで媒介契約はしていないつもりが実は、媒介契約まで行っていたということがあります。管理委託契約は内容を確認の上、サインしてください。

専任媒介は窓口が一本化されているというメリットもあります。オーナーは依頼した不動産店に連絡を取ればいいだけです。一方で一般媒介であれば、複数の不動産店と連絡を取り合わなければいけないというデメリットがあります。例えば専任媒介の場合に、ペットの飼育が可能かどうかという確認の連絡があったとしましょう。オーナーはその可否を一度伝えるだけで済みます。しかし一般媒介では、A社からもB社からもC社からも、ペットの飼育ができるのかとの連絡がきて、その都度その可否を伝えなくてはいけないのです。同じ質問に何度も答えなければならず、電話も多くかかってくるので面倒は大きいです。

専任媒介であれば1社としかやり取りしなくて済むので、オーナーの負担は少ないです。

 

⑶専属専任媒介

専属専任媒介は専任媒介の縛りをもう一段階きつくしたものです。専任媒介では自分で入居者を見つけた場合、不動産会社を通すことなくその相手と契約をすることができます。

しかし専属専任媒介ではそれすらも禁止しています。もし自分で見つけてきた相手が入居するのであれば、必ず依頼した不動産店を通して契約しなければいけないのです。

 

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約ならどれを選ぶべき?

早く空室を埋めたいのであれば、一般媒介

一般媒介であれば、複数の不動産仲介店にアプローチ可能なためその分早く入居者を見つけることができます。一般媒介は何社とも契約が結べるので、幅広く入居者募集ができ入居者も見つかりやすいです。一般媒介の場合不動産店は、成約した段階でオーナーから広告料と入居者から仲介手数料の両方をもらうことができます。

一般媒介では客付け力の高い賃貸仲介会社と契約を結ばなくてはいけません。賃貸仲介を専門に行っており、知名度の高い会社は客付け力が高く、入居希望者が見つかりやすいです。

知名度の高さから成約数も多いです。社員にノルマを課している不動産店では、条件が良い物件からどんどんと入居希望者に紹介し、成約に結びつけています。

 

一般媒介なら不特定多数の営業力に頼ることができる

専任媒介・専属専任媒介であれば、1社の営業力に頼るほかありません。その1社に営業力があれば問題はないのかもしれませんが、そこまで営業力の強い会社というのは、アパマンショップやエイブルなどといった名の知れた大手不動産店以外にはありません。そのため1社の営業力にのみ頼るのは得策ではないでしょう。その点一般媒介であれば、複数の不動産店の営業力に頼ることができます。営業力の高さは、成約率に比例します。

 

条件の悪い物件であれば、専任媒介・専属専任媒介が一番

不動産店のスタッフになって考えてみると、条件の悪い物件と良い物件の2つがあった場合、成約に結びつけるためには良い条件の物件から紹介していきます。そのため条件の悪い物件の優先順位は必然的に落ちていくのです。

また不動産仲介会社がどの物件も平等に紹介を行なっているかと言えば、決してそう言うわけではありません。不動産会社も商売を行なっているので、そこには利権も大きく関わってきます。

不動産仲介会社がまずもって成約させたいのは、自社管理物件です。自社で管理する物件を自社で仲介することが最も収益性が高いので、優先順位も一番です。

続いて成約させたいのは、専任媒介・専属専任媒介物件です。専任媒介物件は管理契約を結んでいるので、入居者が入ると管理料も発生します。そのため仲介をして終わりではなく、仲介後も自社の収入源となるのです。更に成約すればオーナーから広告料がもらえ、入居者からも仲介手数料がもらえます。
不動産仲介会社が最後に仲介するのが、一般媒介物件です。一般媒介物件はオーナーからの広告料と入居者からの仲介手数料だけしか収入源がありません。そのため辛口に評すると、最も成約に結びつくことを努力したくない物件だともいえます。

以上の背景を踏まえると、条件の悪い物件でも専任媒介・専属専任媒介なら一般媒介よりも先に紹介してもらえるので入居してもらいやすくなります。

 

専任媒介・専属専任媒介なら、積極的な活動が期待できる

専任媒介・専属専任媒介物件では、不動産会社も積極的に物件の仲介を行います。しかし一般媒介であれば、積極的に仲介を行うメリットが少ないので、必死さはありません。積極的に売り込んで欲しいのであれば、専任媒介・専属専任媒介です。

また専任媒介の場合、仲介の際に管理手数料を無料にすることがあります。仲介会社は仲介した成功報酬として仲介手数料をもらうことができなくても、入居者が入ってくれるとその後、管理手数料を家賃としてもらうことができます。そのため1回限りの仲介手数料という収入源を捨て、今後長期間入ってくるであろう管理手数料に重きを置くのです。

これは入居希望者にもメリットがあります。入居希望者も仲介手数料がない物件の方が魅力的です。そのため多少駅から遠かったり、部屋が狭いといった難点があったとしても「仲介手数料無料ならいいか」と無料物件を選ぶことが多いのです。初期費用は敷金・礼金・仲介手数料以外にも、引越し代金や新しい家具、家電代金など出費が非常に大きいので、多くの人が初期費用を少しでも安く抑えようと努力します。そのため仲介手数料無料は大きなメリットです。またオーナーが応じれば、敷金・礼金も無くしてしまうことで、より入居者にとって入居したいと思える物件に変えてしまうことができます。専任媒介・専属専任媒介ならリフォームしなくても、条件の良い物件と互角に争えるのです。

 

どの契約形態を選ぶか・・正解は信頼関係を作れる会社を選ぶこと

1社だけに任せるのも複数の会社に任せるのも、どちらにもデメリットがあります。そのため一番の正解は信頼関係を築ける業者を選ぶことです。賃貸経営も賃貸仲介も管理会社と二人三脚で行うものです。オーナーと業者との間に信頼関係ができれば、どの方法を使ってもきっと賃貸経営は成功するでしょう。

 

どうしても空室リスクが心配であればサブリースという選択肢もあり

賃貸管理において空室のリスクというのは避けられないものです。特に条件の悪い物件では入居者の獲得争いに勝つことができません。そんな物件をお持ちであれば、サブリースという契約を考えてみるのもいいかもしれません。

サブリースとは賃貸管理会社が大家と結ぶ賃貸借契約のことで、サブリース契約を結ぶと全部部屋を借りきってもらうことができます。そのため空室への不安なく、安定した賃貸経営が可能になります。最近ではサラリーマン大家がサブリースで賃貸経営を行なっています。サラリーマンのためリスクは取れませんし、自分で管理をする時間もありません。そのためリスクの少ないサブリースという選択肢を取るようです。

サブリースでは賃貸管理会社がさらに、一般の入居者と賃貸借契約を結び又貸し状態になります。サブリースで受け取れる家賃は90%程度と自主管理や管理委託方式に比べ、収入は少なくなりますが、リスクを極限にまで減らすことができるというメリットがあります。

空室が本当に心配であれば、サブリースを一考してみるのもありでしょう。