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コラム

賃貸管理経営がうまくいき、何事もないのが一番ですが・・そうもいきません。いつ何時住まいに関するトラブルに巻き込まれるのかは分からないのです。そんな時どこに相談すれば、トラブルを解決へと導くことができるのでしょうか。

賃貸管理経営を管理会社に全て委託している場合、トラブルは全て管理会社が対処するためオーナーが自ら何かをする必要はりません。

しかし一部委託の場合や自主管理の場合は違います。

まずは一部委託・自主管理の際に起こるトラブルの相談先をご紹介します。

 

一部委託・自主管理の際に起こるトラブルの相談先

ー設備トラブル

エアコンが壊れたトイレの温水洗浄が使えなくなったなど住んでいる際に、設備が故障してしまうこともあります。この場合はまず取扱説明書を見て確認しましょう。

入居者の使い方が間違っていることもあれば、説明書のトラブル時の対処法を見れば簡単な手順で解決することができることもあります。取扱説明書を持っていないという方でも、メーカーはウェブ上に説明書を公開しているので、その場でスマホなどでチェックすることができます。その際には型番を控えておくとスムーズです。

取扱書の説明だけでは改善が見られない場合は、メーカーに問い合わせましょう。

 

ーガス臭い場合は、早急に対処を

入居者からガス臭いといったクレームが入った場合は、早急な対処が求められます。

まずは窓を大きく開け、ガス栓を締めましょう。そしてすぐに契約しているガス会社に連絡する必要があります。電気の使用で発火する可能性もあるので、換気扇や照明のスイッチを入れてはいけません。入居者にも協力を求め、すぐに対応して下さい。

ー入居者と揉めてしまい、訴訟にまで発展しそうな時

入居者と揉め訴訟に発展しそうな場合は、法テラスに相談しましょう。法テラスでは、法的トラブルの相談を受け付けており、トラブルの内容に応じて適切な相談窓口を紹介してくれます。また経済的に余裕のない人向けに、民事法律扶助制度の利用も促しています。利用条件はありますが条件に該当すると、無料で弁護士に法律相談をすることができます。

また市町村でも無料の法律相談を受け付けています。しかし自治体の無料法律相談は事前に予約が必要で、開催日も決められています。いつ実施されるのかはそれぞれなので、各市区町村のHPや窓口で確認してみましょう。

 

ー入居者が他の入居者に迷惑をかけている場合

入居者が迷惑行為を行なっている場合があります。

例えば他の入居者の家に侵入したり、暴力を振るったり、共有部分を占拠したりなどなど迷惑行為は様々なものがあります。

緊急性の高い事件に関しては110番しましょう。しかし暮らしの些細なトラブルであれば、通報すべきかどうか迷うでしょう。そんな時は警察の相談専用窓口に電話しましょう。生活トラブルの相談も受け付けており、緊急性が高いと判断された時には専門機関の紹介を行なってもらえます。事件は程度の軽い重いがあり、判断が難しいケースも多いです。そのためまずは専門の相談員に相談し、判断を仰ぐといいでしょう。

 

ー家賃滞納されている場合

入居者が家賃滞納をしている場合は、まず弁護士に相談しましょう。早い段階で手を打てば、裁判に発展する前に問題を解決させることができます。

家賃滞納を放っておけば、物事は悪い方向にしか進みません。まず自分の収益が悪化します。本来得ることのできる収入がなくなってしまうので、資金繰りが悪化します。

更に滞滞納者の支払い意欲も低下します。最初は支払わなくてはいけないと思っていても、支払わなくても文句を言われないのであれば、支払わなくてもいいか・・という風に考えてしまうのです。

更に事態が進むと滞納者が債務整理にのり出し、回収自体が難しくなります。家賃滞納にも時効があるので、時効により債権回収ができなくなってしまうことさえあります。

悪質な入居者は行方不明になったり、音信不通にもなります。ここまで行くと、家賃を回収することは不可能に近いです。また回収できたとしても回収にかかる費用の方が高くついてしまうなんてこともあるのです。

対処が長引けば長引くほど、事態は悪い方向にしか進まないので早めに対処しましょう。あまりに悪質な場合は強制退去という手段にも出ることができます。

弁護士に相談すると、督促状の作成と送達を行なってくれます。訴訟に発展した場合も手続きを代行してくれ、オーナーに代わり債権者とも交渉を行なってくれます。自分で交渉を行うより、代行して交渉をしてもらった方が良い結果には結びつきやすいです。

その他各種書類の作成も依頼でき、立ち退きの際には立会いも行ってくれます。

オーナーからよりも弁護士から督促状は送られてくる方が、滞納者は恐れますし、それにより支払いに応じる可能性もあります。

債債務者が破産・再生手続きを行ってしまうと、取り立てのためにできることが限られてしまうので、その前に弁護士に相談しましょう。

 

—確定申告の仕方が分からない時

賃貸経営によって得た利益は必ず申告しなければいけません。しかし節税や特別控除などある程度税の知識を持っていないと、確定申告を自分で行うのは難しいです。本当は経費として計上できたことをしないでしまっているのでは、もったいないです。

