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コラム

■区分マンション投資に向いている方とは?

ここでは、区分マンション投資に向いている方についてご紹介します。

 

  • サラリーマンは本業で忙しいため最小限の手間で副業としてスタートするのに向いている

区分マンション投資のときは、管理会社に全体の建物の管理と自分が持っている部屋の管理とも任せられるため、手間をほとんどかけないで、賃料の入金があるかを毎月決まった日に確認するのみで賃貸経営ができます。

 

  • 少ないイニシャルコストでスタートしたい方に向いている

区分マンション投資のメリットとして最も大きなものは、少ないイニシャルコストでフルローンを利用することによって物件の購入ができることです。

一方、一棟マンション投資のときは、土地と一緒に丸ごと建物を購入するため、高額な物件価格になります。

また、一棟マンション投資は相当金額機関の融資が厳しいので、ほとんど頭金としては物件価格の1割〜3割を入れる必要があり、数千万円をイニシャルコストとして払わないと購入できないため、自己資金がないときは購入することが困難です。

 

  • 区分マンション投資は地域のリスク分散ができるので、可能な限りリスクを最小限にしたい方に向いている

不動産の賃貸経営をするときは、最も立地が大切です。

区分マンション投資であれば、人気がある都心は価格が低下しにくく、中古物件のときは付加価値がある物件をリノベーションなどによって購入することもできます。

また、区分マンション投資のメリットは、人気がある南東角部屋というような部屋のみを選択するなど、地域を分散して物件を購入できることもあるでしょう。

しかし、一棟マンション投資は、地域を部屋ごとに分散して持つことはできません。

 

■区分マンション投資のメリットとは?

ここでは、区分マンション投資のメリットについてご紹介します。

 

  • 立地のいい物件が購入できる

賃貸マンションの供給過剰と人口減少が昨今はいわれていますが、主な都心の駅の近くなどは需要がまだあります。

このような立地のいい物件は、2,000万円〜3,000万円程度で区分マンション投資であれば購入できるときもあります。

しかし、一棟マンション投資では、駅から近い立地のいいところは基本的に物件が出にくいため、出ても相当物件価格が高く、個人で購入するのは困難でしょう。

また、区分マンション投資は地域を分散して、物件を複数持つことによって、収益をリスクヘッジしながら大きくできるという効果が期待できます。

 

  • 設備が急に故障したときなどの出費が少ない

不動産の賃貸経営をするときは、水道などの設備が急に故障したときの出費が考えられます。

区分マンション投資のときは、全体の建物の修繕については、月々払っている修繕積立金で賄うようになっており、部屋内の設備が故障したときの修理費の目安は10万円程度になっています。

しかし、一棟マンション投資のときは、全体の建物の修繕だけでなく部屋内の全ての修理はオーナーが行う必要があります。

そのため、万一のときのためにオーナー自身が計画的に修繕積立金を積み立てる必要があります。

例えば、雨漏りなどの箇所によっては、修繕費が数百万円も発生するときもあるため、金額が区分マンション投資よりも大きくなります。

 

  • 手間がほとんどかからない

区分マンション投資は、全体の建物の管理から自分が持っている部屋まで管理会社に全て管理を頼むことができるため、資産を手間をほとんどかけないで形成することができます。

しかし、入居している状況などを定期的に掴む必要があるため、報告書を管理会社から入手するようにしましょう。

 

■区分マンション投資のリスクとは?

ここでは、区分マンション投資のリスクについてご紹介します。

 

  • 収益が1物件あたり小さい

区分マンション投資は、一棟マンション投資と比べて、収益が1物件あたり小さくなります。

当然ですが、オーナー自身の属性、融資の状況によっても違いますが、複数の物件を買い増しして持つことによって利益を大きくすることができます。

 

  • 空室になると賃料収入が無くなる

不動産投資で成功するためには、賃料収入を安定して獲得することが大切です。

区分マンション投資は部屋が1つだけであるため、空室になったときは、賃料収入が全く無くなります。

そのため、入居したい人に選択される地域で物件を探すことが大切です。

物件のターゲットはサラリーマンなのか、学生なのかで地域は違ってきますが、賃貸物件を探すときは基本的に次のようなことなどを目安にするといいでしょう。

・駅から近くて利便性がいい

・通学・通勤に便利な路線である

・収納がある

・エントランスの掃除などの管理が徹底されている

なお、選択肢としてはサブリース契約もありますが、相場の賃料よりも安くなるため、賃料が少し少なくなってもいいので賃料収入を安定して獲得したい方は検討するといいでしょう。

また、地域を変更して複数戸が持てるという区分マンション投資のメリットを利用すると、持っているトータルの物件での利益を考慮したときは、一棟マンション投資よりもリスクを少なくしながら収入を確実に獲得することもできます。

 

  • 自然災害の地震などのリスクがある

区分マンション投資だけではありませんが、自然災害の地震などのリスクが想定されます。

そのため、新耐震基準の1981年6月以降に建築された物件を選択するといいでしょう。

東日本大震災が発生したときに建物が大破しなかったのは、新耐震基準で建築された、割合新しいマンションが多くあったためであるといわれています。

また、万一のときのために地震保険も入っておきましょう。

 

  • 物件の資産価値は管理体制が良くないと低下するリスクがある

区分マンション投資は管理を管理会社に頼んでいるため、手間がほとんどかかりませんが、一方、建物の設備や配管などの状態を詳細に掴みにくく、管理が良くない物件を持っていれば、どんどん資産価値が下がって評価が下がるリスクが想定されます。

そのため、物件を購入するときは、きれいに共有部分が清掃されているかなど、見てわかるところは必ずきちんと確認して、きちんと修繕積立金は積立されているかなどについては、重要説明事項書を管理会社から入手して確認しましょう。

 

■中古区分マンション投資のリスクと対応策とは?

