海外不動産投資はインドネシア(バリ島)がアツイ!人気の理由と注意点

インドネシア(バリ島)の不動産投資が注目されている

旅行比較サイト「トラベルコ」調べによると、インドネシアのバリ島は海外旅行人気ランキング第6位。

H I Sの新婚旅行人気先ランキングでは、第3位を獲得しています。

そんな日本人に人気の高いインドネシア・バリ島は、旅行だけではなく不動産投資先とても有望だと言われています。

今回は、インドネシア(バリ島)の基本情報から、不動産投資で人気を集める理由をまとめてみました。

 

インドネシアってどんな国?

世界で最も多くの島を持つ国、インドネシア。

インドネシアの島の数は1万7,000島以上あり、人々が生活する島はその内約9,000島です。

日本も島が多いイメージですが、日本の島は6,852島で、インドネシアに比べると半分以下なのです。

インドネシアで有名な島と言えば、ジャワ島、バリ島、スマトラ島です。

観光地としても人気の島なので、一度は耳にしたことのある島名かもしれません。

 

インドネシアの首都・ジャカルタ

インドネシアの首都は、ジャワ島にあるジャカルタです。

ジャカルタの面積は661.5 km²で、東京の3分の1以下。

インドネシアは新興国のため、まだインフラは十分に整備されていないものの、首都ジャカルタには、960万人以上の人が住んでいます。

ジャワ島の中心部は開発が進み、世界中のお金が投資されており、今は開発ラッシュの真っ只中

どこもかしこも新築のビルやマンション、ホテルがどんどん建設されています。

しかし、市内中心部から出ると、まだ開発が進んでいない、昔ながらの雰囲気が残っています。

開発が進んでいるものの、インドネシアは未だに貧富の格差が大きいため、一歩街から出るとバラック小屋に住んでいる人も少なくありません。

 

発展を続けるインドネシア

そんなインドネシアの経済を支えるのは、観光です。

日本からインドネシアは直行便で8時間と比較的近いため、日本人に人気のリゾート地。

インドネシア共和国観光省の発表によると、2018年にインドネシアを訪れた人の数は1,439万人で、 前年同期比で11.6%増

2019年、過去最高の旅行客数を記録しています。

2020年はコロナウイルスにより観光客数が減少に転じるかもしれませんが、これはどこの国にも言えることでしょう。

インドネシアは国をあげて観光業に力を入れているので、これから観光客の数は更に増え、経済もどんどんと発展すると言われています。

だからこそ、インドネシアは今不動産バブル状態なのです。

しかし、前述したようにインドネシアには無数の島があり、全ての島が発展を遂げているわけではありません。

そこで今回は、インドネシア不動産投資の中でも特に注目度が高い、バリ島・ジャワ島の2つにフォーカスして解説していきましょう。

 

インドネシア(バリ島)で不動産投資を行うメリット

インドネシアは親日国

海外投資を行う上で、親日国であるかどうかは重要なポイントです。

インドネシア人は基本的に親切で気前がいい人が多いと言われており、相手が喜ぶことをしたいと積極的に考える傾向があるようです。

また、国際交流基金によると、インドネシアの日本語学習者数は世界第2位となっています。

日本語を学ぶマレーシア人が多いので、投資における言語の壁もそう厚くないと言えるでしょう。

一方インドネシア人は、少々ルーズな一面があるのも否めません。

一緒に仕事をする上でも楽観的で細かいことはあまり気にしない人が多く、日本のように上手くいかないと感じることもあるでしょう。

しかしこれは国民性のため、上手く付き合っていくことが大切です。

 

インドネシアは人口増加中で若い世代が多い

日本は人口が減少していますが、インドネシアは人口は増加中。

現在の人口は2憶4,000万人以上で、毎年500万人以上の新生児が生まれています。

インドネシアの中位年齢は30歳以下で、日本の中位年齢は48.9歳です。

つまり、日本は半数以上の国民が50代以上にも関わらず、インドネシアは半数以上の国民が30歳以下なのです。

もちろん急成長を遂げている国は、インドネシア以外にもありますが、その中でもここまで若い世代が多い国はめずらしいと言えるでしょう。

若者が多く、経済発展が著しい点から見ても、不動産投資を行う市場としては十分期待できます。

 

インドネシアは外国人の不動産所有が認められている

インドネシアでは、2015年から外国人の不動産所有が認めらました。

それをきっかけに多数の外国人投資家が流入し、現在も不動産価格が跳ね上がっています。

インドネシアの中位年齢は30歳以下ということもあり、不動産を購入する意欲が強い人が多く、今後の不動産市場も大きな成長が見込めます。

そんなインドネシアでは、インカムゲインよりもキャピタルゲインを狙った投資がおすすめです。

 

インドネシアの投資用物件は利回りが高い

インドネシアに投資するメリットの1つに、利回りの高さがあります。

インドネシアの平均利回りは2019年の段階で、首都ジャカルタのアパートメント(日本でいう分譲マンション)が5〜10%バリ島では10%~15%

東京の投資用物件の平均利回りは3%〜3.5%と言われているので、インドネシアの投資用物件の利回りがいかに高いが良く分かります。

しかし、不動産価格の高騰により初期費用が上がったため、利回りは数年前より下がっています。

逆に不動産価格高騰の煽りを未だあまり受けていない郊外では、利回り20〜30%という超高利回り物件もあります。

こうした物件に投資すれば、キャピタルゲインもインカムゲインも狙っていけるでしょう。

買った途端から値下がりする日本の不動産と比べ、インドネシアの不動産投資は、買った後に値上がりする可能性が高い市場なのです。

インドネシアで不動産投資を行う際には、市場と国内の動向に注意を払い、買いのタイミングと売りのタイミングを見極めることも大切です。

海外投資には規制も多いですが、バリ島では個人名義で一戸建て物件を購入し、それを旅行客に貸し出すことでインカムゲインを得て、借地期限をある程度残した状態で外国人に売ることも可能です。

