不動産査定における【3つの評価法】とは?

不動産取引と査定方法

「不動産査定」と一括りにされがちな評価法ですが、実は物件の個別要素と個別事情によって、その査定方法や算出方法は異なります。

導き出された資産価値を鵜呑みにしてしまうケースは多いものですが、投資予定の物件が適正な資産価値であるかどうか、投資者自身が十分な知識をもって確認することは重要です。

そこで今回は、不動産査定でよく用いられる3つの評価法について、紹介していきます。

 

不動産査定で利用する3つの評価法

不動産会社や金融機関が、不動産の資産価値を査定する際に用いる評価法は、主に次の3つです。

・原価法

・取引事例比較法

・収益還元法

原価法は、主に一戸建て

取引事例比較法は、マンションや土地

収益還元法は、主に収益物件の物件査定で用いられます。

物件の投資者としても、それぞれの評価方法の特性を十分に理解し、案件ごとに最適な評価法を選択・併用できているかを確認することは大切です。

投資者として、物件に適した評価額が導かれているかどうかの知識をもって、価額を調査しましょう。

 

評価法1:原価法

原価法は、現在の物件と同じ建物を新築した場合の価格(再調達価格)を計算し、経過した年数による物件の建物や設備の劣化を評価額から差し引く減価修正のことで、建物評価を算出する評価法です。

先述したとおり、原価法は主に一戸建てで用いられます。

 

原価法の計算方法

物件の評価額を原価法で算出した場合、次のような計算式になります。

建物評価額=建築単価(円/平方メートル)×建物面積×1−経過年数/耐用年数)

建築単価に関しては、国税庁のサイトにある「建物の標準的な建築価額表」から確認可能です。

また、耐用年数に関しては、同じく国税庁のサイトにある「耐用年数表」で確認します。

なお、土地の評価額に関しては「路線価」を利用する方法と「実際の取引事例」をもとに評価単価を定める2通りの方法があります。

一般的には、まず路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法をとるのが理想です。

土地評価額は、次のような計算式で算出できます。

土地評価額=実勢価格(時価)による単価(円/平方メートル)×土地面積

ちなみに計算式の路線価は、実勢価格(時価)の80%として計算します。

 

評価法2:取引事例比較法

取引事例比較法は、査定地周辺地域で条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状・環境・方位などの個別要因を比較検討しながら、物件の売却理由や個別事情による修正をして、物件の資産価値を算出する評価法です。

先述したとおり、この計算方法はマンションや土地の評価に適しています。

 

取引事例比較法の計算方法

取引事例比較法の計算式は、次のとおりです。

評価額=事例地の単価(平方メートル)×面積(平方メートル)×補正率

この計算式でいう「補正率」とは、勝負できる価格を導き出すことを目的に、100%を基準とした案件ごとの個別要素と個別事情を考慮して掛け率を決定するというもの。

計算方法は査定者によって異なりますが、だいたい補正率はマイナス30%~プラス20%で調整する場合が多いようです。

また、この取引事例比較法における1番のポイントは、成約事例地の選択です。

どうやって成約事例地の情報を得るのかというと、宅建業者の場合はレインズにおける成約情報をフルに活用。

ただし、レインズを利用する場合でも、条件の類似する成約情報が少なかったり、売り出し開始から成約までの正確な時間が確保できなかったりといったことがあります。

とくに、人口の少ない地方の物件は、そもそも物件の取引件数が少なく、参考にできるデータ自体がないことも十分にあり得ます。

 

評価3:収益還元法

収益還元法は、投資用不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から、現在の不動産価値を決定する評価法です。

端的にいうと、「対象不動産がどれくらいの値段であれば、将来にわたってどれだけの純利益を得られるか」という視点で物件の資産価値を評価するというもの。

先述したとおり、一般的な収益物件の物件査定で用いられるため、投資者にとって、一番重要な査定法といえるでしょう。

 

収益還元法の計算方法

収益還元法の計算方法は次の通りです。

評価額=1年の純利益÷還元利回り×補正率

たとえば「毎月の家賃が13万円」「諸経費2.5万円」「還元利回り7%」「補正率100%」の場合、

{(13万円×12ヵ月)2.5万円×12ヵ月)}÷7%×100%1,800万円となります。

上の計算式からわかるように、収益還元法では物件の収益性のみを重視しており、不動産の個別要素がまったく反映されていません。

したがって、費用をかけて建物を改修して物件の資産価値を上げても、賃料に一定額以上の上昇が期待できなければ収益性は上がりません。

つまり、「収益性が上がらないと評価額にも反映されない」ということ。

また、期待する還元利回りがいくらかによっても、評価額が大きく変動する点に留意しましょう。

したがって、物件を収益還元法によって査定する場合には、収益性だけを重視するのではなく、原価法により物件を評価し、取引事例比較法により土地の適正価格を評価した後に、勝負できる利回りや物件価格を見極めることが重要です。

 

不動産査定で評価されるポイント

ここまでで、物件を査定する計算方法3つについて、理解できたと思います。

しかし、いくら計算方法が理解できたとしても、物件にはそれぞれ固有の査定要素があり、一様に査定額が決定されることはありません。

古い家が意外と高く評価されたり、新築物件が予想外に低く査定されたりすることがあり得るのです。

この章からは、不動産査定で具体的にどのような物件のポイントが評価されるのかについて、みていきましょう。

 

