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コラム

■管理会社・賃貸管理会社のランキングはどうなっている

賃貸管理会社の選択は、入居している人のみでなく、非常に投資家にとっても大切です。

賃貸管理会社を選択するときは、賃貸管理会社のランキングが非常に役立つでしょう。

ここでは、賃貸管理会社のランキングについてご紹介します。

 

  • 賃貸管理会社の管理戸数のランキング

不動産業統計集を、公益財団法人不動産流通推進センターが発表しています。

この不動産業統計集では、賃貸管理会社の管理戸数のランキングが載っています。

2018年の賃貸管理会社の管理戸数のランキングは、次のようになっています。

・第1位は日本ハウズイングで管理戸数は441,621戸

・第2位は大京アステージで管理戸数は427,886戸

・第3位は東急コミュニティで管理戸数は334,172戸

・第4位は三菱地所コミュニティで管理戸数は328,172戸

・第5位は長谷工コミュニティで管理戸数は271,173戸

・第6位は大和ライフネクストで管理戸数は263,064戸

・第7位は三井不動産レジデンシャルサービスで管理戸数は203,241戸

・第8位は合人社計画研究所で管理戸数は198,550戸

・第9位は住友不動産建設サービスで管理戸数は188,680戸

・第10位はコミュニティワンで管理戸数は163,637戸

・第11位は日本総合住生活で管理戸数は159,862戸

・第12位は野村不動産パートナーズで管理戸数は154,604戸

・第13位は穴吹コミュニティで管理戸数は106,829戸

・第14位はグローバルコミュニティで管理戸数は89,962戸

・第15位はあなぶきハウジングサービスで管理戸数は85,397戸

2014年~2016年までは、第2位の大京アステージが第1位、第2位は日本ハウズイングでした。

しかし、日本ハウズイングは、2年連続で2017年から第1位になりました。

東急コミュニティは、2014年から5年間第3位になっています。

管理戸数の変動はそれほどないと判断できますが、人口が減少するなどによって、賃貸市場が今後縮小して、戸数は全体的に少なくなるでしょう。

 

  • 不動産業者の売買仲介件数のランキング

先にご紹介した不動産業統計集では、不動産業者の売買仲介件数のランキングが載っています。

2018年の不動産業者の売買仲介件数のランキングは、次のようになっています。

・第1位は三井のリハウスで売買仲介件数は40,658件

・第2位はセンチュリーグループで売買仲介件数は26,514件

・第3位は東急リバブルで売買仲介件数は24,410件

・第4位は大京グループで売買仲介件数は9,805件

・第5位は野村不動産グループで売買仲介件数は8,561件

・第6位は三井住友トラスト不動産で売買仲介件数は7,878件

・第7位は住友不動産販売で売買仲介件数は7,058件

・第8位は三菱UFJ不動産販売で売買仲介件数は5,759件

・第9位は住友林業ホームサービスで売買仲介件数は4,298件

・第10位は大成有楽不動産販売グループで売買仲介件数は4,259件

・第11位はみずほ不動産販売で売買仲介件数は4,237件

・第12位は近鉄不動産で売買仲介件数は4,076件

・第13位は大和ハウスグループで売買仲介件数は3,611件

・第14位はスターツグループで売買仲介件数は2,412件

・第15位は三菱地所リアルエステートで売買仲介件数は1,162件

・第16位は東京建物不動産販売で売買仲介件数は908件

第1位の三井のリハウスは、約280の店舗が全国にあり、CMでの宣伝にも注力しているためか、認知度が個人客には高いようです。

 

  • 賃貸管理会社の満足度調査のランキング

スタイルアクト株式会社は、2009年から毎年「管理会社満足度調査」を行っています。

この調査の特徴は、入居している人の意見を聞くことが目的であることです。

そのため、入居している人や大家が感じるランキングにより近いでしょう。

先にご紹介した賃貸管理会社の管理戸数や不動産業者の売買仲介件数ランキングは高い定量的な要素がありますが、このランキングは強い定性的な要素があるため、ランキングが年によってよく入れ替わると考えられます。

