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コラム

賃貸管理手法にはサブリースや委託管理など様々ありますが、その中の一つにリロケーションというものがあります。最近利用者が増えている管理手法ですが、リロケーションにピンとこないという方も多いでしょう。そこでメリット、デメリット含めリロケーションについてご紹介します。

 

リロケーションとは?

リロケーションとは簡単に言うと、空き家を貸し出すことです。

英語ではRelocationと言い、移転を表す単語です。海外でリロケーションを依頼すると、転居に伴うサービスを全て受けることができます。具体的に言えば、ビザの取得や航空券の手配、自宅の売却手続きまで本当に様々で、日本でのリローケーションとは意味合いが違うので、ご注意ください。

日本でリローケーションが空き家を貸し出すことを意味するのであれば、通常の賃貸と何が違うの?と疑問に思う方も多いでしょう。通常の賃貸と異なるのは、リロケーションは一定期間のみ住居を貸し出すと言うことだけです。例えば転勤で一定期間だけ家をあけることがありますよね?その期間だけ貸し出すのが、リロケーションです。

リローケーションでは通常の賃貸住戸同様、賃料を徴収し、借主の対応を行い、部屋の引き渡り、建物の維持・管理、引越しの手配なども行います。

最近になりリローケーションが普及しているのには、法改正があったという背景もあります。

以前の借家制度では、貸主は正当な理由がない限り契約更新の拒絶ができませんでした。これでは転勤が終わったから元の家にまた住みたいと考えても、貸主部屋の受け渡しを拒否すればそれを受け入れるしかなかったのです。そのため以前のリローケーションでは、法人向けに期限付きで部屋を貸し出すことが多かったです。

しかし2000年に法律が改正され、契約期間が終了すると更新することはなく、建物を貸主に引き渡さなくてはいけなくなりました。これにより一般にも期限付きで、賃貸することができるようになりました。

借りることはできるけど一定期間で出なくてはいけないのであれば、リロケーション物件に住む価値はあるの?と疑問にも思いますよね。リローケーションでは通常の借家契約より、家賃が1割~3割程度安くなっているのが基本です。そのため相場より安く住めるというメリットがあるのです。2年しか住めないという縛りがあったとしても、短大に通う学生であれば十分です。また同様に単身赴任のため半年だけ住みたいなどという希望を持っている方にもピッタリです。

このように借主にしてもりロケーション物件に住むメリットが大きいのです。

 

リロケーションにかかる費用

他県や海外への赴任が決まり、家に住めなくなってしまった場合その家を空き家のままにしておくのはもったいないです。そのため1年以上空き家が続くのであれば、不動産会社に依頼し入居者を募集してみるといいでしょう。

入居者が見つかれば働かなくても、家賃という副収入を得ることができます。

しかしリロケーションを始める上では、費用が必要にもなってきます。

まず必要をとなうのは、入居者募集にかかる費用です。リロケーション会社が入居者を募集するにはどうしても広告掲載費用などが必要になります。

また自分のいない間にその部屋を管理してもらう必要があるので、管理委託申込料として1万円前後の費用が必要です。これはあくまで着手金で、その他にも費用はかかります。

現在リロケーション会社はどんどんと増えており、管理委託申込料を無料にするというケースも増えてきました。

そのため管理委託申込料の費用も比較して会社を選ぶといいでしょう。

入居者が決まった場合には、審査、賃貸借契約の提携代金として賃料の1ヶ月分程度の費用が請求されます。

めでたく入居者が決まった後も、毎月入居者がちゃんと家賃を払ってくれるのか入居者を管理する必要があります。

しかし他県や海外にいては毎月の家賃をチェックし、家賃の振込がないと連絡し、催促するということは難しいですし、労力もかかります。そのため入居者の管理はりロケーション会社に依頼することが一般的です。

そこでリロケーション会社では、貸主の代理人として事務手続きを行います。
入居者のトラブルの対応や家賃の集金など様々な業務を代行しています。その管理手数料は毎月の家賃の10%です。これを毎月会社に支払うことになります。あるリロケーション会社では、借主が家賃を滞納するというリスクを抑えるために、管理手数料を高く設定する代わりに毎月の家賃を保証するという制度を用意しています。

次に賃貸借契約が終了し、原状回復する際の費用として保証金が必要になります。

保証金も家賃の1ヶ月分程度が必要です。そのため最初の諸経費として、家賃の2ヶ月分がかかるということを頭に入れておく必要があります。

リロケーション会社のサービス内容やオプション内容は本当に様々なので、複数の会社で条件を比較することが大切です。

 

リロケーションを利用するのはどんな人なのか?

一時的に家を開けるからといって、簡単にリロケーションを利用するとはなりません。というのもリロケーションを利用するにも費用がかかるので、たったの半年間しか家を開けないなどとなるとリロケーションを利用するメリットがあまりないのです。

また自分で大家として部屋を管理できる人であれば、わざわざリロケーション会社に依頼する必要がありません。家を開ける期間だけ友達に貸すということもできるのです。

しかし友達に部屋を貸してもその友達が家賃をしっかり払ってくれる保証はありません。家賃を踏み倒されてしまったり、友人関係が悪くなってしまうことも考えられます。また海外赴任の場合は、自分で物件を管理することは不可能に近いです。

そのためリロケーションの利用者は、自分で管理することが難しい人、1年以上家を開ける人です。

 

リロケーションの期間は?