そのため確定申告の相談は税理士に行いましょう。また税の問題に関してはプロである税理士に全て任せるのもいいかもしれません。

 

ー空室に頭を抱えている時

空室率が高く収益が上がらないという相談は、不動産コンサルティング会社にするといいでしょう。不動産コンサルティング会社では、不動産に関することならどんなことでも相談を受け付けています。

空室には必ず理由があります。その理由は物件によりそれぞれ違い、築年数の問題、立地の問題、入居者募集方法の問題など様々です。

家賃が適正価格ではなかったという単純な理由もあります。何が問題なのかをまずは分析し、問題解決を図って行くことが大切です。その際にはリノベーションやリフォーム。仲介会社を変えるといった思い切った変革も必要です。

コンサルティング会社の多くでは無料で相談を受け付けており、リフォーム業者や税理士、弁護士といった各種士業の紹介も行なっています。

 

ーリフォーム代金に関する相談

建物全体、もしくは部屋単位でリフォームを行うことを決めた際に、そのリフォーム代金について相談したいと考えることもあるでしょう。リフォーム代金の相場が分からなければ、適正なリフォーム代なのか相場より高いのか分かりません。

そのためリフォームの相談は複数のリフォーム会社に持ちかけるのが一番です。少なくとも2社以上から見積もりを取り、費用について比較検討してみてください。そうすることで、高く払いすぎたという失敗は無くなるはずです。

またリフォームを行うかどうか自体の相談をしたいという時もあるでしょう。リフォームを行うことでどれだけ入居者が増える見込みがあるのかは大事な問題です。

どこをどうリフォームすれば良いのかという相談は、仲介会社にしてみるといいでしょう。仲介会社には日々入居希望者が来て、どんな部屋に住みたいのかということを相談しています。仲介会社のスタッフは毎日入居者のニーズを聞いているので、今どんな部屋が求められているのかということをよく知っています。そのため時代のトレンドに合わせて、入居者に喜ばれる設備や部屋について教えてくれます。

入居者から選ばれる部屋になると入居率も上がり、経営も安定します。やらなくても良いリフォームをやって、必要なリフォームができていなという事態にならないためにも、どんなニーズがあるのか知ることは大切です。

 

ーローンの見直しについての相談

ローンを見直したいとお考えであれば、金融機関に相談しましょう。多くの金融機関では支払いについてリアルな数字を元にシミュレーションを行ってくれるので、返済について具体的にイメージを持ちやすくなります。

不動産投資を成功させるには、不確実性を排除しなければいけません。全てを確実な数字にすることで勝てる投資を行うことができるのです。それは賃貸管理経営についても同じことが言えます。

金利や諸経費を変えて様々なパターンでシミュレーションを行いましょう。定期的にローンについて見直すことは大切です。また思ったように経営が上手くいかず、資金繰りが悪化した際もできるだけ早く金融機関に相談することが大切です。ローンの返済額を減額してもらうなど早いうちからできる手はずは沢山あります。

また資金繰りが悪化している時には、サブリース方式を取ることや売却することも考え、その場合の収支についてもシミュレーションするといいでしょう。

 

管理会社に不満がある際の相談場所は?

管理は全て管理会社に任せているので、入居者対応や設備に対する相談はないという方でも管理会社に不満を持っていてそのことを相談したいと思っているケースも多いです。その場合に相談するのはまず他の管理会社です。

管理費が高い、連絡してもなかなか返事が返ってこない、リフォーム代が高い、担当者が変わって、折り合いが悪くなったなどなど管理会社に不満を持つことは誰にでもあります。

こうした問題は思い切って他の管理会社に変更することで解決されることがあります。多くの管理会社では無料で相談にのっているので、まずは気軽に相談してみましょう。

ただし他の管理会社では自分の会社に管理を任せて欲しいという気持ちが働くので、今の管理会社を悪く言い、自分の会社を勧めてきます。決して第三者的立場をとって、現状に対するアドバイスは送らないのです。

もし第三者的な視点からのアドバイスが欲しいのであれば、他のオーナーに相談するなど利害関係のない人を選びましょう。

 

セミナーや勉強会への参加で、レベルアップを図る

今すぐに何かを相談したいわけではないが、将来起こりうるトラブルに対処できるようになりたいとお考えであれば、セミナーに参加してみるといいでしょう。セミナーは様々なテーマで開催されています。

税や法律に関するものや入居者対応に関するもの、良い管理会社の見極め方まで、内容は多岐に渡ります。

こうしたセミナーに参加し、自分自身のレベルを上げることでトラブルにも冷静に対処できるようになります。セミナーによっては過去にあったトラブルをモデルケースとして取り扱い、こうしたトラブルにはどう対処するかとケーススタディすることができます。また他のオーナーと話し合ったり、ブレインストーミングすることで色々な解決策を出して行くことができます。

セミナーで他のオーナーと親交を深めれば、何かあった際に相談しあえる関係になります。人脈作りの場にあるので、セミナーには積極的に参加するといいでしょう。