海外不動産投資は失敗しやすい?成功のヒントとは

注目を集める海外不動産市場

不動産投資を行う上で、すでに海外にも目を向けているという方も多いのではないでしょうか?

少子高齢化が加速している上に、日本の不動産物件数は飽和状態に近く、今後の不動産市場は明るくないだろう…と厳しい意見を持つ人もいます。

そんな中、注目されているのが海外不動産市場。

特に発展途上国は不動産の建設ラッシュで、土地の値段が数年前と比較し倍以上跳ね上がっています。

実際に私が去年ドバイを訪れた際には、至る所で高層ビルが建てられている、いわゆる”建設ラッシュ”真っ只中。

海外で上手く投資を行えば、日本より簡単に利益を出すことも夢ではないと確信しました。

しかし海外投資は、言語の壁や現地に赴き物件を確認することが難しいなど、さまざまな課題があるのも事実。

日本が通じず、結果的に騙されることになったケースも少なくないため、リスキーというイメージを持っている人も多いことでしょう。

そこで今回は、海外不動産投資は本当に失敗しやすいのか、成功に結びつけるにはどうすればいいのかを徹底的に解説します。

 

海外不動産投資のメリット:将来性がある

東南アジアを中心とした新興国は、高い経済成長を続けています。

国民の所得の向上と物価の上昇が続く新興国で物件を所有すると、安定的な家賃収入を得ることができると言われています。

さらに、人口が増え続けることによる住宅需要も大きいので、空室リスクも抑えられます。

経年劣化による家賃の減額も、海外不動産投資はほぼありません。

一般的に、人口とG D Pが増加している国であれば、空室と家賃相場下落リスクは”ほぼない”と言えるでしょう

また、購入した物件を売ることで手にできるキャピタルゲインも期待できます。

土地が安いうちに購入しておき、高くなった段階で売ればその差額が利益になるのです。

日本は人口減少に陥り、経済成長も鈍化しているので、住宅需要が逼迫しているとは言えません。

むしろ空き家問題の方が深刻で、家賃の相場も安くなり、キャピタルゲインを狙えるほど、開発が活発化している土地も少ないのが現状。

海外投資のメリットの一つには、やはりこの将来性の高さが大きなウエイトを占めます。

 

海外不動産投資のメリット:分散投資が可能

投資を行う上で大切なことは、リスクを分散させることです。

1つがダメになっても、他でカバーして損失分を埋め合わせるように、不動産投資においても分散投資が明暗を分けると言っても過言ではありません。

日本のみで資産を所有することは、もはやリスクが大きすぎます。

そのため海外にまで投資先を広げ、資産を持つことで投資家たちはリスクを分散させているのです。

 

海外不動産投資のメリット:節税効果

日本で不動産投資を行う上でのメリットに、節税効果を得ることができる点がありますが、これは海外不動産投資においても同じです。

不動産を海外に所有しており、その物件が赤字になっている場合、他の所得と損益通算が可能になり節税効果が期待できます。

実際の節税額や減価償却率は、それぞれの案件ごとに異なるので詳しくは税理士にご相談ください。

また、案件によっては節税を期待できないことがあるので、事前にしっかり確認しましょう。

 

海外不動産投資の失敗例:プロジェクトの頓挫

工事完了前の物件(プレビルド物件)に投資する場合は、注意が必要です。

新興国のプレビルド物件に投資したものの、売り上げを建設資金に回しており、いわゆる”自転車操業状態”だったケースが過去にありました。

この場合、プロジェクトが上手くいかずに、途中で頓挫してしまう可能性も0ではありません。

海外は日本のように、締め切りを守るという意識やプロジェクトをやり切るという責任感が低いと言われていますね。

すべての国がそうだとは言いませんが、途中で簡単に投げ出したり、工事の完成予定が伸びてしまいがちです。

プロジェクトの計画や売れ行き、売主の不動産会社については、必要以上によく調べてから投資を行うべきでしょう。

 

海外不動産投資の失敗例:融資が困難

日本で不動産を購入する場合は、金融機関からの融資を受けるパターンが多いかと思います。

しかし、海外の不動産に投資する場合は、海外の金融機関を利用するしかなく、日本人に融資を行う金融機関は多くありません。

外国人に対する融資には規制も多く、希望額を借りることができないこともあります。

そして何より、海外の金融機関は日本よりも金利が高いので、返済が苦しくなる可能性もあります。

海外で投資を行うのであれば、できるだけ自己資金で行うことをおすすめします。

 

海外不動産投資の失敗例:カントリーリスク

海外には、その国それぞれの事情とリスクがあります。

戦争が始まってしまえば、所有する物件のある場所が戦場に変わるかもしれません。

政治が安定しないと、国王の独断により土地や建物を国に取り上げられることさえあります。

戦争や財産没収リスクを踏まえ、安定している国を選定し投資を行うことが大切です。

 

