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コラム

■不動産管理ではどの程度の管理手数料を不動産管理会社に払うか?

不動産管理を不動産管理会社に頼むときは、契約を結んだときに決定した管理手数料を払う必要があります。

そのため、賃貸経営のときは、この管理手数料を含めて収益プランを立案することが必要です。

ここでは、不動産管理で不動産管理会社に払う管理手数料についてご紹介します。

  • 不動産管理を不動産管理会社に頼むとは?

持っている物件を貸すときは、入居する人の募集、家賃の集金、入居している人の騒音やゴミなどについてのクレーム応対などを行う必要がある仕事が多くあります。

当然ですが、このような仕事を家主が自分で行うこともできます。

しかし、入居する人がなかなか現れなくて空室になったり、適切にクレーム応対などができなくて別の入居している人とのトラブルになったりすれば、上手く賃貸経営ができなくなることもあります。

このようなリスクを避けるためには、不動産管理を不動産管理会社に頼む方法がおすすめです。

管理手数料として賃料収入の一部を払うことによって、不動産管理を不動産管理会社に頼むことができます。

このような方法を管理委託方式といいます。

管理委託方式で賃貸経営を行うときは、家主のところには賃料収入から不動産管理会社に払う管理手数料を差し引きしたものが残るようになります。

そのため、賃貸経営で収益プランを立案するときは、管理手数料がどの程度になるかについても、しっかりと検討しておく必要があります。

 

  • 不動産管理会社に払う管理手数料を計算する方法

ここでは、不動産管理会社に払う管理手数料を計算する方法についてご紹介します。

不動産管理で不動産管理会社に払う管理手数料は、一般的に家賃に対する割合(%)ということで計算します。

例えば、8万円の月々の家賃で、管理手数料が不動産管理会社との間で取り決めて家賃の5%になているときは、管理手数料は月々8万円に5%を掛けた4,000円になります。

また、管理手数料は、高い家賃になるほど、あるいは大きな割合になるほど高くなります。

不動産管理を不動産管理会社に頼むために選ぶときは、管理手数料がどの程度になるかは非常に大切になります。

というのは、管理手数料が相場に対してあまりにも高いときは、初めに計画した収益が獲得できないこともあるためです。

そのため、管理手数料の相場が参考になります。

現在、この管理手数料の相場は家賃の5%程度になっています。

管理手数料は家賃に割合を掛けたものであるため、この割合ができる限り小さい不動産管理会社を選ぶ方がいいと思ってしまうでしょう。

しかし、不動産管理会社の中には、管理手数料の他に最初にシステム手数料や更新するときの事務手数料が必要になるときもあります。

また、不動産管理と一言でいっても、不動産管理会社によって受けられるサービスが違っており、建物の点検や共有部分の掃除などは管理手数料に含まれていないときもあります。

 

  • 不動産管理を不動産管理会社に頼むために選ぶときの管理手数料の考え方

不動産管理を不動産管理会社に頼むために選ぶときは、管理手数料についての見積もりをいくつかのところから入手して、サービス面や料金面を比べて検討するようにしましょう。

ここでは、8万円の家賃のケースについて不動産管理を不動産管理会社に頼むときについてご紹介します。

一つの不動産管理会社は、管理手数料が家賃の5%で、滞納保証と不動産管理の全ての仕事を行ってくれるとします。

このときの管理手数料は、8万円に5%を掛けた5,000円になります。

もう一つの不動産管理会社は、管理手数料が家賃の3%で、家賃の督促、集金、更新するときの契約、退去するときの立会、苦情クレーム応対は行ってくれるが、全体の建物の点検や共有部分の掃除、巡回報告は行わないため別に費用が発生するとします。

また、家賃の1ヶ月分のシステム手数料、新しい家賃の半月分の更新するときの事務手数料が必要になるとします。

このときの管理手数料は8万円に3%を掛けた3,000円になりますが、最初にシステム手数料として8万円、契約を更新するごとに新しい家賃の半月分を払う必要があります。

また、共有部分の掃除なども頼むときは、この分の費用が掛かります。

このように、もう一つの不動産管理会社の方が割合のみを見れば安いように思えますが、実際には最終的に管理手数料を多く払う必要があることがあります。

そのため、不動産管理を頼むために不動産管理会社を選ぶときは、次のようなことになどついて十分にチェックしておきましょう。

・どのような仕事が基本的なサービスには含まれているか

・料金が別にかかるのはどのような仕事があるか

・家賃に割合を掛けた管理手数料の他に費用は掛からないか

 

■管理手数料を不動産管理会社に払うことでどのようなサービスが受けられるか?

不動産管理を自分でしなくてもいいというメリットが、管理手数料を不動産管理会社に払うことによってあります。

しかし、一言で不動産管理を頼むといっても、いろいろな管理する仕事があります。

管理手数料を不動産管理会社に払うことで受けられるサービスとしては、入居している人に関するもの、建物に関するもの、入居する人を募集するものにわけられます。

ここでは、管理手数料を不動産管理会社に払うことで受けられるサービスについてご紹介します。

 

  • 入居している人に関するサービス

入居している人からのクレーム応対、家賃の入金のチェック、退去するときの立会まで、サービスが幅広く受けられます。

入居している人からはいつクレームがあるかわからないため、不動産管理を頼むと、代わりにこのクレーム応対をしてくれるのは非常に家主としてはメリットがあるでしょう。

また、不動産管理会社が家賃の入金のチェックも行ってくれ、滞納したときは督促も行ってくれます。

家主としては、不動産管理会社から振込みされる明細書のトータルの金額と月々届く家賃の送金明細書をチェックするのみになります。

退去するときの立会については、退去する人と家主の間に入って、部屋が酷い状態であればリフォームの提案を行ってくれたり、原状回復の準備を行ってくれたりします。

このことのみを見ても、管理手数料を不動産管理会社に月々払うメリットは十分にあるでしょう。

 

