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コラム

■不動産管理会社を変えるときのトラブルと対応策とは?

賃貸経営をするために買った物件は、多くの家主が不動産管理会社に不動産管理を頼むようにしています。

しかし、頼んだ不動産管理会社を変えたいようなときもあるでしょうが、不動産管理会社を変えてもいいか悩むこともあるでしょう。

ここでは、不動産管理会社を変えるときのトラブルと対応策についてご紹介します。

 

  • 不動産管理会社の仕事内容

不動産管理会社の主な仕事内容としては、入居する人の募集、建物の管理、家賃の集金、家賃の滞納の督促、入居している人のクレーム応対などがあります。

入居する人の募集については、宣伝広告だけでなく契約する手続きも行ってくれます。

さらに、入居していた人が退去するときの手続きも行ってくれます。

建物の管理は、物件自体の管理や設備の管理だけでなく、建物の掃除、定期的な修理や点検なども含まれます。

また、家賃の管理としては、家賃の集金、家賃の滞納の督促も行っており、クレームが入居している人からあったときは応対してくれます。

これ以外にも、契約を更新するときの手続き、退去するときの立会い、原状回復するときの費用の請求など、幅広い仕事を家主の代わりに行ってくれます。

このような仕事内容があるため、不動産管理会社は物件の管理と入居する人の仲介を行ってくれます。

  • 不動産管理会社を変えるのは心配ない

賃貸経営においては、不動産管理は直接賃料収入に関係するため非常に大切です。

そのため、不動産管理会社を選択することは相当重視されており、管理レベルやスキルによって賃貸経営も影響されます。

もし、不動産管理会社が不動産管理を適切に実施していないと思ったときや他の不動産管理会社に頼みたいと思ったときは、他の不動産管理会社に変えても心配ありません。

特に、不動産管理会社に見直しを求めても改善されないときは、大切な不動産の管理を頼んでいても全く意味がないでしょう。

不動産管理会社を何らかの理由で変えるような家主は、実際に多くいます。

そのため、自分に適した不動産管理会社を選択するために、思いきって不動産管理会社を変えるのがおすすめです。

 

  • 不動産管理会社を変えるときのトラブル

不動産管理会社を変えるときは、発生するトラブルに注意する必要があります。

トラブルの内容によっては影響が賃貸経営に及ぶこともあるため、変えたときにトラブルが何らか発生したときはすぐに応対しましょう。

ここでは、不動産管理会社を変えるときのトラブルと対応策についてご紹介します。

・入居している人に振込口座を変えてもらう必要がある

不動産管理会社を変えれば、家主のみでなく負担を入居している人にも与えるようになります。

この一つの負担としては、入居している人に振込する口座を変えてもらう必要があります。

このときは、手間と時間がかかる以外に、サービスのレベルについての心配などのメンタル的な負担も与えるので、退去する人が場合によっては出るリスクもあります。

そのため、不動産管理会社を変えることによって、管理体制が良くなるなどを入居している人に通知することが必要です。

・保証会社との契約が終わる

不動産管理会社を変えるときのトラブルとしては、保証会社との契約が終わることが最も大変です。

これは、保証会社の決まりによって違うため、前もってチェックしておきましょう。

契約が終われば、滞納保証が無くなったり、新しい不動産管理会社に引き継ぎができなかったりするリスクがあるため、対応策としては引き継ぎができる不動産管理会社にすることが挙げられます。

・スムーズに引き継ぎができない

賃貸経営としては繁忙期といわれるシーズンがあり、不動産管理会社は毎年1月~3月、9月、10月は忙しくなっています。

このようなシーズンに不動産管理会社の変更を通知すれば、忙しいシーズンで人手が足りなくなっているのでスムーズに引き継ぎができないというデメリットがあります。

そのため、忙しい時期に不動産管理会社を変えるなどは避けるようにすると、スムーズに不動産管理会社ので引き継ぎができます。

 

■不動産管理会社を変えるときのノウハウとは?

不動産管理会社は、収益に影響を与えます。

そのため、不動産管理会社に満足感や信頼関係がなければ、余計な心配が多くなるだけでなく、収益の内容まで違ってきます。

不動産管理会社を変える方がいいと判断できれば、変えるためにいい時期でしょう。

しかし、不動産管理会社を変えようすれば、やることが案外と多いためびっくりするでしょう。

新しく不動産管理会社を見つけたり、比べて検討したり、契約した内容をチェックしたりするなど、大切なことも多く、個々に実行するためには労力が相当かかります。

初めて経験することが多いため、ストレスになるときもあり得ます。

実際に不動産管理会社を変え始めると応対すべきことが面倒であるため、変えること自体を目的にするようなこともあり得ます。

また、実際に変えてみれば、最終的にそれほど変える前と違っていなかったというようなこともあるでしょう。

そのため、ここでは、不動産管理会社を変えるときのノウハウについてご紹介します。

 