海外不動産投資の失敗例:言葉の壁と情報不足

当然ですが、海外で日本語はほとんど通じません。英語ができる人も多いかもしれませんが、税務・法務・不動産用語に関する英語まで熟知しているという人は少ないでしょう。

また新興国では、英語を話すことのできる人も多くはありません。

そのため国内不動産と比べ、どうしても情報を取得することが困難です。

ネットで情報を集めようとしても、日本語に翻訳されたものだけになってしまい、現地の最新情報を手に入れるのはそう簡単ではないでしょう。

思い切って建設中の不動産を購入したにも関わらず、現地に行くと何もないただの林だったという失敗例もよく聞きます。

不動産ブローカーの中には悪条件をほとんど伝えず、良い情報のみを選んで提供する業者もあります。

「うまい話には裏がある」とも言いますが、海外投資の場合は提供される情報全てを鵜呑みにしない方がいいかもしれません。

 

海外不動産投資の失敗例:日本への海外送金ができなくなる

海外投資が上手く行き、せっかく利益が上がったのに売り上げを日本に送金できないというケースもあります。

例えばベトナムでは、海外に自国の通貨を送金する場合には、数多くの規制をかけています。

「家賃の振り込みは現地の管理会社に任せよう」と考えていても、規制が強化されれば海外送金に対応してもらえなくなる可能性もあるのです。

日本国外に持ち出せないとなると、得た収益はその国で使うしかありません。

海外で不動産投資を行うのであれば、投資の前に必ず海外送金に関する規制の確認を行いましょう。

 

海外不動産投資の失敗例:悪徳不動産ディベロッパー

日本で不動産取引を扱うのであれば、必ず各会社に規定人数以上の不動産取引主任者資格保持者が必要です。

この資格なしで不動産取引を行うと違法となります。

しかし、海外の多くにはこのような資格や規制がありません。

そのため資格や知識がない人でも、不動産を扱うことができるのです。

その結果単に現地を案内するだけで終わったり、アドバイスもアフターフォローもなくショールームを見せて案内が終わり、契約を迫られたというケースも多々あります。

海外不動産投資を行う際には、こちら側から積極的に確認の連絡を入れるなどのアプローチが欠かせません。

 

海外不動産投資先として有望な国

ここからは、日本人の海外不動産投資先として有望かつ人気の国についてご紹介します。

 

フィリピン

経済的成長が著しいフィリピンは、2050年には東南アジアで最大の経済大国になるとも言われています。

フィリピンの首都マニラの空室率は10%以下と、住宅需要も高いです。

また最近では日本のように核家族化が進み、世帯数が増加していることから、住宅需要は今後も高まっていくものと予想されています。

実際フィリピンの利回りはアジアでも最高水準クラスで、平均の実質利回りは7%です。

フィリピンのデメリットとして言えるのが、日本人は土地が購入できないこと。

そのため投資対象となるのは、コンドミニアムと呼ばれる日本でいうマンションのような物件です。

外国人投資家は全てコンドミニアムを狙うため、競争も激しく年々価値が上昇しています。

 

タイ

旅行先として人気のタイは、不動産投資先としても注目を集めています。

自動車製造を中心に、工業国としても発展を続けるタイは、GDPも2000年以降約3倍以上に伸びており、物件価格が5年で50%近く上昇しています。

日本人の在住者も多いため、比較的情報を仕入れやすいのも大きなメリットです。

タイのデメリットとして上げられるのは、政治と軍事面でのリスクが高いこと。

また外国人は現地の銀行でローンが組めないので、レバレッジを効かせることも難しい傾向にあります

 

マレーシア

マレーシアは、日本人が住みたい国ランキングで11年連続No.1になる程、日本人からの人気が高い国です。

工業化により急成長を遂げており、経済成長率は年平均で6%を更新

物価が安いので、不動産を割安で買えることから、海外の不動産投資家にも人気です。

マレーシアの物件に投資する際には、3000万円以上の物件であること&州政府に購入の合意を得ることが義務付けられています。

また、マレーシアはタイやフィリピンと比べ人口が少なく、3000万人程度しかいません。

そのため、不動産開発が進めば進むほど、すぐに需要が供給に追いついてしまう可能性が高いです。

 

アメリカ

新興国への投資ばかり紹介していきましたが、アメリカも投資対象として有望です。

というのもアメリカは、出生率の高さと移民の流入により年間300万人の人口が増加しています。

アメリカには年平均4%程度と安定した住宅価格の上昇があり、空室率も5~8%と低水準

アメリカは、途上国への投資に不安をお持ちの方にお勧めしたい国です。

 

海外不動産投資のまとめ

最近、注目を集めている海外不動産投資。

しかし注意点も非常に多く、日本で投資経験を積んだベテラン投資家ですら慎重に投資すべきとも言われています。

全てを業者任せにせず、自分で調べたり現地に行き、土地や建物を自分の目で直接見ることも大切です。

現地に住む日本人に問い合わせてみてもいいでしょう。

海外不動産投資は今すぐに投資を行わないという方でも、投資候補の一つに入れておきたい投資法です。