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コラム

■不動産管理会社を選択する理由とは?

不動産管理を不動産管理会社に頼むときは、まず選択する理由について把握しておく必要があります。

ここでは、不動産管理会社を選択する理由についてご紹介します。

  • 客付けが強くないため空室が発生する

客付けというのは、入居する人を募集して、物件を内見して契約するまでをいいます。

入居する人を募集するときは、情報を有力な不動産ポータルサイトに掲載する以外に、地元の不動産業者のネットワークなどを利用して入居したい人を探すスキルが必要です。

また、契約に成功するためには、入居したくなるようにさせる内見の知識があるかも必要です。

さらに、入居したい人を審査する知識がないと、家賃が滞納になったり、物件のマナーが悪くなって入居している人が退去したりするリスクもあります。

客付けが強くない不動産管理会社に頼めば、空室が発生して賃料収入が少なくなります。

最悪の場合はローンを返済することができなくなって、マイナス資産になって家計から持ち出しになることもあり得ます。

 

  • 建物の管理、入居している人の管理がいい加減になる

給湯器が故障している、インターホンが使えないなどというような入居している人のクレームの応対が迅速にできない不動産管理会社のときは、入居している人が満足しなくて退去するようになるときがあります。

そのため、入居する人を再度募集する必要があり、家賃が数ヶ月間も獲得できなくなります。

また、入居している人がゴミ出しのマナーを守らない、夜中に大声を出すというようなレベルの良くないことが多くなれば、入居している他の人が退去するようになります。

そのため、家賃が下がったり、家賃が滞納したりするリスクも発生するため、入居する人をしっかり審査してくれる不動産管理会社に頼むことが非常に大切です。

 

  • 修繕費が高いためキャッシュフローがマイナスになる

入居している人が退去すると、自然に悪くなったクロスや床などを張り替えするなどの原状回復が必要になります。

このときに修繕費が異常に高い不動産管理会社もあります。

修繕費の相場までわかっている家主はあまりいないため、修繕費で儲けるような不動産管理会社もあり得ます。

このような不動産管理会社のときは、満室であるにも関わらず修繕費でキャッシュフローがマイナスになるようなケースもあるため、前もってチェックしておくことが大切です。

不動産管理会社を選択するときに成功しなかったようなときは、思いきって不動産管理会社を変更するようにしましょう。

しかし、不動産管理会社を変更することはできますが、新しい不動産管理会社が物件を把握して、客付けができるまでには数ヶ月間はかかるため注意しましょう。

 

■普通借家契約で賃貸するときに不動産管理会社を選択する方法とは?

ここでは、普通借家契約で賃貸するときに不動産管理会社を選択する方法についてご紹介します。

 

  • 不動産管理の仕事内容

不動産管理会社の主な仕事内容としては、次のようなものがあります。

・入居する人の募集、契約

・家賃の集金やクレーム応対などの入居している人の管理

・建物の保守・維持などの管理

このようなことを全て行う不動産管理会社や、専門で仲介、管理を行う不動産管理会社もあります。

ワンストップで物件の仲介、管理を頼むときは、全てを行う不動産管理会社に頼むか、専門の仲介の不動産管理会社と専門の管理の不動産管理会社を一緒に頼むかがあります。

さらに、それぞれの具体的な仕事としては、次のようなものがあります。

・入居する人の募集と契約

入居する人を募集して、審査して契約を結びます。

・入居している人の管理

家賃、共益費などを集金、クレームの応対、更新するときの契約手続き、退去するときの立ち会い、退去した後の部屋の中のリフォームなどがあります。

・建物の管理

共用部分の管理・掃除、設備や建物の点検・保守などがあります。

このように、不動産管理は建物の管理から入居している人の応対までいろいろあり、家主が自分で行うときは労力が多く必要になります。

このような仕事を不動産管理会社に頼むことによって、いろいろな応対に労力や時間かけなくて済むので、ほとんどの家主が不動産管理会社に頼んでいます。

一方、賃貸経営では、空室が発生しないようにして家賃を獲得することが大切です。

そのため、不動産管理会社は賃貸経営のパートナーになるため、信頼できるところを選択することが非常に大切です。

 

