儲かる土地活用のコツって?選択肢を徹底比較!

土地活用をしないと負担はどんどん大きくなる

所有している土地が遊休地になっていたり、相続した土地・建物をそのままにしている人が増えています。

しかし、活用されていない土地に税金を払い続けていくのは、負債でしかありません。

遊休地は不法投棄などの犯罪の温床にもなりやすく、街の景観も損ないます。

バブル期には所有しているだけで土地の値段が上がっていましたが、今の時代単に所有しているだけでは、土地の値上がりを期待することが難しくなりました。

そんな時の解決法が、いわゆる土地活用です。

しかし、土地活用と一言で言っても、土地にはさまざまな活用の仕方があります。

今回は、土地活用で儲けるための方法やパターン別の活用方法をまとめてみました。

人気の土地活用法

売却する

土地活用で売却?と首を捻られた方も多いかもしれませんが、売却も立派な土地活用の方法です。

前述したように土地をそのままにしておくと、固定資産税などの税金を支払うだけで終わってしまい、負債にしかなりません。

しかし売却すれば眠っていた土地がお金に変わるのです。

売却することで得られるメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

・現金収入になる

・固定資産税や都市計画税といった各種税金の支払いがなくなる

・土地管理の手間や面倒がなくなる

・現金化することで資産の組み替えが可能になる

デメリット

・売ってしまうと、収入は1回限りで終わってしまう(収益機会の損失)

・仲介会社への手数料や登記費用が必要になる

・売却利益に譲渡所得税がかかること(一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除が利用できるので非課税になる)

土地を売却すると継続的な収益は得られませんが、土地をどう活用しようかと頭を悩ませることはもうありません。

現金化することで他の資産に組み替えることもできますし、生活費に当てることもできるでしょう。

特別控除を受けることができれば、譲渡所得税も非課税となり、かかるのは登記費用などの各種手数料のみです。

 

マンション・アパート・戸建などの賃貸経営を行う

土地に建物を建て、賃貸収入を得ることも代表的な土地活用法です。

賃貸経営を行うメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

・長期的に家賃収入を得ることができ、私的年金となる

・賃貸住宅は遊休地に比べ、固定資産税が1/6になり節税に繋がる

・相続税が減少する

・不動産は資産として家族に残るので、生命保険代わりとなる

・インフレに強い

デメリット

・初期費用が高額

・空室対策が必要で、空室リスクに晒されている

・建物の維持管理費がかかる

・転用性が低く、賃貸経営を止めたいと思ってもすぐにやめることができない

賃貸経営を行う場合土地を元々持っていれば、かかるのは建物代だけなので、0の状態からスタートするよりも初期費用を抑えられます。

しかし、マンションやアパートを新築するとなると、数千万円〜数億円かかってしまい、高額の借金を背負う可能性もあるでしょう。

賃貸経営には物件を維持・管理する手間や費用もかかるので、空室対策を行わないと収益が無くなってしまうことも。

大きな利益を獲得できる可能がある賃貸経営ですが、失敗した時のリスクも高いので、慎重に行いましょう。

 