リロケーションの場合、どれだけの期間を貸すという定めがありません。つまり貸主と借主が双方同意しているのであれば1ヶ月間だけの貸し出しも可能なのです。しかしたったの1ヶ月のためだけに、引越しをするのは負担が大きいので最低でも半年から数年の契約が一般的です。また1ヶ月程度の貸し出しであれば、借主は通常マンスリーマンションを利用します。

サラリーマンの場合本社からの指示なので、転勤期間が1年になるのかそれ以上伸びるのか見通しがたたないという方もいるかもしれません。そのためあまりにも長期的な契約期間を設けてしまうと、想定よりも早く家に帰れることになった場合に困ってしまいます。そうしたリスクを回避する上では、短期契約を繰り返し、その都度再契約を結ぶことで、いつでも部屋に戻れる状態にすることです。

 

リロケーションのメリット・デメリット

リロケーションを利用するメリット、デメリットは、どんなことが考えられるのか見ていきましょう。

 

リロケーションのメリット

ー家賃収入を得ることができる

人の住んでいない部屋をそのままにしておいても、何の収入も生み出しません。そればかりか固定資産税の支払いなど持っているだけで、お金を支払わなくてはいけないのです。ローンで購入された方は、使用をしていないのにローンの支払いを行わなければいけないです。

しかしリロケーションとして貸し出すと、入居者からの家賃収入を得ることができます。家賃収入をローンの返済に回すことができますし、ローンの返済済みの方は不労収入になります。

 

ー空き家として放置しなくても良い

現在空き家問題が深刻な社会問題になっています。空き家は犯罪の温床になっており、自然発火という火災リスクもつきものです。また家は人が住まなければ、痛みやすくなるという特徴があります。しかしリロケーションにより入居者が済むと空き家を管理してくれている状態になるので家が痛みにくくなります。頼まなくても入居者が生活することで自然に部屋に空気が入り、湿気による構造的な家のダメージを軽減させることができます。不審者の侵入者を抑えることができるので、犯罪の温床にもなりません。地域住民にも空き家として放置してあるよりも、住民が住んでいる方が火災などのリスクを心配しなくて良いので、安心感を与えることができるでしょう。

 

リロケーションのデメリット

ー家に傷や汚れがつくこともある

入居者は所有者に比べ、部屋を綺麗に使おうという意識が低いです。また生活する上で傷や汚れが増えてしまうことは避けられません。そのため気に入っていた部屋の壁紙が一部剥がれてしまった、押しピンの跡が付いたなど細かい部屋の劣化が考えられます。

原状回復費用については、契約ではっきり取り決めていくことが大切です。大切な家なので返ってきた時も、以前の状態で使えることが望ましいでしょう。

 

ー契約期間中は部屋を引き渡してもらうことができない

入居者にも生活があるので、突然明日部屋を引き渡してくれと頼んでも部屋の引き渡しに応じてもらえることはありません。1年の赴任期間であったのに、突然3ヶ月で呼び戻されてしまったという場合も、1年で契約を結んでいるのであれば、1年未満で部屋の引き渡しを頼んでも入居者が応じない限りは出て行かせることはできないのです。残りの9ヶ月間他の物件に住むなど無駄なことをする必要があります。契約はできるだけ短い期間にし、更新を行っていく方がリスクを抑えられます。

 

リロケーションサービス会社の選び方

リロケーションサービスを提供する不動産会社が増えてきましたが、どの会社を選べば良いのかと迷うことも多いでしょう。

そこでリロケーション会社を選ぶ際のポイントについてご紹介します。

 

⑴管理戸数をチェック

最も簡単な良い会社の見分け方は、管理戸数です。管理物件が多ければ多いほど、管理に関するノウハウも持っています。管理戸数は具体的に数値化されているので、比較もしやすいです。

⑵口コミや評判の確認

口コミサイトでの口コミや評判を確認してみるといいでしょう。当たり前ですがいい会社にはいい口コミが集まり、悪い会社には悪い口コミが集まります。

⑶客付け力が大切

リロケーションの場合、貸し出し期間が短期間なので早く入居者を見つける必要があります。入居者が見つかった時には、もう赴任先から帰ってくるというのでは意味がありません。そのためリロケーション会社の客付け力の高さが大切です。

特に、賃料を住宅ローンの返済に充てたいという場合は、できるだけ早く入居者を見つけないと生活が圧迫されてしまいます。

リロケーション会社と賃貸物件仲介会社は連携していることが多いです。そのためリロケーション会社を選ぶ際は、数多くの大手仲介業者と提携していたり、一般知名度が高いなど客付け力の高さをみることが大切です。

⑷入居後のサポート体制

入居者が入ってからどのようなサポートを受けることができるのかも大切です。サポートや保証内容はリロケーション会社により違います。基本的なサポートでどこまで補ってもらえるのか確認することが大切なのです。定期巡回やフリーメンテナンス、設備故障時の保証内容などサービス内容は一定ではないので、しっかり話を聞いて会社を選ぶようにしましょう。

 

リローケーションのまとめ

使わない時は人に貸して、家賃収入を得る。使うときは自分で使うというリロケーションは、物件所有者にとって利便性が非常に高いです。
定期借家契約の改定により、以前よりリロケーションの利用者が増えリロケーションを専門に扱う会社も増えてきました。大金を支払い購入した家なので、何年間も空き家として放置するのはもったいなく、資産運用の面でも損しかありません。

家があるだけで収入を得られるのであれば、家計の足しにもなります。

1年以上家を離れることが決まっているのであれば、リロケーションという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか?