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コラム

賃貸経営をお考えの方は地方の物件は借り手がいないという理由から、都心で物件を探すことが

多いです。

確かに一部を除いて地方都市は人口減少が続き、過疎化が進んでいます。大都市に比べると産業も衰退しているので、成長性もありません。しかしだからと言って、借り手がおらず投資に向いていないということはありません。と言うのも都市部の収益物件であっても、3割が経営困難であるというデータさえあるからです。

地方であっても入居希望者が後を経たない人気物件、穴場物件は多々あります。また地方物件には大都市の物件に比べ様々なメリットがあります。そこで地方物件の魅力をご紹介します。

 

地方物件に投資するメリット

①大都市の物件に比べ安く買える

地方の物件は大都市の物件に比べ安いということが最大のメリットです。

大都市であれば絶対に買うことのできないような大規模物件でも、地方であれば大都市に比べ、手頃な価格で購入することができます。

不動産投資では安く購入することが何より大切です。そのため購入価格は少しでも抑えることが大切です。

また大都市の物件は地価が高いので、個人の投資家が簡単に購入できるような物件はまずありません。小さく古い物件であっても3,000万~5,000万円、マンション1棟買いであれば億を超えることが普通です。高額なので投資したくても、そう簡単にはいきません。

一方地方の物件であれば同じレベルの物件を半額程度で買うことができるでしょう。そのため都心でアパート1棟を買う経済力があれば、地方でマンションを1棟買うことができるのです。

当たり前ですが都心でアパートを1棟持っているより、地方でマンションを1棟持っている方が収入は多くなります。

 

②プロの投資家がいない

大都市の物件は入札競争が激化しており、プロの投資家がいつも狙っています。そのためどんなに良い物件を見つけたとしても、購入の際にプロの負けてしまい購入することができません。

物件が購入できなければ意味がありませんし、競争に負け割の悪い物件を購入する結果になってしまっては、賃貸経営を成功させることができません。

一方で地方の物件は、プロの投資家がほとんど狙っていません。そのため素人でも好条件の物件を購入することが可能です。

 

②仲介会社が熱心

大都市には数多くの仲介会社がありますが、その殆どは法人の投資家や資金力のある個人の投資家を対象に事業を行なっています。そのため資金力のない個人の投資家は相手にしてくれないことも多いです。しかし地方には仲介会社が少なく、資金力のあるプロの投資家も少ないので個人の投資家だからといって相手にしてもらえないということはありません。むしろ個人の投資家にも熱心に営業を行なってくれます。

仲介会社の対応が熱心なので、良い物件にも巡り会いやすいです。

 

③田舎なら駅から遠い物件でも勝てる

都会では駅から遠い物件は人気がありません。入居者が入りやすいのは駅から徒歩10分以内の駅近物件です。駅から15分以上離れてしまうと、建物の購入価格は下がりますが、入居希望者者も集まりにくいです。

しかし田舎や地方であれば、駅からの遠い、近いは全く問題ではありません。と言うのも、地方では車を持って生活するのが普通です。公共交通機関があまり利用されないので、駅から近いと言うのはファミリー世帯にとっても単身者にとってもメリットにはならないのです。

ただし地方でも都市部に住んでおり、車を持たなくても生活できるエリアに限って言えば、都心と同じで駅から近い物件が選ばれます。

田舎には田舎ならではの事情と需要があります。田舎では駅からの距離よりも駐車場付きかどうかが重視されます。

 

④地方の人は不便が当たり前なので、都心の人に比べ要求が少ない

田舎になればなるほどコンビニが家の近くにありませんし、バスの本数も少なく、終電・終バスも早い時間に終わってしまいます。田舎の人にとってはこれが普通です。そのため都心に住む人のように駅から徒歩5分で、帰り道にコンビニがある物件。というような条件を最初から持っていません。

都会に住む人に比べて要求が少ないので、賃貸ニーズさえあれば住んでもらうことができるのです。そのため客付力が一番地方投資では大切です。

 

⑤利回りが圧倒的に良い

建物自体の値段は都会も地方も変わりません。しかし土地代は圧倒的に地方が安いです。土地が安いからこそ、上物と合わせても安く物件を購入することができます。

都心ほど高い家賃を設定することはできませんが、地方であっても数万円の家賃は設定できます。こうした仕組みと地方ならではの事情により、地方の物件は20%を超える高利回りが期待できるのです。

⑥地主大家が多いから簡単な創意工夫で競争に勝つことができる

地方には地主大家と呼ばれる先祖代々物件を受け継ぎ、大家業を生業としている大家がいます。都心部に比べ地方は、この地主大家が非常に多いという特徴があります。

そして地主大家はほとんどの場合、リフォームやリノベーションを必要最低限にしか行っていません。オシャレに改装したり、アクセントで壁紙を替えてみるといった小さな工夫を特にしていないのです。そのため時代の流行に合わせオシャレにリフォームしたり、DIY可能にするなど条件の幅を広げるだけで、仲介業者のHP上で目を引く物件になり、すぐに入居者を見つけることができるのです。少しの創意工夫で自分の物件を選ばれる物件に変えることができ、地主大家との物件に違いをつけることが可能です。

 

⑦空家の数が多いからこそ投資物件が豊富

地方では現在空家の数が年々増加しています。空家が増加しているのであれば、買ってもしょうがないと考えるのか、空家が多いからこそチャンスだと考えるのかで投資の成否は変わってきます。多くのケースで空家となるのは高齢となった夫婦の家です。子供がいなかったり、子供が相続しないといったことから売りに出ます。そのため過疎エリアで物件を手放す高齢夫婦の物件を狙うのではなく、繁華街エリアで物件を手放す夫婦の物件を狙えば、地方であっても入居ニーズの高い物件を購入することができるのです。そして空家が多いと言うことは、買うことのできる物件の種類と数が豊富です。妥協なしで本当に良いと思う物件を購入することができるのです。

 

地方で物件を購入する時、こんな物件はNG

①単身向けのアパート・マンション

若者の地方離れが進んでいるため、これから地方の単身向けのアパート・マンションに投資するのは、お勧めできません。地方の繁華街には単身向けのワンルームマンションが乱立していますが、大家の多くは空室率の高さに悩んでいます。そのため競争も激化しており、建物が古い、部屋が狭いといった悪条件であれば、家賃が1万円台になってしまうことさえあるのです。

これではいくら安く買えたとしても、賃料で元本を回収することができません。売却することを考えても、入居者がついていない物件は売ることが難しいです。

単身向けの物件に投資するのであれば、地方より大都市。特に東京にすべきです。地方で投資するのであれば、ファミリー向けマンション・アパート、戸建てが一番です。

 

②家賃相場が戸建と同じアパートやマンション

地方には戸建を借りても、マンションを借りても、アパートを借りても家賃が殆ど同じと言うことが多々あります。

もしアパートと戸建てが同じ家賃であった場合、多くは戸建を選びます。戸建ての方がアパートより広いですし、騒音などの問題に悩むこともありません。また戸建であればペット可・駐車場付き、庭付きなど自由度の幅も多いです。

そのため周辺の家賃相場と比較した際に、賃料が戸建と変わらないアパートやマンションを買うことはお勧めできません。

 

※現地で必ず物件を見てください!

インターネットが発達しているので、一度も現地で物件を見ることなく購入まで進むことは可能です。しかし物件を見に行く暇がない、地方物件は遠いから行くための費用が勿体無いと、実際の物件を見ることなく購入を決めることは絶対にやめて下さい。

想定利回りはあくまで満室になった場合を想定しての利回りです。通常は想定利回りのようにはうまくいきません。特に治安の悪い地域や近くに化学工場やゴミ屋敷、問題を引き起こす住民がいるといった悪条件がある場合、想定利回りを下回ってしまうことが多いのです。

周辺環境はグーグルマップなどで確認することができるかもしれませんが、問題のある住民まではマップで見ることができません。また匂いに関してもネットで調べることは困難です。

収益不動産を購入する場合は、どんなに遠くても、時間がなくても必ず現地に行きましょう。最初の手間を怠たると、その後利回りの低い長期空室物件を抱えてしまうことになるかもしれません。

また地方物件を購入するためにかかった飛行機代や新幹線代、宿泊費は必要経費として計上することができます。そのため行って無駄になったということはありません。物件を見るついでに名物を食べたり、観光名所に足を運べば経費で旅行できてしまうのです。検討した結果購入に至ることはなかったとしても、必要経費として計上できます。ただしプライベートでかかった費用は、経費として計上できません。観光地の入場料や寄り道代は自腹になります。

現地に足を運んだ際には近所の人に話を聞いたり、地元の不動産店に地域のことについて聞いてみましょう。土地勘のない土地なので、情報収集は大切です。どんなに良い物件を安く購入できたとしても、入居ニーズのない物件であれば購入しても仕方ありません。

 

地方では戸建てが人気!

地方ではマンションやアパートよりも戸建てが人気です。前述したように地方は都心に比べ交通の便が発達していません。そのため車が生活する上で必須です。

一家族に1台は当たり前で、一人一台所有していることもあります。4人家族では平均2台の車を所有しているので、2台分の車庫がある戸建てが最も人気です。

そして家族が増えると物も増えます。そのため広い戸建てが好まれるのです。物が増えると引越しも面倒くさいですし、子供がいると転校を嫌がります。そのため戸建は長い期間住んでもらうことができ、空室に悩むことがまずありません。長期満室経営という点でも戸建はメリットが大きいです。

地方には戸建てが多いから競合が激しいのでは?という心配も、戸建てならある意味で必要ありません。マンションは間取りがどれも似通っているので、どうしても立地の良い物件が人気になります。しかし戸建ては家によって間取りも外観も全然違います。そのため比べる対象の比べるべきポイントがマンションとは違うのです。物件にオンリーワンの価値があるからこそ、賃料が下がるということもありません。

そのため地方の物件に投資するのであれば戸建てが一番おすすめです。

メンテナンスや現状復帰工事をしっかり行えば、空室に悩まされることもありません。

また戸建ては家賃相場がそもそも高いので、地方のどんなに状態の良くない戸建てであっても、最低でも3万円の家賃を得ることができます。しかしアパートなら同じ状態であった場合、1万円の家賃が関の山です。

また戸建ての場合は、最後には土地の値段で売ることさえできます。ボロ家になってしまい誰も住むことができなくなってしまっても、土地の値段で売ることができるので、他の投資法に比べリスクも低いです。

 

地方物件投資のまとめ

地方物件への投資は都市部にはない様々なメリットがあります。特に初めての不動産投資で、高額な投資をするのは怖い、収入は少なくてもいいから、安定的に家賃収入が欲しいという方にぴったりです。競合が少ないので、初めての投資であってもプロの投資家に負けることなく、高利回りの物件を購入することができるでしょう。