  • 不動産管理会社を選択する方法

ここでは、不動産管理会社を選択する方法についてご紹介します。

・空室を無くすスキルがある

仲介から頼むときは、不動産管理会社の空室を無くすスキルを判断することが大切です。

どのような方法で入居する人を募集するかを聞いておきましょう。

最近は、部屋探しをネットで行う人も多くいるため、不動産ポータルサイトに物件情報を多く載せているかは大事な判断する材料になります。

また、物件のメリットをアピールするために、間取りを見せる方法などを工夫しているかということも判断する材料になります。

例えば、不動産ポータルサイトに載っている写真がきれいに見せようという工夫がされているか、確認してみましょう。

空室をいかに早く無くすかは利益に直結するため、空室を無くすために頑張ってくれる不動産管理会社であるかは、しっかりと判断しましょう。

・家賃を2ヶ月以上滞納していない

賃貸経営においては、家賃の滞納は家主を悩ませる一つの課題です。

家賃の滞納があれば賃料収入が獲得できなくなるので、大きな影響が賃貸経営にあります。

家賃をスムーズに集金して、滞納が発生したときは適切に迅速に督促する必要があります。

家賃を2ヶ月以上滞納している割合は、全国的には約12戸に1戸になっているようです。

そのため、不動産管理会社に家賃が2ヶ月以上滞納されている割合を聞いて、この割合より高いようであれば注意しましょう。

可能な限り家賃を滞納している割合が低い不動産管理会社を選択しましょう。

・トラブルが物件で発生したときの応対が万全である

賃貸経営で成功するためには、入居している人に気持ちよく生活してもらって、長く住んでもらうことも大切です。

水漏れや騒音などのトラブルの応対を間違えば、入居している人が不満になって、退去して空室になることがあります。

トラブルが発生したときの応対方法が、不動産管理会社ではあるはずです。

そのため、何かトラブルが万一発生したときの応対についてもチェックしておきましょう。

例えば、問い合わせが入居している人からあったときに応対するまでの時間、管理人の体制などもチェックする必要があります。

また、騒音トラブルなどは、入居している人が注意することによって防止することができます。

そのため、入居する人には前もって生活する上での決まりを説明するようなものを配って、周りの人に気配りするようにしている不動産管理会社もあります。

このような努力は、不動産管理会社を選択するときに判断する材料になるでしょう。

・大手の不動産管理会社と地元の不動産管理会社はそれぞれメリットがある

不動産管理会社を選択するときは、大手の不動産管理会社と地元の不動産管理会社のどちらがいいか多くの家主が悩んでいるようです。

大手の不動産管理会社も地元の不動産管理会社も、メリットがそれぞれあります。

大手の不動産管理会社のメリットは、安定したサービスがあり、入居している人ためのコールセンター、外国人に対する応対が可能など、トータル的なサポート力があることです。

自営業者やサラリーマンなどのように、賃貸経営を副業でするときはメリットがあるでしょう。

一方、地元の不動産管理会社のメリットは、地元の情報に強い、トラブルが発生したときにすぐに応対できる、物件の状況を掴みやすい、融通が契約するときに利きやすいなど、柔軟に行動できることです。

 

  • 管理手数料の目安

一般的に、不動産管理会社に不動産管理を頼むときの手数料の目安は家賃の5%程度です。

しかし、この管理手数料で受けられる仕事の範囲は不動産管理会社によって違っているときもあり、一律に管理手数料が安いためお得であるとはいえません。

そのため、家主としては、管理手数料で受けられる仕事についても前もってチェックしましょう。

仕事内容と管理手数料のバランスを比べて、満足できるような不動産管理会社を選択しましょう。

 

■不動産管理会社を選択するときに注意することとは?

ここでは、不動産管理会社を選択するときに注意することについてご紹介します。

 

  • 不動産管理会社を選択するときに判断する基準

ここでは、不動産管理会社を選択するときに判断する基準についてご紹介します。

・空室が続いている期間が長くない、入居率を高く保っている

不動産管理会社を選択するときは、空室の期間や入居率をチェックしておきましょう。

不動産管理会社が入居する人を安定して探すスキルがあると、賃料収入を継続して獲得できる可能性が割合高くなるでしょう。

・仲介する部署がある

不動産管理会社の中には、仲介する部署である入居する人を募集するところを持っているときがあります。

仲介する部署があるときとないときはメリットとデメリットがそれぞれあるため、しっかりと比べて不動産管理会社を選択しましょう。

仲介する部署がある不動産管理会社のときは、入居する人を自社のみで募集することができます。

しかし、あまり仲介する部署の募集力がないときは、長期間空室が継続するときもあり得ます。

例えば、不動産管理会社が別のところに募集を頼まないときは、空室の期間がより長期間になるでしょう。

不動産管理会社に仲介する部署がないときは、別の不動産業者に入居する人を募集するのを頼むことが多くあります。

頼むところが専門に仲介していると、スムーズに入居する人を探すことができます。

しかし、同時に自社の物件も取り扱っているような不動産業者と提携しているときは、提携しているところが優先して自社の物件を取り扱うときもあるため注意しましょう。

 

  • 経営スタイルなどにも注意する

不動産管理会社を選択するときは、経営スタイルなどにも注意しましょう。

不動産管理会社としては、大手のところと地元に密着しているところがあります。

それぞれのメリットとデメリットを掴むと、よりいい選択ができます。宣伝力が強いことが、大手の賃貸管理会社のメリットです。

高い認知度があるので、入居したい人が探しやすくなり、長期間空室状態が継続することも少なくなります。

しかし、トラブルが起きたときなどは本部が応対するときが多いので、地元に密着している不動産管理会社より応対は遅いでしょう。

一方、地元に密着している不動産管理会社は、立地や賃貸物件の情報については熟知しているというメリットがあります。

大手の不動産管理会社とは違って、万一のときも柔軟に応対できることが期待できます。

しかし、大手の不動産管理会社よりも従業員数が多くないことがデメリットで、いろいろな仕事を少ない人数で行うようになります。

人員が場合によっては足りなくなることもあります。

 

  • 入居している人のトラブルが発生したときの応対力

不動産管理会社を選択するときは、入居している人のトラブルが発生したときの応対力も注意する必要があります。

例えば、家賃の滞納が継続すれば、空室と同じようになります。

不動産管理会社が適切に家賃を回収しているかをチェックするためには、滞納している状態が継続している物件数を調査してみましょう。

調査するときは、家賃が2ヶ月以上滞納になっている物件数を調査して、滞納が多すぎるときは適切に家賃が回収できていないことになります。

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