この調査は、ポイントで次のような15項目を評価して、トータルの満足度を算出したものです。

・管理人については「言葉遣い」「対応の速さ」「業務遂行」「勤務時間」「ホスピタリティ」

・管理会社については「業務遂行」「真面目さ」「やる気」「フロント提案」「フロント対応」

・コストについては「コスト」「コストパフォーマンス」

・イベント・サービスについては「生活サービス」「web」「イベント」

 

2018年の賃貸管理会社の満足度調査のランキングは、次のようになっています。

・第1位は野村不動産パートナーズ

・第2位は三井不動産レジデンシャルサービス

・第3位は住友不動産建物サービス

・第4位は東京建物アメニティサポート

・第5位は伊藤忠アーバンコミュニティ

・第6位はモリモトクオリティ

・第7位は三菱地所コミュニティ

・第8位は大京アステージ

・第9位は住商建物

・第10位は長谷工コミュニティ

・第11位は穴吹コミュニティ

・第12位は日本ハウズイング

・第13位は東急コミュニティ

・第14位は明和管理

・第15位は大和ライフネクスト

・第16位は双日総合管理

・第17位は日鉄コミュニティ

・第18位は近鉄住宅管理

・第19位は大成有楽不動産

・第20位は合人社計画研究所

・第21位はナイスコミュニテイ

・第22位はレーベンコミュニティ

・第23位は日神管材

・第24位はコミュニティワン

 

賃貸管理会社の満足度調査のランキングでは、野村不動産パートナーズが第1位でした。

野村不動産パートナーズは、「イベント」「生活サービス」、「管理会社の業務遂行」で第1位になっています。

サービス面、スキル面についてバランスをとった教育を行っているためでしょう。

第2位の三井不動産レジデンシャルサービスは、「フロント対応」「フロント提案」「管理人の勤務時間」「管理会社の真面目さ」と別の項目で第1位になっています。

特に、「社員の人間性」がいいという人が多くいたようです。

第3位の住友不動産建物サービスは、「管理人の業務遂行度」のみが第1位になりましたが、「コスト面で修繕積立金の心配なし」「フロント対応」「フロント提案」「言葉遣い」「管理会社の真面目さ」が第2位・第3位になりました。

社員教育をサービス面を意識して行っているためでしょう。

 

  • 自分に適した評判がいい賃貸管理会社を探す方法とは?

ここでは、自分に適した評判がいい賃貸管理会社を探す方法についてご紹介します。

まず、自分が持っているマンションや戸建てなどの物件を取り扱っているかを調べます。

不動産業者が得意な業務は、マンションの管理か、それとも取引の仲介かも同時に調べておきましょう。

しかし、ネットの口コミは誰が投稿しているかはっきりしません。

信用できないことがあるため注意しましょう。

 

■賃貸管理会社の管理力を判断する方法とは?

利回りという基準が投資用物件にはあるので、物件がいいかどうかは簡単に判断できます。

しかし、賃貸管理を頼む賃貸管理会社のレベルは簡単に判断ができません。

賃貸管理会社の管理戸数のランキングがあると、管理会社を判断するのも便利でしょう。

しかし、賃貸管理会社の管理戸数のランキングは、多くの管理戸数があるほど管理がいいということでは必ずしもありません。

少ない管理戸数でもしっかり管理しているところもあったり、多くの管理戸数でもしっかり管理されていないところもあったりします。

ここでは、賃貸管理会社の管理力を判断する方法についてご紹介します。

 

  • 賃貸管理会社の管理戸数のランキングとは?

