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コラム

不動産投資により夢の不労所得を!と、夢みますよね?

実はこの世の中には働かなくても、良いほどのお金を不労所得により得ている人が沢山います。しかしマンションに投資したからといってそう簡単に不労所得が手に入るわけではありません。購入後のマンションをしっかりと管理し、収益の生み出す物件へと変えていかなけれないけないのです。これができないと収益が悪化し、最悪せっかく手にしたマンションを手放す結果にもなります。

マンションの購入はあくまでスタートラインでしかなく、買った後の方がよっぽど大変なのです。マンションの管理業務は素人が簡単に手を出せるものではありません。そのため管理の仕事は通常管理会社に委託します。大家と不動産会社とは言わばパートナーのような間柄になるのです。

管理会社に管理を委託する場合、大きく分けて2つの方法を取ることができます・

それがサブリースサブリース方式と管理委託方式です。では両者についてご紹介し、その違いを見ていきましょう。

 

サブリースとは?

マンションを経営する場合、入居者募集から賃貸契約、家賃回収、物件の清掃、建物メンテナンス、入居者対応など様々な業務を行う必要があります。

入居者が順調に集まれば良いのですが、そう簡単に入居者が集まれば誰も苦労をしません。

オーナーの中には空室率の高さに頭を抱えている人が大勢いるのです。

そんな悩みを解消するのがサブリースです。サブリースは一括借上管理と呼ばれることもあります。

サブリースでは管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げます。そしてそれを入居希望者に転貸します。一括して借り上げるので、オーナーサイドから見ると部屋が全て借りられた状態になっているのです。そのため空室リスクがありません。

サブリースはあくまで賃貸契約形態の一つなので、借りてもらっているだけで管理に関する業務を行うのはこの時点ではオーナーの仕事です。

しかし大抵の場合、オーナーは管理会社が借りてくれることにより入ってくる収益の中から、管理料を支払って管理まで全てサブリース会社に任せます。

そのためサブリースは、物件管理業務なのです。サブリースにすると全て借り上げ、管理も代行してもらえると認識されている方も多いですが、サブリースはあくまで単なる借り上げです。そのため管理を委託する必要があるのです。

またサブリース契約の場合、入居者は賃貸借契約をオーナーと結ぶのではなく、管理会社と結びます。つまり借りた部屋をさらに転貸することを、サブリース方式と呼びます。

 

サブリースのメリット・デメリット

サブリース方式は又貸しされるのかもしれないけど、全部屋を一斉に借り上げてくれるのであれば、空室リスクがなくメリットしか内容に感じるかもしれません。しかしサブリース方式には多数のメリットがある一方、デメリットもあります。

ここではサブリース方式のメリット、デメリットを見ていきましょう。

 

サブリースのメリット

ー何かあった時もオーナーは守られる

入居者からのクレームが訴訟に発展するケースも中にはあります。しかしサブリースの場合、オーナーと入居者は直接契約を結んでいません。そのため入居者が訴えるのはあくまで管理会社です。オーナーが訴訟の準備をする必要も責任を負う必要も何もないのです。何かあった時も全て対応を管理会社に任せられ、責任を問われることは基本的にないというのがサブリースの安心ポイントです。

また訴訟とまでは発展しなくても、入居者から24時間365日寄せられるクレームにもオーナーとして対応をする必要がありません。

 

ー確定申告が楽にできる

不動産の収入は確定申告しないといけませんが、サブリースは確定申告が楽にできるというメリットがあります。確定申告の際にサブリースの場合、収支内訳書に管理会社からのリース料を記入するだけです。管理委託方式ではオーナーと入居者は直接契約を結んでいるため、確定申告の際は入居者の名前や家賃収入、工事業社への支出など経営にかかる全ての収支を報告する必要があります。サブリースは確定申告の書類作りも簡単です。

 

ー金融機関から融資を受けやすくなる

サブリース契約では、管理会社がオーナーに一定の家賃を一定期間保証します。安定した経営が可能となると判断されるため、金融機関からも融資を受けやすくなります。自己資金が足りない方やサラリーマンでもサブリースによる賃貸経営なら、銀行から借り入れしやすくなります。

 

サブリースのデメリット

ー契約内容次第では、契約の変更により利益が上がらないことも

サブリースのデメリットとして、利益が上がらないということがあります。

サブリースの契約内容は会社によって異なりますが、数年単位で見直さなくてはいけないという規定になっています。そのため30年間一括借り上げシステムを選んだとしても、3年ごとに契約内容の見直しが入り、家賃をその都度下げていかなければいけないということもあるのです。そのため初期の契約よりも収益が上がらないということもあります。契約を結ぶ際には何年ごとに見直しが入るのかを含め、内容を精査する必要があります。

 

ー家賃収入+管理手数料も支払わなければならない

サブリースの場合リース料という管理会社からオーナーに支払われる費用は、空室リスクを想定して家賃の90%前後です。更にプラスαで管理手数料がかかります。オーナーの収入は家賃の90%前後から管理手数料を引き残ったお金と、手元に残るお金はかなり少なくなります。サブリースはローリスクであるが、ローリターンだと言えます。

 

