賃貸併用住宅のメリット・デメリットと注意点まとめ

賃貸併用住宅は一挙両得?

マイホームを建てる計画を立てている時、「自宅兼アパートにすれば、賃貸収入で建設にかかるローンの返済ができて、お得なのでは?」と、考えたことはありませんか?

自宅とは別にアパートを建築し、賃貸経営をするとなると、管理のためにアパートに足を運ぶ必要があるでしょう。

しかし、賃貸併用住宅(自宅兼アパート)にすれば、わざわざ物件に行く手間がなくなる上に、汚れや設備の不具合もすぐに見つけることことができます。

賃貸併用住宅はメリットが多いですが、もちろんデメリットもあります。今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットをより深くご紹介し、質問として多い賃貸併用住の間取りや成功法についてご説明します。

 

賃貸併用住宅のメリット

マイホームをリノベーションすれば賃貸経営が可能

2世帯住宅を建築し、両親と一緒に長年住んでいたものの、両親の他界により住む人がいなくなった場合、空いたスペースを賃貸として貸し出すことが可能です。

玄関や風呂、トイレなどが完全に別々になっている完全独立型の2世帯住宅では、リノベーションなしでそのまま貸し出すこともできるでしょう。

リノベーションにより完全に別にすることが難しい場合は、シェアハウスとして貸し出すのも1つの手です。

玄関や風呂、トイレを家族とシェアハウスの住人が一緒に使い、同居しているような形になりますが、お互い気にしないのであれ、ば賃貸で部屋を間貸することは可能です。

現在マイホームのリノベーションを考えている人は、家にアパートを併設してもいいでしょう。

特に子供が巣立ったことで部屋が空いてしまい、広過ぎる家を持て余しているという人にはアパートを併設したマイホームのリノベーションがオススメです。

 

200平米を超える土地は固定資産税が安くなる

固定資産税は建物と土地では税率が変わってきます。土地は建物と比べ約6倍も固定資産税が高いのです。

土地が広く家が小さい場合、家のために使っている土地が少ないので、土地の課税分が重くのしかかります。

しかし賃貸併用住宅を建築し、広い土地をできるだけ住宅部分に使うことができれば、住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税が安くなります。

住宅用地は大きさにより小規模住宅用地一般住宅用地に分けられ、小規模住宅用地は住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分で、一般住宅用地は住宅用地で住宅1戸につき200平米以上、家屋の床面積が10倍までの部分です。

小規模住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1で、一般住宅用地の課税標準額は固定資産税評価額の3分の1。

小規模住宅用地の方が、一般住宅用地よりも固定資産税が安いですが、住宅1戸につき200平米という条件があります。

つまり、400平米の土地に住宅が1戸建っている場合は、200平米が小規模住宅用地となり、残りの200平米が一般住宅用地扱いになってしまうのです。

しかし、同じ土地に住戸が2戸の賃貸併用住宅を建てると、200平米×2戸で400平米となり、小規模住宅用地として認められます。

200平米を超える土地では、住戸が2戸以上になる賃貸併用住宅を建てた方が、税金が安くなるのです。

 

家賃収入でローンの返済ができる

賃貸併用住宅を建てる一番のメリットとも言えるのが、家賃収入でローンの返済ができることでしょう。

アパートとして貸し出すと賃貸収入が入ってくるので、それを賃貸併用住宅建築の費用の返済に充てることができるのです。

アパート経営ではローンの返済に家賃収入を充て、毎月余剰が出るように計算し、投資を行います。

そのため、入居者さえ入居していれば、家賃収入を毎月のローンの返済に充てても、余剰資金が余り生活費や娯楽費などに充てることができるのです。

もちろん余裕のある時は、繰上げ返済してもいいでしょう。

ただし賃貸併用住宅でも設備に不具合があったり、建物の修繕が必要になることがあるので、もしもの時に備えて修繕費を積み立てておく必要はあります。

 

相続対策になる

賃貸併用住宅は自宅とアパートが半々程度になるため、100%自宅であるよりも相続税の評価減を受けることができます。

賃貸住居部分に関しては、自宅部分よりも価値が低いものと判断されるため、賃貸部分に相当する建物と土地は、相続税の課税額が減るのです。

 

住宅ローンを利用することができる

アパートを建築する時は住宅ローンを利用することができません。

アパートローンという、住宅ローンとは別のローンを組む必要があります。

住宅ローンの金利は1%程度ですが、アパートローンの金利は3.5~4.5%

賃貸併用住宅はマイホームも兼ねているので、住宅ローンを組むことが可能で金利の負担を抑えることができます。

ただし金融機関によっては賃貸併用住宅でも、住宅ローンの貸し出しができないこともあるので、事前によく相談を行いましょう。

 

賃貸併用住宅のデメリット

空室になるとローン返済の負担が増える

賃貸併用住宅は、通常の戸建てを建てるよりも建築費がかさむと言われています。

マイホームでは玄関もトイレも、キッチンも基本的に1つでいいですが、賃貸併用住宅では戸数分のトイレやキッチンなどの住宅設備が必要になります。

建物も一戸建てを建てるより、大きく建てる必要があるので、どうしても建築費は高くなってしまうのです。

入居者が入っていれば、家賃収入で建築費のローンを支払うことができますが、入居者が入らなければ、自力でローンを返済するしかありません。

戸建ての返済よりもローン返済負担が重く、空室が長引けば長引くほど収入を圧迫するので注意が必要です。

 