賃貸管理会社の管理戸数のランキングについては、毎年「全国賃貸住宅新聞」という賃貸住宅の専門誌が発表しています。

2019年7月15日号の全国賃貸住宅新聞よると、賃貸管理会社の管理戸数のランキングは次のようになっています。

・第1位は大東建託グループで管理戸数は1,086,927戸

・第2位は積水ハウスグループで管理戸数は619,494戸

・第3位はレオパレス21で管理戸数は574,798戸

・第4位は大和リビングで管理戸数は564,437戸

・第5位はスターツグループで管理戸数は540,806戸

なお、ランキングが上位の賃貸管理会社の多くは、自社が分譲した物件をそのまま管理しているため、他社の管理を自社に切り替えている顧客のみで管理戸数が多くなっているということではありません。

そのため、管理戸数のみで賃貸管理会社を選択しないで、ここでご紹介するような方法を参考にしましょう。

 

  • 賃貸管理会社を選択する基準

ここでは、賃貸管理会社を選択する基準についてご紹介します。

・いかに空室を早く埋められるか

賃貸管理会社を選択するときに最も大切なことは、いかに空室を早く埋められるかということです。

物件をローンで買ったときは、賃料収入が確保できないと、家主自身で月々のローンの返済を行う必要があります。

そのため、長期間空室になるほど、加速度的に負担も大きくなります。

空室を埋められる能力を判断するには、賃貸管理会社の平均空室期間と入居率を確認する必要があります。

しかし、入居率を算出する方法は、それぞれの賃貸管理会社で違っているため注意しましょう。

内装工事が終わって数ヶ月間経過してから空室に計算したり、自社のブランドの物件だけ入居を計算したりしている賃貸管理会社も中にはあるため、必ずチェックしましょう。

・いかに滞納家賃が早く回収できるか

賃貸管理会社を選択するときに大切なことは、いかに滞納家賃が早く回収できるかもあります。

家賃の滞納は、賃料収入が確保できないため、長期間になれば不動産経営そのものが破綻する可能性があります。

賃貸管理会社が滞納家賃の回収に強いかどうかは、何件2ヶ月間以上の滞納があるか聞いてチェックしましょう。

空室が1ヶ月間のときは入金忘れのケースもありますが、2ヶ月間続いているときは問題があります

なお、月末において家賃滞納が2ヶ月間以上の比率は、全国で1.5%くらいです。

滞納率をチェックするときは、この数値を目安にしましょう。

・いかに入居者トラブルを早く解決するか

騒音や漏水トラブルを解決しないでそのまましておけば、入居している人が退去するようになって、空室になってしまいます。

そのため、入居している人のトラブルを解決することも、賃貸管理会社を選択するときには大切です。

入居している人のトラブルを解決する能力に関しては、管理スタッフの人数や入居している人のためのコールセンターがあるかどうかが挙げられます。

なお、賃貸管理会社によっては、140人で約22,000戸の物件を管理しているそうです。

管理戸数あたりの人数を検討するときは参考にしましょう。

・コストパフォーマンスは見合っているか

一般的な家賃の集金、入居する人の募集、入居している人のトラブルの応対、内装工事の手配などの管理代行の手数料は、月々の賃料収入の5%~7%くらいが目安です。

ここから、滞納や空室の保証があるときは、料金がさらに上乗せになります。

また、月々の管理代行の手数料が標準的なものでも、内装工事の費用が高いときもあるため注意しましょう。

つまり、賃貸管理会社を選択するときは、次のようなことが大切です。

 

・入居率の目安は都内では96%以上

・空室期間の平均の目安は40日間以内

・滞納率の目安は、管理戸数に占める2ヶ月間経過の滞納物件の比率が1.5%くらい

・入居している人の応対の目安は、管理人数、年中無休のコールセンターの設置

・管理費の目安は家賃の5%~7%

 

  • 大手の賃貸管理会社と地元の賃貸管理会社のどちらがいいか?

賃貸管理会社を選択するときは、大手の賃貸管理会社と地元の賃貸管理会社のどちらがいいのでしょうか?