  • 建物に関するサービス

定期的に物件を巡回して、屋根や外壁、設備が老朽化していないかを調べて、家主に規模の大きな修繕を提案してくれます。

また、家主と契約した内容によっては、敷地の中の草刈りや共用部分の掃除などを行ってくれます。

物件を回って、修繕する必要がある箇所を事前に探すことによって、入居している人にリスクがあるようなことを防ぐことができます。

しかし、家主が物件を回って建物をチェックするのはそれほど簡単ではありません。

なお、不動産管理に注力している不動産管理会社であれば、しっかりと建物をチェックしてくれるでしょうが、そうでなければ建物のどのような箇所をチェックすればいいかわからないでしょう。

そのため、物件をチェックするスキルがある不動産管理会社かどうかを判断する必要があります。

 

  • 入居する人を募集するサービス

空室が発生すれば新しく入居する人を探すために店頭広告やネットを使って、募集を始めるという仕事があります。

問い合わせを入居したい人から受ければ、不動産管理会社の営業マンが内見、契約を行ってくれます。

当然ですが、代わり契約金の受取まで行ってくれるため、家主としては契約書に署名して捺印するのみになります。

また、入居する前にはトラブルが設備に無いか、部屋の中は汚く無いかをチェックした上で、部屋の鍵を入居する人に渡すことまで行ってくれます。

不動産管理会社によっては、この入居する人を募集するサービスが受けられないところもあるため、不動産管理を頼む前に十分にチェックする必要があります。

しかし、不動産管理会社で入居する人を募集するサービスを受けられなくても、上手く近くの不動産業者を使って入居付けに注力しているときもあるため、募集する方法も不動産管理会社に詳細に聞くようにしましょう。

 

■不動産管理会社に払う管理手数料の相場の相場とは?

不動産管理会社に不動産管理を頼んだときは、どの程度の管理手数料になるか、どの程度の管理手数料の相場になるか気掛かりになるでしょう。

頼む仕事の範囲や頼む方式によって、不動産管理会社に払う管理手数料は違ってきます。

基本的に、管理手数料は頼む仕事が少ないと安くなりますが、全般の不動産管理をまとめて頼むときや滞納保証が付いているときなどは高くなります。

また、管理手数料は契約する方法がサブリース契約や管理委託方式かでも違ってきます。

ここでは、不動産管理会社に払う管理手数料の相場についてご紹介します。

 

  • 管理委託方式の管理手数料の相場

管理委託方式とは、家主の代わりに不動産管理会社が家賃を集めたり、督促したり、設備の点検・修繕をしたり、共用部分の掃除をしたり、入居したり、退去したりするときの手続きなど、全般的な不動産管理を行うものです。

管理委託方式の管理手数料の相場は、家賃の5%程度になります。

しかし、不動産管理会社の中には、基本的な仕事としては家賃を集めたり、督促したりするだけで、入居している人からのクレーム応対や共用部分の掃除は料金が別というところもあります。

全般の不動産管理の仕事を頼むと家賃の5%程度の管理手数料がかかるため、頼むときはどのような不動産管理の仕事を払う管理手数料で頼むことができるかを十分にチェックしておきましょう。

払う管理手数料が別の不動産管理会社に比較して安かったということでも、頼むことができる仕事の範囲が狭く、オプションをプラスすると普通の賃貸管理を頼むときの管理手数料より高くなるということもあります。

 

  • 滞納保証が付いたときの管理委託方式の管理手数料の相場

滞納保証とは、入居している人が家賃を指定した日までに入金しなかったときに代わりに不動産管理会社が家主に滞納している家賃を払ってくれるというものです。

賃貸経営のときは、入居する人を慎重に審査していても入居している人がうっかりして家賃を滞納するときがあり得ます。

そして、一般的に家賃が滞納になれば、家賃を督促しないと口座には入金されません。

家主のほとんどは賃料収入からいろいろな経費やローンの返済などを払っているため、家賃が滞納になれば非常にリスクがあります。

そのため、滞納保証というオプションを不動産管理会社によってはサービスしていることもあります。

滞納保証が付いた管理委託方式のときは、管理手数料の相場は普通のものより2%程度高くなって家賃の7%程度になります

また、管理委託方式が普通のものでも滞納保証が付いたものでも、管理手数料が入居している人がいる戸数だけにかかるか、全体の管理している戸数にかかるかについては前もってチェックしておきましょう。

 

  • サブリース契約の管理手数料の相場

サブリース契約というのは、不動産管理会社が一括で物件を借上して、入居している人に貸すものです。

普通の管理委託方式のときは、貸主は物件の家主になり、入居する人が借主になります。

しかし、サブリース契約のときは、貸主は物件の家主になり、不動産管理会社が借主ということで物件を借上してから、不動産管理会社が貸主になって、入居する人が借主になります。

そのため、借主にとっては普通の管理委託方式のときは貸主が物件の家主になりますが、サブリース契約のときは貸主が不動産管理会社になります。

普通の管理委託方式とサブリース契約は、このことが大きく違っています。

そして、サブリース契約のときは、家賃保証や空室保証が付いており、家賃が滞納になっているかどうかや空室が物件で発生しているかどうかに関係なく一定の賃料収入を獲得することができます。

しかし、不動産管理会社にとってもサブリース契約はリスクがあるので、管理手数料は普通の管理委託方式よりも高くなって、相場としては家賃の20%程度になっています。

なお、サブリース契約についての詳しいことなどについては、ネットなどで紹介されているため参考にしてください。

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