ー収益性が落ちる

サブリースの場合、家賃以外にも敷金や礼金、更新料といった家賃以外の収益は全て管理会社の取り分になります。敷金・礼金も大きな収入源になりますが、その収入源がなくなってしまうのはかなり痛いでしょう。

最近では敷金・礼金0円物件が当たり前になりつつありますので、関係ないとお考えの方もいるかもしれませんが、新築、築浅物件の場合、敷金・礼金を設定しても入居者は集まります。そのため築浅のうちから、敷金・礼金収入がないというのはかなりデメリットとして大きいです。

 

ーリフォームが必須で、リフォーム会社が選べないことも

20年、30年といった長期一括借り上げシステムがありますが、10年も経つと建物は劣化します。金属部分が錆びてきてしまったり、外壁などの再塗装が必要になるケースもあります。

建物が劣化をすると入居者も集まりにくくなってしまうので、リフォームは必ず検討しないといけません。リーフォームをするのであれば、リフォーム費はできるだけ安いほうがいいです。

しかしサブリースに依頼すると、リフォームの際は指定のリフォーム業者を利用するということが契約の中に入っていることがあります。そのため安い業者を見つけてきて、その業者に頼むということができないのです。

 

ー管理会社の変更が困難

一度サブリースを委託する会社を決めると、その後会社を変更するということはかなり難しいです。契約は短くても10年、長くて30年になります。

長期契約が大前提なので、やはり別の会社に変更したいからといってコロコロ会社を変えることはできません。安易に管理会社を選ぶのではなく、客付け力や将来性も考慮に入れ、30年間任せられる会社であるのかまで見極めていく必要があります。

 

サブリース方式のまとめ

大抵の場合不動産投資をする際には、ローンを組んで物件を購入する必要があります。そのため空室で利益が上がらないというのは、死活問題です。その点サブリースであれば、空室リスク0なので安心して投資を始めることができるでしょう。さらにクレーム対応や訴訟問題などの不安も一切ありません。しかしデメリットも多いという特徴があります。そのためサブリースによる不動産経営は、サラリーマンで副業で不動産投資を行いたいとお考えの方にお勧めです。ローリターンではありますが、ローリスクなところが安心でしょう。

 

管理委託方式とは何か?

管理委託方式では、賃貸物件の管理業務を管理会社に行なってもらいます。そのためオーナーは管理会社と管理委託契約を結ぶ必要があります。

一方であくまで管理会社はオーナーの代わりに管理しているだけです。よって入居者は賃貸借契約をオーナーと結びます。入居者と管理会社の間に契約関係がないということが、サブリース方式との大きな違いです。

管理委託方式とははあくまで賃貸マンション経営における管理業務を委託するだけです。

オーナーは賃貸物件に入居者が増えると経営は安定します。管理会社の収入は入居者から支払われる家賃の●%のため、入居者がいないと収入がありません。そのため管理会社にとっても入居率を上げることは大切です。管理委託方式を取ったとしても、サブリース同様管理会社とオーナーは大切なビジネスパートナーです。

 

管理委託方式のメリット・デメリット

多くのオーナーから選ばれているのが管理委託方式ですが、良い面だけでなく悪い面もあります。具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

 

管理委託方式のメリット

ーサブリースに比べ手数料が安い

管理委託方式のメリットは、管理手数料の安さでしょう。管理手数料の相場は家賃の5%程度です。単純計算で家賃収入の95%はオーナーの収入になります。一方でサブリースの手数料は10~20%です。管理委託方式よりサブリースは、収益性が低いです。

 

ー礼金も収入になるので、収益性が高い

管理委託方式では礼金がオーナーの収入になります。また契約内容によっては、更新料や敷金もオーナーの収益とすることもできます。

家賃の額も自分で決めることができ、入居者の選定も自分でできます。そのため高い収益性を確保することができます。

入居者が変わるたびに書類のやり取りをしないといけないので、手間はありますがその分収入が多くなります。

 

ー気軽に管理会社を変更できる

管理会社に不満がある際には、気軽に他の管理会社へ変更することができます。無理して管理の質の低い会社を利用し続ける必要はありません。管理会社を定期的に見直し、より良い管理を提供できれば入居者満足度も高まり、長期安定経営に繋がるという効果があります。

 

管理委託方式のデメリット

ー家賃保証がないので、空室リスクがある

管理委託方式には家賃保証がありません。サブリースであれば一括で借り上げてくるので、空室について悩むことはありませんが、管理委託方式では空室のリスクが常につきまといます。空室があると、収益も上がらないので計画通りに収益が得られなことも多いです。

 

ー入居者とのトラブルが、法定にまで発展することも

オーナーは入居者と直接契約を結ぶので、何かトラブルが発生し、それが訴訟にまで発展するとオーナーが法廷に出廷しなければいけません。いつ起こるか分からないトラブルに巻き込まれる可能性があるということを重々考慮に入れなければいけません。

 

サブリースと管理委託方式:どちらを選べば正解?

管理委託方式のデメリットを解消したのが、サブリースです。一方でサブリースのデメリットを解消したのが管理委託方式です。どちらにもメリット・デメリットがあるので、一概にどっちが良い、どっちが悪いとはいません。両者の違いをしっかりと考慮に入れ、自分の経営方針にあった管理手法を取りましょう。