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コラム

不動産に投資した場合、投資した物件に入居者を集め家賃収入を得ることで、投資額を回収していかなくていけません。しかし自分で入居者を集め、その入居者を管理し、退去の際も原状回復工事を行うのは難しいです。不動産管理を専業にする方も中にはいますが、手間と負担を考えると、管理業務に関しては不動産管理会社に任せるのが一番です。

しかし賃貸管理会社に賃貸管理を委託する場合、手数料を支払う必要があります。

賃貸経営を開始する上で、この手数料も考慮して収支計画を作っていかないと収入と支出のバランスを正確に測ることができません。

ここでは賃貸管理を委託した際の手数料について、詳しくご紹介します。

 

賃貸管理委託方式とは?

賃貸管理の業者委託は、賃貸管理業務の一部委託と全委託の2種類に分けられます。

まず賃貸物件を賃貸する際にやらなければいけないことは、入居者の募集、賃料の集金、共有部分の清掃・管理、入居者からのクレーム対応、建物メンテナンス、退去時の立会い、原状回復工事の手配です。これらはペーパー仕事も多く、不動産に関する法律的な知識も求められます。

こうした雑務をほぼ毎日行う必要があります。入居者からのクレームはいつはいるのか分からず、年中無休で対応しなくてはいけないこともあります。これら全ての業務をオーナーが自ら行うこともできます。しかし副業の場合は難しく、専業で管理業務を行う必要があります。

更に初めての管理業務の場合、入居者募集がうまくいかず空室率が高まってしまう可能性が高いです。また誤った方法でクレーム対応を行うと、入居者からの不満を招き、長期間の満室経営の実現が遠ざかったしまいます。入居者の選定方法が分からないと、家賃滞納者を入居させてしまい安定的な家賃収入を得ることさえできなくなってしまい、最終的に不動産経営がうまくいかなくなり、手放す結果に・・ということもあります。

こうしたリスクを回避できるのが、賃貸管理を管理会社に委託する管理委託方式です。

家賃収入の一部を手数料として、管理会社に支払うことでこの煩わしい管理業務の一部分、または全部分を業者に代行してもらうことができます。

管理手数料を抑えるために、自分でできる共有部分の清掃はご自身でされるオーナーもいます。しかし入居者募集や家賃回収、クレーム対応は自分で行うことが難しです。そうした難しい部分のみを任せることができます。

一部委託は全委託に比べ手数料を安く費用を抑えることができるので、経済的です。しかし一方で全委託はパッケージになっていることが多く、全委託の方が一つ一つ委託するより料金が安くなるように設定されています。自分でできる部分は自分でやるというのも一つの手かもしれませんが、全委託であれば毎月家賃が口座に勝手に振り込まれるだけなので、何もする必要がなく非常に楽です。国土交通省の調べによると、管理をすべて委託している家主は6割を超えており、最も選ばれている管理方法です。手間と費用を総合的に考えると、管理経験などをお持ちでないのであれば、全委託が一番です。

 

管理手数料の計算方法

家賃収入から管理会社に支払う手数料を引いた額が、オーナーの収入になります。

そのため賃貸経営を始める上でこの手数料はいくらにるのかきちんと計算に入れ、収支計画を練る必要があります。

一般的な手数料の計算方式は、月の家賃×○%です。

1棟10室の満室アパートを所有していると仮定し、その家賃を全室10万円にしましょう。

管理手数料が5%の場合、10万円×10室×5%=5万円となります。オーナーの収入は10万円×10室ー手数料5万円=95万円です。月に5万円の支出で、面倒な管理業務を全て委託でき、手元に95万円残るのです。この95万円で投資額を回収したり、建物の不具合が発生した場合の保険料や将来のリフォーム・改修費用を備えていかなければいけないので、厳密には丸々利益とは言えませんが、自主管理の面倒を考えると管理料を出し渋る費用ではないということがよく分かります。

年間で考えても、管理会社に支払う管理手数料は年間で60万円です。

また管理会社の手数料は家賃が高くなればなるほど、パーセンテージが大きくなるという特徴があります。というのも、家賃が10万円の部屋と100万円の部屋では、入居者が求める管理の質が変わるからです。家賃10万円の部屋には24時間の駆けつけサービスは不要かもしれませんが、家賃100万円の部屋では必要です。コンシェルジェサービスも付随させる必要があります。このように家賃が高くなれば、管理のグレードも上げていかなくてはいけないので、支払う手数料も高くなります。

管理手数料は経費として認められるので、確定申告の際は忘れず費用を計上してください。

 

管理手数料の相場は?