プライバシーが侵害される可能性がある

賃貸併用住宅は入居者との距離が近いので、プライバシーの侵害も懸念されます。

生活パターンが丸見えになるため、夫婦2人が大家の場合、奥さんは男性入居者のことを嫌がることもあります。

大家と入居者の関係が上手くいっていれば、退去も少なく賃貸経営も順調でしょう。

しかし人間関係が悪化すると、入居者と距離が近い分自宅にいることがストレスになるかもしれません。

生活パターンを知られているため、不在時に嫌がらせを受ける可能性も高まります。

賃貸併用住宅は一緒に入居者と暮らすため、プライバシーが侵害されるリスクがあることを家族全員に説明しておくことが大切です。

 

売却しにくい

賃貸併用住宅は前述した通りローンの返済費が大きいため、長期間空室が発生すると、ローンを支払うことが難しくなってきます。

しかし、賃貸経営が上手くいかなくなったとしても、賃貸併用住宅は通常の賃貸物件と違い売りにくいというデメリットがあります。

なぜなら、売却すると同時に自宅を失ってしまうからです。

賃貸併用住宅を手放すのであれば、同時に自宅を探す必要があります。

また賃貸併用住宅は、マイホームとして半分利用されているので収益物件としての魅力に乏しく、買い手がつきにくいです。

賃貸併用住宅を建築する際には、入居者がいなくなっても自身の給料だけでギリギリローンが返済できる額にまで建築費を落とすか、マイホーム部分も収益物件として売却できるような作りにするなど、出口戦略を入念に立てておく必要があります。

 

取り壊しにくい

賃貸併用住宅には入居者がいます。そのため古くなった賃貸併用住宅を取り壊して新しい家を作りたいと思っていても、入居者がいなくならない限り、取り壊すこともできないのです。

アパートの入居者は借地借家法と呼ばれる法律により、入居の権利が守られているので、正当な理由なしで退去を迫ることはできません。

建物が古くなったという理由は、正当な理由として認められていないので、退去を強制的に迫ることはできないのです。

入居者には基本的に退去のお願いしかできず、退去をお願いする場合は入居者から立ち退き料の支払いを求められることもあります。

 

賃貸併用住宅のベストな間取りは?

賃貸併用住宅のメリット・デメリットをご説明してきましたが、ここからは賃貸併用住宅の間取りについてご紹介します。

賃貸併用住宅には、上下タイプ縦割りタイプの2つの建築タイプがあります。

上下タイプ

上下タイプでは建物を横割りし、1階を自宅に2階を賃貸住宅にします。その逆で1階を賃貸住宅に2階を自宅にすることもできます。

1階を自宅にしても、2階以上を自宅にしても、どちらにもメリットがあり、1階の場合は庭を利用できたり、階段の上り下りが必要ありません。

1階は2階と比べ賃料が劣るので、2階を賃貸住宅にすると収益性を高めることができます。

一方、2階を自宅にすると、階段の足音や上の階の振動・物音などが気になりません。

縦割りタイプ

縦割りタイプでは、自宅と賃貸部分を左右に配置します。

1階と2階が繋がったメゾネットタイプになり、1、2階とも自宅になるので、階段の上り下りの足音や騒音が気になりません。

賃貸部分に関してはメゾネットタイプにすることも、上下タイプにし別々の住戸にすることもできます。

上下タイプにした方が賃貸収入は増えますが、部屋が狭くなるので、メゾネットタイプの方が入居者付けはしやすいと言えるでしょう。

 

賃貸併用住宅の運営を成功させるコツ

収益性を重視すること

賃貸併用住宅を建てる人の中には、賃貸部分をマイホームのおまけ程度にしか考えていない人がいます。

マイホーム建築費から少し余分に賃貸住宅分の建築費を支払うだけで、毎月収入が入ってきてマイホームの支払いができるものという軽い認識で、賃貸併用住宅の運営を考えていると、失敗してしまいます。

賃貸併用住宅を建てるのであれば、収益性を軽視してはいけません。

高収益を追求しなければ、売却しようと思っても買い手が付かず、更地に戻すにも入居者が反対すると取り壊すことができません。

何かあった時にすぐに売却できるよう、できるだけ収益性の高い物件にする必要があるのです。

そのためには、初期費用を抑え、賃貸ニーズを満たした物件を建てることが重要なポイント。

間取りや建物のデザイン、防音性などの建物性能を考慮し、他の賃貸物件に負けない競争力をつける必要があります。

 

賃貸ニーズを把握し、経営の視点を持つ

賃貸併用住宅ではすぐ近くに入居者が住むので、「ファミリーに住んで欲しい」「単身の一人暮らしの人に住んで欲しい」など、”理想の入居者人向け”に間取りを作ってしまうことがあります。

しかし、単身層に需要のないエリアに単身向けの賃貸住宅を作っても、客付は上手くいきません。

ファミリーの場合、ファミリータイプの賃貸物件は単身向けよりも家賃が上がるため、家賃によっては高額な家賃を支払うくらいなら、借りるよりも買った方が良いと判断されてしまうかもしれません。

そのため自分の近くに住んで欲しい人をターゲットに向けて部屋をつくのではなく、地域の賃貸需要に合わせて部屋を作っていく必要があります。

あくまで経営者として、賃貸経営をするという認識を持って賃貸併用住宅を建設しましょう。

 

賃貸併用住宅に関する情報まとめ

賃貸併用住宅は、上手く運営することができれば資産にもなるので、将来賃貸物件として子供に相続させることも可能です。

しかし賃貸併用住宅を運営するには、賃貸経営を行うという意識を持つことが何より大切。

軽い考えで始めてしまうと、ローンの返済に苦しみ、売却したくても売れないと頭を悩ませることになるかもしれません。

成功させるポイントを踏まえ、入居者の暮らしやすい家作りや管理を心がけましょう。

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