  • 不動産管理会社を変えるときに初めに行うべきこと

まず、頭の中を整理することを、不動産管理会社を変えるときは初めに行いましょう。

現在の不動産管理会社のどのようなことが満足できないかをはっきりさせる必要があります。

不動産管理会社について満足できないこと、つまり不動産管理会社に要求したいものがはっきりしていないと、新しい不動産管理会社を選択することもできません。

どのようなことを基準にして不動産管理会社を選択するといいかわからないようになります。

よくある問題点や満足できないこととしては、次のようなことがあります。

・担当者の応対に満足できない

頼んだことに対する反応が良くない、メール、携帯など連絡の反応が遅い、やる気がない、仕事が誰のためかわかっていない、工事を無断で発注する、仕事が進んでいない、などがあります。

・不動産管理会社そのものの応対が満足できない

担当者任せの不動産管理会社の体質である、一人が担当している戸数が多過ぎるため仕事が進んでいない、責任者の上長がわからない、送金が遅くなることがある、送金のミスが多い、などがあります。

・物件そのものや物件の環境が良くない

共用部分のエントランスなどが汚い、入居する人が決定するまで原状回復をしない、外壁の漏水をそのままにしている、貯水槽の掃除を定期的にしていない、設備がトラブルになっていても修理していない、などがあります。

このような満足できないことの要因としては、空室の問題がほとんど挙げられます。

空室を埋めてくれない、空室が埋まらないということが要因としてあります。

現在持っている満足できないことが空室の要因になっているときは、不動産管理会社を変えるなど、早急に対策を何らか行う必要があります。

まず、現在満足できないことが、先にご紹介したことのどれになるかを考えてみましょう。

ここでは、具体的な事例についてご紹介します。

例えば、原状回復を空室の申し込みが正式にあってからするという家主のときは、物件そのものや物件の環境が良くないということに該当します。

家主が原状回復を躊躇して、入居する人がいつ現れるかわからない部屋をリフォームしても仕方がないと考えていれば、以前に入居していた人の生活感が部屋に残っていると入居したいと思っている人でも契約をする気が無くなってしまうでしょう。

基本的に、問題が物件そのものや物件の環境にあるときは、不動産管理会社を変えるのみでは解決でません。

現在の不動産管理会社を変えると、現在の問題や満足できないことが無くなるかを落ち着いて見極めることが大切です。

不動産管理会社を変える前に対策すべきことがあれば、そこからまず着手しましょう。

その上で、問題が不動産管理会社自体や担当者にあれば、どのようなところが満足できなくてどのように見直して欲しいかをはっきりさせましょう。

このことが新しい不動産管理会社を選択するときにはっきりしていなければ、要望を新しい不動産管理会社に出すことができません。

不動産管理会社がいいかどうかを判断するためにも、可能な限り要望を具体的に示して、応対や回答をチェックすることが大切です。

 

  • 不動産管理会社を変えるメリット・デメリット

手間が不動産管理会社を変えるためにはかかります。

手間がかかるため、メリットがないと不動産管理会社を変えても意味がありません。

万一、不動産管理会社を変えるときに、デメリットの方がメリットよりも大きいのであれば変える必要はないでしょう。

ここでは、不動産管理会社を変えるメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産管理会社を変えるメリットは、きちんと家主としての要望が受け入れられることでしょう。

具体的には、市場の動きを見据えて、要望が間違っているときは間違いであると指摘して、是正するための対策を提案して、対策が決まった後は成功するような動きをしてくれることです。

例えば、家主としての要望が市場の動きとはかけ離れているときは、的確にこれを指摘してくれるような不動産管理会社や担当者でなければ意味がありません。

その上で、不動産管理会社を変える最も大きなメリットは収益がアップすることです。

現在の不動産管理会社でこのようなことが期待できないときは、不動産管理会社を変えるメリットは大きくなります。

一方、不動産管理会社を変えると、次のようなデメリットもあります。

・契約内容が悪くなる

現在の契約内容と新しい不動産管理会社の契約内容の違いを把握する必要があります。

不動産管理会社を変えた後に、契約内容が悪くなることもあり得ます。

・家賃を入金する口座が変わることによって滞納になる

家賃を入金する口座が変わるため、入金のミスが多くなります。

このことそのものは問題ではありませんが、すでに家賃を滞納している人の引き継ぎは大切です。

家賃を滞納している人は約束した期限を守らないため、不動産管理会社や入金する口座が変わったということで、入金するのを渋るときがあります。

・保証会社を引き継ぎする必要がある

現在の不動産管理会社が使っている保証会社の条件をチェックする必要があります。

不動産管理会社によっては、保証会社の引き継ぎができないときがあります。

・家賃の減額の交渉がある

不動産管理会社を変えることは家主からの申し込みであるため、長期間入居している人としては家賃を交渉するチャンスになります。

適正な家賃にするのであれば仕方ないでしょうが、交渉して減額幅を可能な限り小さくすることが必要です。

・入居している人から不満が出る

現在の不動産管理会社がいい加減なときは、変えるときに入居している人から不満が出ることもあります。

不満に応対するためにはお金がかかるときもあるため、ある程度は覚悟しておきましょう。

このようなデメリットを前もって把握していれば、不動産管理会社を変える準備が違ってきます。

考えられるこのようなデメリットを把握して、不動産管理会社を変える流れに従って応対することがノウハウになります

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