大家に向いている人の4つの特徴!ラクそうな仕事の実態とは?

不動産投資家と大家

不動産投資を行う際には、収益物件購入後の運営を自分で行うか、管理会社に依頼し代行してもらうか考えておかなければいけません。

収益物件を自身で管理しても、管理会社に任せてもローンの返済や修繕費の積立はかかりますが、そうした経費を抜いて月々に残る収入が自己管理外部委託では変わってきます。

管理会社に依頼すると管理手数料がかかるため、残った家賃収入を丸々手にすることができませんが、面倒な管理業務から開放されます。

一方自身で管理を行えば、管理するための諸経費はかかるものの、残った家賃収入が丸々自分の収入となります。

不動産投資家の7割が管理を管理会社に任せるようですが、自身で管理をする投資家も3割います。

特に区分マンション数室かアパート1棟程度の所有であれば、自分で管理を行っても大きな負担にはならないでしょう。

しかし、利回りが良く空室率も低い物件だったのに、自分で管理を行ったことが原因で次第に空室が目立つようになり、利回りが悪くなったというケースもあるのです。

大家に向いていない人が管理を行うと、途端に収益物件の収益率は悪くなってしまいます。

そこで今回は、どんな人が大家に向いているのか、そしてラクそうなイメージのある大家の仕事内容の実態をまとめました。

大家向きの人の特徴

大家に向いている人の特徴には、下記の4点が挙げられます。

 

人と関わるのが好きな人

大家向きの人の特徴の一つに、人と関わることが好きという点が挙げられます。

普段の業務の中で、大家は入居者と顔を合わせることもあります。

そんな時に明るく挨拶し、簡単な会話を行うことができるコミュニケーション能力が求められます。友達のように仲良くなる必要はありませんが、「いってらっしゃい」「おかえりなさい」などの挨拶は欠かせません。

無愛想で感じの悪い大家に対して、入居者は悪い印象しか持ちません。

それどころか、大家の態度が悪いこと自体がクレームにも繋がります。

人と関わるのが好きな方で、どんな人とでも適度な距離で仲良くなれる人は、大家に向いていると言えるでしょう。

 

結果が出るのを待てる人

賃貸収入を得るために行う大家の仕事は、短期的に大儲けできるものではありません。

家賃収入が入っても、ローンの返済や修繕費の積立に回さなければいけないため、すぐに不労収入になるまでの収入になるとは限らないのです。

また経済的に余裕が出ているのであれば、ローンを繰上げ返済する方が将来に備えることができます。

大家に向いているのは家賃収入が増えても、堅実に貯蓄やローンの繰上げ返済に回せる人で、増えた収入をすぐに自分の娯楽のために使うタイプの人ではありません。

すぐに結果を出したい人は、どちらかと言えば投資家向きでしょう。

 

無理のない範囲で大家業を行うことができる人

大家業を全て自分で行おうとしても、どこかで無理が出てしまいます。

特にクレーム対処や家賃の取りたては、決してラクな仕事はありません。

自分で行うことが難しい仕事に関しては、管理会社に委託し、無理のない範囲で大家業を行うことができるようにすることも、大切なことです。

無理して全部自分で行うと、どこかで支障をきたしてしまいます。そのせいで管理が疎かになってしまえば、入居者に気持ちの良い生活環境を提供することもできなくなってしまうでしょう。

 

コツコツ努力できる人

「収益物件を買い、大家になるぞ!」と意気込んでいても、実際の大家の仕事は非常に地味です。草抜きや掃き掃除、拭き掃除、収支管理、書類の準備などを行うのが大家の仕事です。

大家は華やかさのない仕事ばかりですが、こうした仕事を毎日コツコツ行うことができる人が、大家に向いています。

 

大家の仕事

大家の仕事には、日常的なものと必要時にのみ発生する仕事の2種類に分類されます。

ほとんどの大家は日常の仕事より必要時の仕事の方が多く、大家の仕事の1日は基本的に日常の仕事+必要時の仕事の何かを行っています。

 

日常業務

・入居者管理

・清掃

・建物メンテナンス

・賃貸経営の収支管理

・納税書類の準備

・リフォーム費用などの積み立て

 

必要時

・苦情や要望への対応

・契約違反への対応

・設備の修繕&リフォーム

・確定申告

・固定資産税の支払い

・更新時入居者の意思確認&更新手続き

・退去の立ち合い&修繕箇所の確認

・家賃・敷金などの清算

・入居者の募集

・更新&退去に伴う収支管理

 

入居者の管理

入居者の募集を行う際、大家はまず家賃設定や入居者条件を決める必要があります。

自分の力だけで募集を行うことは難しいので、入居者募集は不動産仲介会社に委託するケースが大半です。

入居希望者が見つかると、入居審査を行い、審査に合格すると賃貸契約を結びます。

賃貸契約締結までは全て不動産仲介会社が行ってくれるので、ここからが本格的な大家業のスタートです。

 

清掃&建物メンテナンス

基本的に共有部分は大家に管理義務が発生するため、清掃を行い清潔な物件であることを保ちます。

清掃の際には設備に不具合がないかなども、一緒に確認しておきましょう。

清掃をせず汚れを放置しておくと、賃貸契約の債務不履行になってしまう恐れもあります。

 

賃貸経営の収支管理

会計ソフトなどに家賃収入や経費、入出金などの経費を記帳します。

 

納税書類の準備

確定申告の際に必要な書類などをとっておきましょう。

 

リフォーム費用などの積み立て

家賃収入の一部は、将来想定される大規模修繕やリフォームの費用にとっておきましょう。

 

苦情や要望への対応

入居者からのクレームや要望は、24時間365日どのタイミングで入ってくるか分かりません。

中には理不尽なクレームや無茶な要望もあり、苦情や要望への対応に頭を悩ませている大家も多いのが現状。

アパートやマンションでは様々な人が生活しているため、騒音や無断駐車、タバコのポイ捨てなどの迷惑行為や生活習慣の違いにより様々な問題が生じます。

こうしたマナーに関するクレームは放置しておくと、入居者全体のマナーが低下し、建物自体が荒れていくので絶対に放置してはいけません。

設備の故障に関しては迅速な対応が求められるため、夜間でも受付可能で現場に急行してくれる設備保証会社に管理の委託を行いましょう。

 

契約違反への対応

入居人数のオーバーや転貸し、ペットの飼育禁止物件でのペット飼育、居住用物件の事務所・店舗利用など様々な規約に違反する行為があります。

こうした行為を発見した場合に、大家が何も異議申し立てを行わなければ、了承したものと見なされるため注意が必要です。

契約を結ぶ際には入居者に、契約違反に対する約定・規約を説明し、規約に違反した場合はそれに基づいた処罰を与えましょう。

 

設備の修理・修繕

設備の修理・修繕は民法により大家に義務付けられているので、雨漏りや備え付けのエアコンの故障など緊急性の高いものは、早急な修理・修繕が必要です。

ただし壁紙が汚れたなど部屋が使用できないほどのレベルの修理・修繕ではないものは、大家に修繕義務はありません。

 

リフォーム

建物や室内の劣化・汚れが気になってきた場合は、リフォームを行いましょう。

リフォームしなくても貸し出すことは可能でも、古いままより新しい方が入居者にとって物件の魅力度は上がります。

物件の魅力度は空室期間の長短にも影響を及ぼすので、必要に応じてリフォームを行いましょう。

リフォームを行うにはまずリフォーム業者を選定し、業者と一緒に図面の作成から着手まで計画を立ててから着手します。

 

確定申告

賃貸経営の所得と本業の所得は、合わせて毎年確定申告し、納税を正しく行いましょう。

 

固定資産税の支払い

不動産を所有している場合、固定資産税が発生します。

都市部の不動産には固定資産税以外に都市計画税もかかり、税率は、固定資産税・都市計画税合わせ 1.7%前後です。

 

更新時入居者の意思確認・更新手続き

契約期間終了前には、更新の手続きが必要になります。

まず入居者に契約期間終了の半年〜3カ月前までに、更新か退去かの意思確認を行います。

更新する場合は家賃など入居条件の変更がないか確認・伝達し、その後更新手続きに移ります。

退去が決まった場合は退去時期に合わせ、入居者募集をスタートします。

 

退去の立ち合い・修繕箇所の確認

退居時には立ち合いを行い、荷物が全て運び出された後に鍵を受け取ります。

大家は最後に修繕箇所がないか室内を確認します。

 

家賃・敷金などの清算

契約期間の途中での退去では残家賃の精算が必要で、原状回復費を引いた敷金の返還も大家の仕事の1つです。

 

入居者の募集

家賃の金額や敷金・礼金を決め、不動産仲介業者に依頼を出します。

家賃は一度決めたらずっとそのままでいいわけではありません。家賃相場の変動や経年劣化などで変更する必要があるので、退去者が出ると毎回家賃の見直しを行いましょう。

 

ルームクリーニング

ルームクリーニングをプロに任せる場合は、原則大家が費用を負担します。

もちろん前入居者が部屋をゴミ屋敷化などしており、プロのクリーニングが必要なほど汚れている場合は、前入居者からルームクリーニング費を徴収できます。

 

更新・退去に伴う収支管理

退去時には原状回復費の見積もりを出し、残置物の有無の確認を行います。

入居者の故意と過失によるもの以外の原状回復義務は、入居者にはないため貸主の負担でリフォームやルームクリーニングをすることになります。

 

大家の仕事は上記の通りですが、借地借家法や退去時の原状回復に関する各自治体の条例、国土交通省のガイドラインなど、賃貸経営を行う上で知っておくべき法律や知識も身についておきたいところ。

仕事をしながら勉強することも、時には必要になってくるでしょう。

 

大家向きの人の特徴と仕事内容まとめ

細やかな気配りとコツコツと努力ができる人は、大家に向いています。

大家の仕事は多岐に渡り、クレームが発生すればストレスや心労も大きくなるので、無理せずできない仕事に関しては、外部委託で乗り切りましょう!

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