ここでは、大手の賃貸管理会社と地元の賃貸管理会社のメリット・デメリットについてご紹介します。

大手の賃貸管理会社は、次のようなメリットがあります。

・有名であるため優れた集客力がある

安定した集客力があるので、空室が無くなることが期待できます。

・ある程度管理レベルが保証されている

管理については接客の方法が体系化しているので、一定のレベルが担保されています。

大手の賃貸管理会社は、次のようなデメリットがあります。

・担当者がよく入れ替る

物件の担当者が入れ替わることで、信頼関係を築くことが困難なときがあります。

また、情報が引き継ぎされていないときもあります。

・スピーディーな応対が困難である

入居する人を募集することを除いた管理業務は一般的に本部が応対するので、すぐにトラブルに応対するのは困難です。

一方、地元の賃貸管理会社は、次のようなメリットがあります。

・物件情報や地元がよくわかっている

地元に長く密着して経営している賃貸管理会社のときは、周りの環境や物件も掴んでいるため客付するときも有利です。

・軽いフットワークである

軽い設備トラブルや入居する人に対する応対はスピーディーです。

・臨機応変に応対できる

地元の賃貸管理会社は、次のようなデメリットがあります。

・管理のレベルが会社によって違っている

応対するスタッフのレベルに影響されるときが多くあります。

・人数が足りない

賃貸管理の仕事は、物件の写真撮影、ポータルサイトへの物件情報のアップ、接客応対など幅広く、人数が多くないときは、管理が手薄になるときもあります。

・外国人に対する応対が困難である

言語の関係から、入居する外国人に対する応対が困難です。

では、大手の賃貸管理会社と地元の賃貸管理会社のどちらを選択すればいいのでしょうか?

大手の賃貸管理会社も地元の賃貸管理会社もそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分の投資スタイルに応じて選択しましょう。

当然ですが、いずれの賃貸管理会社を選択しても、基本的に管理のレベルが維持されていることが必要です。

大手の賃貸管理会社をおすすめしたいのは、基本的に全ての管理を頼みたくて本業が忙しい自営業者やサラリーマンなどの家主の方です。

地元の賃貸管理会社をおすすめしたいのは、管理方法や契約内容に融通が利くので、セミプロ、専業の家主で自分でも管理の一部を行いたい方や物件の状態を常に掴みたい方です。

 

  • 賃貸管理会社の賃貸管理契約の種類とは?

管理の代行契約を賃貸管理会社と結ぶときは、次のようにいろいろな賃貸管理契約の種類があります。

賃貸管理会社が見つかって賃貸管理契約を結ぶときは、賃貸管理契約の種類についてチェックしておきましょう。

・管理代行契約

賃貸管理契約として最も一般的なもので、家賃の集金代行、内装工事の手配、入居している人のトラブル、家賃滞納のトラブルを行います。

つまり、賃貸管理会社が大家としての全ての仕事を代行するものです。

家賃滞納保証や空室保証については、オプション契約になるときと基本契約に含まれるときがあるため、契約するときにチェックしましょう。

・サブリース契約

賃貸管理会社が家主の投資用物件を借り上げて、この物件を入居する人に転貸するものです。

投資用物件を賃貸管理会社が借りてくれるため、家主は空室になっても賃料収入を安定して確保することができます。

しかし、直接家主が入居する人に賃貸するときの家賃に比較して、賃料は10%くらい安くなります。

なお、契約している途中で、賃貸管理会社からサブリース契約で受け取る賃料は少なくなるときがあります。

初めの賃料は、契約している期間中はずっと同じということではありません。

投資する前には、契約書に書かれている家賃の見直し時期をチェックしたり、基本的に賃貸需要がある立地かもチェックしたりしておきましょう。

 