コインランドリーにする

コインランドリーを経営するのも、立派な土地活用です。

近くに住宅街やマンションがある場合は、一定額の利益を見込むことができるでしょう。

今の時代、「コインランドリーなんて使う人はほとんどいないだろう」と思っている人も少なくないかもしれません。

しかし、今のコインランドリーは布団や靴、毛布といった自宅では洗濯しにくい物が丸洗いできるようになり、自宅に洗濯設備がある、なしに関わらず利用されています。

また、短期滞在の外国人や観光地の近くのコインランドリーは需要があります。

メリット

・人件費がほとんどかからない

・一定の需要があるので、安定した収益を見込みやすい

デメリット

・建物の建築や設備の導入に、数千万円の初期投資がかかる

・他店との差別化を図りにくい

・周辺に住宅が必要

コインランドリーにする場合は、自分で管理するだけでなく、事業者に土地だけ貸し出し、運営を行ってもらうこともできます。

ただし第一種低層住居専用地域に指定された土地では、コインランドリーを開業できません。

駐車場に変える

駐車場にすると建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えて運営を始めることができます。

月極の駐車場にすれば、精算機やフラップなどの装置も必要ありません。

コインパーキングでは月極の駐車場に比べ、初期費用がかかってしまいますが、集客できると大きな利益をあげることができます。

駐車場であれば、他に利用しようと考えた際もすぐに更地にできるので、用途の変更も比較的しやすいでしょう。

メリット

・初期投資を抑えることができる

・用途を変更しやすい

・駅から遠いといった立地条件があまり影響しない

デメリット

・他の土地活用法に比べ、収益率が低い

・財政面での優遇措置がない

・精算機などのへの電気代がかかる

他の土地活用法に比べると収益率は劣りますが、ローリスクで始めることができるので、土地を活用したいができるだけリスクを抑えたいという人にお勧めです。

トランクルームを経営する

トランクルーム経営とは、個人や企業の物品などを保管する貸し倉庫を、決まった賃料で貸し出すことです。

トランクルームは需要が拡大しており、2018年には市場規模が743億円を突破し、現在も成長を続けています。

トランクルーム経営では、土地にコンテナを設置するだけで始められる上に、需要が高いので、利益の拡大を見込むこともできるでしょう。

メリット

・実質利回りは20%前後と利回りが高い

・日当たりの悪さなど、賃貸経営で問題となることが問題となりにくい

・自己運営かフランチャイズか選べる

・賃貸経営に比べ、利益を出しやすい

デメリット

・集客にノウハウが必要

・コンテナに保管した物品にカビなどが発生すると責任を問われることもある

・満室までに時間がかかる

・トランク1個当たりの貸し出し単価が安い

・成長産業のためライバルも多い

トランクルーム経営は、メリットも多い反面、デメリットも少ないとは言えません。

しかし、どの方法で土地活用をしても何かしらのデメリットは付随するため、デメリットばかりに気を取られる必要はないでしょう。

建物が残っている土地を持っている人も、トランクルーム経営であれば建物を取り壊すことなく、建物内に仕切りを作り、1室ずつトランクルームとして貸し出すことができます。

室内であれば直射日光を受けにくく、空調設備によりカビの発生も抑えることができるので、利用者からの評価も高いです。

 

太陽光発電設備を設置する

電力の固定価格買取制度が誕生したことで、太陽光発電設備を遊休地に設置し、利益を上げる方法も注目を浴びています。

200㎡以上の広さがあり、日当たりの良い土地は太陽光発電設備の設置に向いていると言えるでしょう。

ただし売電価格は現在下落傾向にあり、土地活用における太陽光発電設備の設置の人気は低迷しているのも事実です。

メリット

・利益を上げるには一定程度の広さの土地が必要

・メンテナンスしやすい

・長期的に収入を得ることができる

デメリット

・発電量は天候に左右される

・売電価格が下落傾向

・近隣住民から光の反射などで苦情が来る可能性がある

・近くに日光を遮る建物が建ってしまうと、発電量が減る

日当たりがよく、一定の広さをお持ちであれば、太陽光発電への投資に向いています。

特に周囲が畑や田んぼだらけの田舎や山の中で、立地が悪く店舗の誘致もできず、駐車場、トランクルームの需要も見込めないという場合は、太陽光発電への投資に打ってつけです。

田舎であれば近隣に住んでいる人もいないので、近隣住民からの苦情が来ることもなく、日光を遮る高い建物が建つこともないでしょう。

 

店舗経営用の土地として貸し出す

事業者に土地を貸し出し、店舗を経営してもらうこともできます。

コンビニやガソリンスタンド、スーパーといった事業者に土地を貸し出し、店舗を運営してもらえば土地の貸し出し賃料を得るられます。

郊外に立地であっても、住宅街やロードサイド沿いであればテナントに入ってもらいやすいでしょう。

土地を貸し出すだけで、店舗の建築から運営まで基本的に全て事業者が行うため、地主に大きな負担がかかることもありません。

メリット

・建物の建築から運営の費用は全てテナントが負担することが多く、比較的大きな収入を期待できる

・住宅に向かない土地を活用できる

・地域の活性化に繋がる

デメリット

・テナントが撤退すると利益が0になる

・向いている土地が限られる

・店舗を建築してはいけない土地である可能性がある

店舗経営用に土地を貸し出すのは、ローリスクでハイリターンなので初心者にもオススメな土地活用法です。

しかし、どんな土地でもいいという訳ではなく、集客を見込める土地である必要があります。

事業者側に営業しても、収益を見込めない土地ではあまり良い反応は得られないので、立地・ニーズ・集客力の3つが足りない土地では、他の活用法を検討した方がいいでしょう。

 

その他の土地活用法

そのほかにも、さまざまな土地活用法があります。

・資材置き場

・貸し農園

・老人ホーム、

・サービス付き高齢者向け住宅

・民泊・シェアハウス

少子高齢時代の現在、老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅の需要が高まっており、次に来る土地活用法として注目を集めています。

外国人旅行客の増加からホテル需要も高く、民泊への活用もある程度の集客の見通しを立てることができるでしょう。

 

ベストな土地活用法を選ぼう

国土交通省の調べによると、法人が所有している遊休地の数は全国に4万件以上あるのだそう。

それだけの土地が、何もされない状態で放置されているのです。遊休地を上手く活用できれば、収益の拡大に繋がります。

不労所得を得ることができる可能性が高いにも関わらず、何もせず固定資産税だけを払い続けるのは宝の持ち腐れです。

所有する土地はどのような活用法が一番向いているのか調査し、眠っていた土地をお金に変えていきましょう。

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