全部を委託した場合の管理手数料の相場は、家賃の5%程度です。

管理を委託する際には手数料を比較することが大切です。同じレベルのサービスを受けるのであれば、安ければ安い方が良いに決まっています。相場に比べて高い手数料がかかると、計画通りの利益が出ず、経営が圧迫されてしまいます。

しかし手数料が高い分、管理の質も高く、ひいてはそれが満室経営に繋がったというケースもあります。安い手数料で空室の多い会社よりも逆に利益が出ているというケースもあり、一概に手数料だけで決めることができないという現実もあります。

そこで参考になるのが手数料の相場です。相場の5%に比べて安いのはなぜか。高いのはなぜか。高いとしたら高いだけの価値があり、結果を出してもらえるのか。もしくは安いが値段以上のサービスを提供しているのか、こうして管理会社を分析してみるといいでしょう。

管理手数料の相場は5%ですが、安いところでは3%、高いところでは10%程度です。管理会社についてネットなどで調べてみると評判を知ることができるので、オーナーの口コミを読んでみるといいでしょう。また一部の管理会社のHPでは、委託物件の空室率にちて具体的な数字で紹介しています。

 

手数料以外にシステム料などの費用が請求されることも

「同じような管理内容であれば、手数料が安いところにしよう」と考える方が多いです。その考え自体は決して間違っていませんが、注意して頂きたいことがあります。それは安い手数料の会社は、手数料とは別にシステム料や更新事務手数料といった名目で、別に費用を請求するケースがあることです。

例えば成約した場合システム料として成約賃料1ヶ月分が徴収され、入居者が契約を更新した場合事務手数料として新賃料の半月分が徴収されるという契約になっていることがあります。これでは安く手数料を済ませたつもりなのに、総合的に見ると管理費用が逆に高くなってしまいます。

管理手数料は毎月決まって徴収されますが、臨時に請求される費用もあります。その典型は修繕費です。修繕費の内訳はさまざまで、蛍光灯や鍵の交換といった小額のものから、エアコンの取り替え、畳の張替えといった高額なものまであります。

どの管理会社を選ぶのか決める際には、基本サービスに含まれるサービスにはどのようなものがあるのか。別途必要になる経費があるのか。手数料以外に必要な費用はあるのかについてあらかじめ確認して、総合的な意味で安いのか高いのか比較しましょう。決して手数料だけで比較しないようにして下さい。

 

管理会社を選ぶ際のポイント!

管理会社を選ぶ際には、複数の会社で見積もりを取ることが大切です。

見積もりを取って比較すると、どの会社を選ぶべきか分かります。また担当営業マンの雰囲気や提案の質を比較することも大切です。

管理会社によって、プランの内容が違うので、どこからどこまでが基本サービスに含まれるのかは1社、1社見ていく必要があります。

管理手数料を抑えたい場合は、一部を委託し、残りは自分で管理することも可能です。そうした折衷案も含めて管理会社と協議しましょう。管理会社の多くでは、家賃滞納の徴収のみ代行といった業務を限定して代行できるサービスの提供を行っています。

1社、1社アポを取り話を聞くのは大変と感じる方には、一括見積もりサービスもあります。物件について簡単な情報を入力していくと、システムが自動的に条件に合う管理会社をリストアップしてくれます。システムが代わりに一括でまとめて管理会社に連絡を取ってくれるので、一回で複数の管理会社の見積もりを取ることができます。幅広く相談先を探すことで、ピッタリの管理会社が見つかりやすくなります。

また費用だけでなく、客付け力の高さも比較してください。費用は安いが客付け力の低い会社であれば、入居者が集まりません。これでは少し手数料が高くても、客付け力が高く高入居率を実現できる会社の方が良いに決まっています。入居率の高さも同じく比較して見て、多角度的視点から費用の安さを分析する必要があります。

 

管理会社を決めた後も大切

管理会社に委託を決めたからといってそのまま何年間も何もしないということは絶対にやめてください。何もしなくても毎月家賃が振り込まれるので、ついつい面倒でそのまま放置してしまう・・というオーナーが大半です。しかし管理会社を決めた時点では一番の会社だったかもしれませんが、果たして1年後も1番の会社でしょうか?その間に競合他社がより良いサービスの提供を始めたというケースもあります。

また管理会社の管理の質の低下も考えられます。最初は契約通りの管理がきちんと実施されていても、だんだんと管理の質が下がってしまっていたというケースもあります。もし管理に問題が見られたら、改善の依頼をすること。そして問題が解消されない場合は、思い切って管理会社を変更することも大切です。

ただし管理会社を変更する際には、管理の空白期間ができてしまったり、契約内容によってはオーナーが不利益を被ることになる内容にされていることもあります。あらかじめ契約内容をよく読んでから、管理会社の変更を行ってください。

何より大切なのは定期的に管理会社の見直しを検討したり、実際の物件に行ってみて管理の状態を確認することです。

管理会社の変更は入居者への説明など面倒に感じるかもしれませんが、解約の通告やその手続きは新しい管理会社が大家に代わり行ってくれます。そのため煩わしく感じることはありません。入居者も管理会社が代わることで、より管理の質が高くなるのであれば喜ばれます。