  • 賃貸管理会社を変更する方法

不動産投資から獲得できる利益は、賃貸管理のレベルによって非常に違います。

賃貸管理会社に満足していないときは、積極的に賃貸管理会社を変更しましょう。

ここでは、賃貸管理会社を変更する方法についてご紹介します。

・解約できる条件をチェックする

解約についての条文が、管理代行契約書に書かれています。

解約手続きは、この条文に従って行いましょう。

なお、解約できる条件としては、賃貸借契約の内容や賃貸管理会社によっても違います。

・解約を書面で通知をする

解約した後のトラブルを避けるため、書面で必ず通知します。

・管理を引き継ぐ

敷金や家賃、現在入居している人の賃貸借契約書、任せる物件のキーの引き渡しの方法やスケジュールについてチェックします。

・入居している人に連絡する

入居している人に、家賃の振込先が新しい賃貸管理会社の口座に変更になることを連絡します。

・新しい賃貸管理会社に変更する

新しい賃貸管理会社に、部屋の鍵と賃貸借契約書の写しを引き渡します。

管理戸数のランキングが賃貸管理会社を選択する基準としてありますが、基本的にこれは参考値です。

ここでご紹介した基準をベースにして、最大限に自分の投資用物件産の価値をアップしてくれる賃貸管理会社を選択しましょう。

 

 

■賃貸管理会社を選択する方法とは?

ここでは、賃貸管理会社を選択する方法についてご紹介します。

 

  • 賃貸経営は賃貸管理会社によって成功するかどうかが決まる

賃貸経営は、現在専門家・高度化しています。

これにつれて、大家が持っているアパートを清掃しているようなことはほとんど無くなりました。

どんどん賃貸管理会社の業務は拡大し、現在では賃貸経営に必要なものになりました。

そのため、賃貸経営が成功するかどうかは賃貸管理会社がポイントであるといえるでしょう。

賃貸経営が間違いなく成功するというような優れた物件でも、賃貸管理会社を選択する方法を間違えば成功しないこともあり得ます。

そのため、賃貸管理会社を選択するときには、チェックすべきポイントを十分に把握しておきましょう。

 

  • 大手の賃貸管理会社はどうか?

ここでは、大手の賃貸管理会社のメリット・デメリットについてご紹介します。

大手の管理会社のメリットは、知名度がやはり高いことです。

知名度が高い大手の賃貸管理会社は、超大手というような不動産業者やハウスメーカーのグループ会社であるため、大きな安心感があるでしょう。

知名度が高いと入居する人を募集するときにも有利になるため、空室になるリスクが少なくなるという意味でも大手の賃貸管理会社を希望する家主は多いでしょう。

また、大手の賃貸管理会社は、一定以上の管理をサービスして、ブランドイメージが悪くならないようにしてくれそうです。

大手の賃貸管理会社はスケールや知名度がメリットですが、デメリットもあります。

ある程度管理のレベルは期待できますが、これ以上のものは期待できないことがあります。

イメージとしては会社間の契約によって業務を行うというものであるため、意外な提案やきめ細かな応対というような期待している以上のものは困難でしょう。

会社は大きな規模であるため、応対についてもスピード感がなかったり、事務的であったりするという家主の意見もあります。

また、会社は大きな規模であるため人事異動があります。

信頼関係がある程度賃貸管理会社の担当者とできても、一定年数が経つと人事異動で担当者が交代するので、信頼関係を続けて築くのは困難でしょう。

また、基本的に大手の賃貸管理会社に管理を任せられるかの問題もあります。

大手の賃貸管理会社は、多くは自社物件を管理しているため、一般的に大手のディベロッパーの新築物件はグループ会社にそのまま任せるというように、賃貸物件の管理と新築が一緒になっています。

そのため、大手の賃貸管理会社に物件の管理のみを任せるというスタイルはあまりありません。

 

  • 地元の賃貸管理会社はどうか?

ここでは、地元の賃貸管理会社のメリット・デメリットについてご紹介します。

地元の賃貸管理会社のほとんどが、不動産業を経営しながら賃貸管理をサービスしています。

そのため、地元の不動産事情がよくわかっていることが多く、入居する人を募集するときには大手の賃貸管理会社にはないような情報を提案してくれることが大きなメリットです。