ここでは、中古区分マンション投資のリスクと対応策についてご紹介します。

なお、このようなリスクについては誤解が少なからず含まれている箇所もありますが、対応策についても把握しておきましょう。

 

  • 経年劣化によって短期間に価値が無くなる

中古マンション投資は、経年劣化によって価値が全くなくなるのではないかという心配があるでしょう。

新築マンションと違って、中古マンションは購入するときに年数がある程度経っているため、長期ローンを利用して30年間〜40年間持つことに対して心配になるのも当然でしょう。

日本人の普通の感じとしては、建築してから50年間〜60年間も経てば価値が全く無くなるのではないかというイメージを持っている方も多くあります。

賃料が同じでこれ以外の条件も同じであれば、実際には中古マンションよりも新築マンションの方がいいイメージがあるかもしれません。

では、何十年間も経った中古マンションは価値が本当になくなるのでしょうか?

実際には、そうでは必ずしもありません。

というのは、建物の経年による価値の低下は、立地や劣化状況によって非常に違ってくるためです。

劣化については、鉄骨や木造、コンクリート造などによって全く耐用年数が違うことに注意する必要があります。

耐用年数が割合長いといわれている鉄筋コンクリ–ト造り、つまりRC造のときは、国土交通省が117年間と物理的寿命を推定しているため、ローンを完済してからも賃料収入をしっかりと獲得できる収益物件として価値を維持することができます。

さらに、マンションの管理体制が整備されているときは、規模の大きな修繕を定期的に行うことによって、さらに建物の寿命は延び、外壁の素材についても高い日本の技術で建築されているマンションも多く、想定しているよりも遥かに実際の耐用年数は長いといえます。

そのため、経年劣化による中古マンションのリスクの対応策としては、次のようなものがあります。

・物理的に長い寿命があるRC造、鉄筋コンクリート造のマンションを選択する

・管理体制がしっかりしており、計画的に修繕費を積み立てしているマンションを選択する

・宅配ボックス、オートロックなどが昨今は当然のようになってきていますが、時代に応じてリニューアルして付加価値を適宜つけることによって、経年劣化によるリスクがカバーできる、高い需要がある物件を選択する

このようなことなどを考慮して、物件を選択しましょう。

 

  • 内装や設備などが古いと借主が現れない

中古マンションのリスクとしては、部屋の内装や設備などが古いことが挙げられるでしょう。

例えば、お風呂・トイレ・洗面所の3点ユニット式などの古い間取りで、借主が現れるか心配になる方もいるでしょう。

しかし、いかに古くても、実際にはその地域の賃料相場であれば、基本的に入居する人が現れ、賃料が入ってきます。

さらに、人気がある駅の近くの物件であればなおさらでしょう。

極端なことですが、築40年の東京の渋谷にある物件でも、3万円の賃料であれば住みたい方は多くいるでしょう。

また、内装や設備については、リノベーションやリフォームで変更することもできます。

外観のみを新しくしたり、綺麗にしたりするリフォームでなく、配水管なども一緒に新しくするフルリノベーションがおすすめです。

築年数が古い物件で高いリスクがあるといわれる漏水などの出費を少なくする効果も期待できるため、物件を選択するときの参考にしましょう。

スケルトンの間取りを変えることなども含めて行うリノベーションであれば、差別化を図ることが時代と共に変わってきたライフスタイルに適した流行の間取りでできるため、価値が低下するリスクを防ぐことができるでしょう。

 

  • 築年数が古いとリノベーションしても検索されない

先にご紹介したように、物件の内装や設備が古くてもリノベーションすることによって借主が現れますが、古い築年数の物件は基本的に検索されないのではないかと心配されている方もいるのではないでしょうか。

例えば、フルリノベーションを築30年以上の物件で行っても、賃貸物件を探すときには、例えば、キーワードとして「築年数 10年以内」で検索されると、残念ですが検索にひっかからなくて、検索する対象にはなりません。

同じように、リノベーションをせっかくして高い賃料設定ができるようになっていたとしても、例えば、キーワードとして「家賃 格安」で検索されると、賃料設定を高くしたときは、同じように検索する対象にはなりません。

そのため、このようなリスクに対応するためには、マーケティング戦略で物件のメリットを周知させることが必要になります。

不動産の業界においては積極的にマーケティングを行っている業者が多くいるので、イメージをなかなかしにくいかもしれませんが、賃貸物件のファンの育てることによって、自社のホームページの中での高い精度の賃貸付けを行っているような業者もあります。

マーケティングと一言でいっても、いろいろな方法があるため、ぜひさまざまな業者の取り組みについて調査してみましょう。

 

  • 購入してから修繕費がすぐに発生する

新築マンションのときは、全ての設備などが新しいため、購入してから修繕費がすぐにかかるときはほとんどありません。

しかし、中古マンションのときは、購入してから物件によってはすぐに修繕費が発生するときもあり得ます。

長く持っていることを考慮すると、大きな違いはトータル的にはないかもしれませんが、やはり気持ちの面においても間違いなく負担になります。

不動産運用においては長期間持つことを前提にしているため、想定外の費用や設備などの修繕費を完全に避けることはできません。

そのため、長期的な設備の更新費用や賃料の下落などのプランを30年間〜50年間分シミュレーションして、前もって推測しておくことが必要です。

そうすると、トラブルが急に発生しても想定内であるとして、そのときの経営判断だけを行うといいため、対応が冷静にできるでしょう。