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コラム

ワンルームマンション投資を考えている人もいるのではないでしょうか。ワンルームマンション投資は、メリットがある一方、デメリットもあります。
では、ワンルームマンション投資は本当にメリットがあるのでしょうか?中古の都内のワンルームマンション投資であれば、メリットがある可能性が大きくなります。
経営を健全に行って、いい時期に売ると最終的に儲かるようになります。では、中古の都内のワンルームマンション投資はどうしてメリットがあるのでしょうか?
ここでは、中古の都内のワンルームマンション投資のメリットについてご紹介しましょう。

 

別の地域より都内は高い賃料単価である

中古のワンルームマンション投資の一つのメリットは、高い賃料であることです。
地方と都内を比較した場合は、賃料の違いが2倍近くあります。
賃料の相場が不動産情報サイトなどでは実際に紹介されていますが、ワンルームマンションの1K、1DKの賃料の相場を都道府県別に平均してみると、次のようになります。
・地方の場合は4万円台の前半
・東京近郊などの場合は5万円台の後半
・都内の場合は8万円程度
賃料の相場としては、都内の場合が最も高くなっています。
ワンルームマンションを都内で買うと、他のところよりも賃料収入が高くなることが分かるでしょう。

 

ワンルームマンションは需要がファミリーマンションより見込める

中古の都内のワンルームマンションは、需要が多く見込めることもメリットです。
都内のワンルームマンションとファミリーマンションの賃料の相場は、次のようになっています。
・ワンルームマンションの1K、1DKの場合は約8万円
・ワンルームマンションの1LDK、2K、2DKの場合は12.5万円
・ファミリーマンションの2LDK、3K、3DKの場合は約15万円
・ファミリーマンションの3LDK、4K、4DKの場合は16.5万円
ファミリーマンションの賃料の相場は、15万円以上です。
賃料は理想的には月収の3割未満であるため、ファミリーマンションを都内で賃貸する場合は月収が45万円以上最低でも必要になります。
しかし、月収が45万円でも、実際にはマイホームが欲しい、子供が大きくなる、貯金を老後のためにしたい、などというようなことから、ほとんどの人は賃料が高い都内でなく、安めの賃料の近郊の賃貸マンションに住んでいます。次に、ワンルームマンションについてご紹介しましょう。

実家を出たすぐ後に一人暮らしをするために住む都道府県を見てみると、東京都が約18%で非常に多くなっています。
そして、どの世帯の数が東京都で今後伸びていくかを見てみると、一人暮らしの世帯が多くなっていくのがはっきりと分かります。
このようなことから、ファミリーマンションよりワンルームマンションの方が需要は多く、全国の一人暮らしの人は東京都に集まってきます。
中古の都内のワンルームマンション投資のメリットは、このように需要が多いこともあります。

 

供給がワンルームマンション規制によって少ないので高い資産価値がある

東京都の場合は、一人暮らしの世帯が今後多くなるに従ってワンルームマンションの需要が多くなりますが、ワンルームマンション規制を多くのエリアで導入しているため、ワンルームマンションはあまり供給されない状態です。
そのため、都内のワンルームマンションは需要が多くて低い空室率というように条件がいいにも関わらず、供給が多くないので、賃料があまり低下しない、高い資産価値があるということもメリットです。
東京都の場合は、ファミリーマンションが少なくなって、ワンルームマンションが多くなると、福祉、子育て、これ以外のコミュニティなどの街づくりを地域ぐるみで行うものが難しくなると考えられています。
そのため、ワンルームマンションを建てる際は、税金が余分にかかったり、マンションの一定の規模以上のものを建てる前に協議を区と行なったり、ファミリーマンションとして一定数以上のものを確保するというような制限があります。
例えば、東京都の豊島区の場合は、一般的にワンルームマンション税と言われている 「狭小住戸集合住宅税」を設けています。
また、東京都の空室率は別の都道府県と比較して非常に低くなっています。
東京都の方針としては、税金の収入を多くするためもあり、ワンルームマンションについては減らしていこうということです。
一人暮らしの人が多く、空室率が低いにも関わらず、供給がワンルームマンションは制限されています。
ワンルームマンションが今後減ってくると、資産価値はますますアップするでしょう。

安い価格であるため収益性がアップする

都内のワンルームマンションと言うことでも、中古の場合は安くなります。
安いため投資額を月々の賃料で早く回収できるので、収益性がアップします。
例えば、7万円の賃料のワンルームマンションを買った場合に、物件価格ごとの利回りをについてご紹介しましょう。
利回りというのは、どの程度の割合で投資額が回収できるかというものです。
例えば、投資額を回収するためには、10%の利回りの場合は10年間、20%の利回りの場合は5年間、30%の利回りの場合は約3年間それぞれかかります。
例えば、800万円の物件価格の場合は、7万円の賃料に12ヶ月を掛けたものを800万円で割ると10.5%の利回りになるので、投資額が約10年間で回収できます。
また、1500万円の物件価格の場合は、7万円の賃料に12ヶ月を掛けたものを1500万円で割ると5.6%の利回りになるので、投資額が17年間~18年間くらいで回収できます。
新築のワンルームマンションの場合は、特に注意しましょう。
売られているほとんどのワンルームマンションは、価格が2000万円以上するため3%以下の利回りになります。
そのため、投資額を25年間~30年間かけて回収するようになります。
このようなことから、買うのであれば中古の都内のワンルームマンションがおすすめです。
では、地方の方がさらに安くなるのではないでしょうか?
しかし、資産価値や空室率、賃貸需要などを考慮すれば、地方よりも中古の都内のワンルームマンションを買う方がやはりメリットがあるでしょう。

安いためリスクが分散できる

中古の都内のワンルームマンションは安いため、リスクが分散できるというメリットがもう一つあります。
ワンルームマンション投資の場合は、物件を1つ買った後にローンを返しつつ、買う物件をだんだん多くするというのが成功する代表的なパターンです。
安いためワンルームマンションをいくつも買えますが、これは最終的にリスクが分散されます。
ワンルームマンション投資の場合は、大きく儲けようとして高い物件を1つ買った後、買った物件でもし事故や事件、災害などが発生すると、賃料収入が無くなる以外に、非常に資産価値も小さくなります。
しかも、ローンを利用した場合は、自分の給料から返す必要があり、管理費や修繕積立金、これ以外の修繕費なども自分が全て支払うようになります。
しかし、中古のワンルームマンションの場合は、分散して買うことができるので、物件の1つでもしトラブルが発生しても賃料収入が別の物件から獲得できるので、赤字になる部分を補うことができます。
中古の都内のワンルームマンションの場合は、1000万円で買える多くの物件があり、500万円未満の物件もあります。
いくつもワンルームマンションを買う場合は、資産を作りながらリスクも分散することができます。