また、それほど会社の規模が大きくなく、不動産業がよくわかっている担当者が多く、早く応対してくれるため、スピード感がメリットであるという家主は多くいます。

さらに、地元の賃貸管理会社は、良くない噂がその地域で立つと会社の経営に影響するので、誠意を持って応対してくれるでしょう。

期待して以上の応対や提案をしてくれるときもあるため、長い付き合いが地元でできる賃貸管理会社を希望している家主にとっては非常にメリットがあるといえます。

新築物件のときは、そのまま管理を売主に任せるときが多くありますが、中古物件のときはこのような地元の賃貸管理会社に任せるようなケースが多くあります。

一方、地元の賃貸管理会社は、信頼できるところが見つかると長い付き合いになるでしょうが、大手の賃貸管理会社と違ってサービスのレベルや考え方、応対能力が会社によって違っているので、上手くいったり、上手くいかなかったりすることを考えておく必要があります。

また、地元の賃貸管理会社のような中小企業は人手不足が慢性になっているため、人手不足によって応対が遅れるときもあります。

 

  • 賃貸管理会社を選択するときのポイントとは?

ここでは、賃貸管理会社を選択するときのポイントについてご紹介します。

・集客力

賃貸経営は入居する人があってのビジネスです。

空室があれば、賃貸経営にとってはその期間がマイナスになります。

賃料収入が確保できない、ローンや税金の支払いがある、しかも空室をそのままにしておくと物件が老朽化するため管理を適切に行う必要があるなど、空室は家主にとってデメリットになります。

そのため、空室を埋める集客力は賃貸管理会社を選択するときに最も大切でしょう。

賃貸管理会社は、平均空室期間と入居率を公表しているため、実績データを十分にチェックしましょう。

しかし、賃貸管理会社は入居する人を獲得するためにあまり有利でない情報を公表したくないこともあるため、営業マンに平均空室期間と入居率の定義や計算する方法について聞いてみるようにしましょう。

・経営状態

賃貸管理会社の経営状態は、非常に大切なポイントです。

入居している人が支払った家賃は賃貸管理会社に一旦入って、ここから家主に振り込まれます。

大切な家賃を一旦預けるようになるため、もし賃貸管理会社の経営状態が悪くなっていれば、家賃の振り込みが遅くなったり、家賃が振り込みされないで倒産ということも最悪の場合はあったりします。

営業マンに聞く方法もありますが、第三者の信用調査会社などの情報をチェックするなども有効です。

信用調査会社は有料になるため、「賃貸管理会社名 評判」などのキーワードでネットで調べるのも方法の一つです。

しかし、ネットの情報は信憑性が低いものや恣意的なものも多くあるため、客観的な支払いの遅れなどに限って情報を集めるといいでしょう。

・トラブルに対する応対力

家主が賃貸管理会社に非常に期待することとしては、トラブルに対する応対力があります。

トラブルとしては入居している人同士のトラブルや賃貸物件自体の不具合などいろいろありますが、賃貸管理会社に任せる大きなメリットは一手にこれを引き受けてくれることでしょう。

このメリットが十分に享受できるかを見極める基準としては、トラブルに応対するコールセンターがあるか、トラブルが管理物件に発生したときに対処をどのようにしているかなどについて、営業マンに聞くなどしてチェックしておきましょう。

賃貸物件のトラブルは、初めは小さくてもそのままにしておけば、大きなものになってしまいます。

そのため、トラブルに対する応対力も、賃貸管理会社を見極めるためには大切です。

・コストパフォーマンス

賃貸管理は目に見えないため、これに付ける管理費もいろいろです。

管理を任せることを考えている賃貸管理会社から示された見積もりが適当なものであるかを把握するためには、見積もりをいくつかの賃貸管理会社から入手しましょう。

入手したいくつかの見積もりから適正価格を見極めて、必要なサービスが得意なそうな賃貸管理会社を選択するのが最もおすすめです。

このときには、管理費が安過ぎる賃貸管理会社を選択しないように注意しましょう。

賃貸管理会社によっては、相場よりも相当安い管理費を示すことによって顧客を獲得しようとするところもありますが、安いというのは理由が必ずあります。

この理由がはっきりしないのであれば、その賃貸管理会社は選択しない方がいいでしょう。