 

インドネシア不動産投資を行うデメリット

インドネシア不動産投資は為替リスクがある

海外投資を行うには、その国の通貨を使わなくてはいけません。

そのため不動産が値上がりし、売却益を得たとしても、インドネシアの通貨である「ルピア」の価値が円高により下がれば、円に換金した際に目減りする可能性があります。

また融資を利用する際も、外国人はインドネシアの銀行でローンを組むことが難しいため、日本の銀行を利用するしかありません。

仮に利用できたとしても、インドネシアの銀行の多くは、住宅ローンの金利が10%を超えているので、利用するメリットは少ないです。

日本の銀行の融資で円を借り、それをルピアに変えて保有することになるので、常に為替変動のリスクが伴います。

※もちろん、今後円安・ルピア高が進む可能性もあるので、タイミング次第では利用するメリットも出てくるかもしれません。

 

インドネシア不動産投資は送金手数料がかかる

日本から海外の口座に送金する場合は、送金手数料がかかります。

海外送金の手数料は、2,000円~5,000円程度です。

また、投資を行うために何度か現地に足を運ぶ必要があるかもしれませんが、その際の交通費や宿泊代などは全て自己負担です。

 

法人化には、多額のお金と現地人が必要

インドネシアで法人を設立するには、2,500万円以上の出資金が必要で、設立までに数か月~半年以上かかります。

オーナーはインドネシア国籍の人しかなれないため、外国籍の人が設立するにはインドネシア国籍の名義人が2人必要です。

法人化することで取り扱うことのできる物件の種類が増えますが、億単位の投資できる人でなければ難しいでしょう。

 

知っておきたいインドネシアの賃貸住宅の種類

インドネシアの賃貸住宅は、コス・アパートメント・サービス付アパートメント・タウンハウス・戸建住宅の5タイプに分類できます。

インドネシアの賃貸住宅の種類1.コス

コスは、日本のシェアハウスと似ています。

大きな家に沢山の部屋があり、部屋を借りて生活します。キッチンやトイレ、シャワーなどは基本的に入居者と共同で使います。

コスでは、基本的に一か月毎に家賃を支払います。

部屋はワンルームで、家具やベッドが備え付けてある場合がほとんどなので、すぐに入居できます。

そのため、短期滞在の外国人がコスを借りることも多いようです。

家賃120万ルピア以上のコスではお手伝いさんが来て、洗濯物などをしてくれます。

家賃500万ルピア以上のコスには、プールやジムがついている物件もあり、入居者の半数は外国人なんだそう。

 

インドネシアの賃貸住宅2.アパートメント

インドネシアにおけるアパートメントは、日本の賃貸マンションとほぼ同じ。インドネシアでは比較的最近出てきました。

アパートでは1つ1つの部屋に各オーナーがおり、入居者とオーナーの間で契約を結びます。

基本的に家具・家電はついていて、エレベーターにはセキュリティカードがあるところがほとんどです。

高級アパートメントであれば、アパートメント内に、スーパーやプールなどが併設してあります。

部屋が広くファミリー向けですが、誰が何人泊まっても大家から文句は言われません。

インドネシアのアパートメントは、基本的に家賃を半年〜1年払いします。

 

インドネシアの賃貸住宅3.サービス付アパートメント

サービス付アパートメントでは通常のアパートメントに、洗濯、掃除、朝食などのサービスが付いています。

家賃はアパートメントより30%~40%程度高くなっています。

 

インドネシアの賃貸住宅4.タウンハウス

タウンハウスは警備員が配備されたエリアの一戸建て住宅です。

ペット連れや車持ちの外国人入居者から人気の物件です。

 

インドネシアの賃貸住宅5.戸建住宅(ヴィラ)

インドネシアの一戸建て物件の賃貸契約は、通常一年です。

交渉により3ヶ月〜半年の短期賃貸も可能なようですが、その場合は家賃が割高になります。

一戸建ての場合、家の大きさ、家具や家電の有無、立地などの要素によって家賃相場が異なります。

 

インドネシアの不動産投資情報まとめ

現在、インドネシアでは「不動産市場の活性化には外国からの投資流入が不可欠」という考えから、規制緩和策の動きが広がっています。

外国人も土地付きの戸建て住宅を買うことが可能で、土地の所有権も持つことができます。

ただし日本人がジャカルタに不動産を購入する場合には、土地付き住宅は8,000万円以上であること、集合住宅は4,000万円以上であることという条件があります。

どんなに良い物件でもこの価格以下の物件であれば、購入できないのが難点です。

どちらの物件を購入するかは、インカムゲインを狙うかキャピタルゲインを狙うかによって変わってくるでしょう。

どちらにせよ購入できる物件は高級物件になるので、観光客や富裕層のニーズを狙うことが大切です。

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