物件の築年数

物件の査定時に最初に確認されるポイントといっても過言ではないのが、「物件の築年数」です。

原則として、物件の築年数が古いほど査定価格は低くなります

不動産の建物部分には、住宅が構成されている素材によって、法定耐用年数が定められています。

たとえば、住居用の木造建築は22RC造は47です。

日本家屋は木造の戸建てが多いので、法定耐用年数を目安として築20年経過した物件の査定価格は、新築物件の1割程度。

もしくは、ゼロになることも少なくありません。

このように、物件の資産価値は古くなればなるほど下がっていきます。

したがって、築30年を超えた物件は「古い家付きの土地」として、土地を主役に立てた土地のみの価格で販売するのが一般的です。

内装に目立った損傷がない物件でも、目には見えない物件の劣化は避けられません。

ゆえに、築年数の経過に伴い、査定価格も低くなる点に留意しましょう。

ただし、古い物件でも古民家として活用できる物件や、伝統的な日本の建築技術が使われている物件などは、築年数が経過すればするほど資産価値が上がる場合もあります。

最近では、古民家カフェや古民家でできた旅館なども人気があるので、物件の活用法に工夫をこらせれば、古い物件といえどもうまく運用できる可能性はあります。

 

物件の内装

次のポイントは、物件の内装です。

室内に大きな傷はないか、異臭はしないか、生活しやすい導線の空間であるかどうか、チェックされます。

具体的に確認されるポイントとしては、家具の配置はしやすいか、何人家族ぐらいだと使いやすい間取りか、フローリングはどれくらい劣化しているかなどです。

また、床下や屋根裏の点検口や押し入れ、クローゼットなどの天井部分の雨漏りのあとや、木材の腐食がないかもあわせて確認されます。

とりわけ、日当たりの悪い場所はシロアリの被害が多いもの。

したがって、物件の査定の際、シロアリの被害がないかを徹底的にチェックされる可能性があります。

そして、もし雨漏りやシロアリの被害が確認された場合、修繕を求められることもあるでしょう。

そのほか、キッチン・お風呂・洗面台などの水回りの設備はチェックされやすいポイントです。

水回りがどのくらい清潔かは、入居希望者にとっても気になる部分。

もし高級システムキッチンや最新の設備が備わっている場合、査定額アップも見込めます。

 

物件の外装

物件の内装だけでなく、外装もチェックされるポイントです。

とくに、屋根や外壁の塗装が剥がれていないか壁や基礎部分に亀裂が入っていないかどうかも査定項目となります。

築年数が経過している木造建築物は、木材が腐食している場合もあるので、そのような箇所が見つかった場合には査定額に大きな影響があることに留意しましょう。

また、水平器やビー玉などを使って建物の傾きを確認します。

建物の傾き具合は、窓やドアの開け閉めに影響するので、明らかに傾きがひどい場合は、家を売却しなければならないかもしれません。

 

敷地の状況

物件を売却する際には、建物と土地を分けて査定額を算出します。

したがって、物件の状況だけでなく、敷地(土地)の状況も査定時にチェックされるポイントです。

そして、土地の状況に関するチェックポイントは、主に次の3つがあります。

1つ目のチェックポイントは「敷地(土地)の面積と形状」です。

広くて使いやすい土地は、査定額も高額となりますが、狭い土地の場合、建築基準法の再建築において建てられる建築物に制限が出る可能性があるので、注意しましょう。

2つ目のチェックポイントは「日当たりや眺望のよさ」

快適な生活を送るうえで、日当たりや眺望のよさは重要です。

日当たりが悪いと、ジメジメして洗濯物も乾かない上、室内にカビが生じやすくなってしまいます。

また、眺望が悪いと隣の家のニオイが入ってきたり、気分が塞いでしまったりする可能性も。

したがって、査定の際には、物件が道路に面している方角がどの方向に向いているのかをチェックされます。

とくに評価が高くなるのが、南向き

そして次は、東向きです。

対して、評価が悪くなるのが夕日のきつくなりやすい西向きや、日当たりの悪い北向きの土地です。

眺望の良さに関しては、少し高台にある物件はプラス評価。

逆に、隣の物件に囲まれていて全然窓から景色が見えないような物件の場合は、マイナス査定となります。

3つ目のチェックポイントは「土地が接している道路の状況」です。

建物を建築できる土地の条件は、建築基準法によって4メートル以上の幅がある公道に敷地の接点が2メートル以上必要」と明確に定められています。

したがって、道路に面している間口において、車が十分に入れる位の幅がない土地であると、高額評価は見込めません。

また、接する道路との高低差がある場合、生活の利便性になんらかの影響を及ぼすことも考えられます。

 

物件の周辺環境

投資査定においてはもはや常識ですが、物件そのものだけでなく、物件の周辺環境についても確認しておきたいチェックポイントがいくつかあります。

1つ目は「生活しやすいかどうか」です。

スーパーやコンビニ、郵便局や病院などの施設との距離が近いほど生活の利便性が高いといえます。

「どれくらい近いと高査定につながるか?」というと、一般的にこれらの施設から徒歩10くらいにあるとよいでしょう。

ですから、それ以上かかると逆にマイナスになる可能性もあります。

2つ目は「通勤や通学はしやすいか」です。

原則として、会社や学校が密集している中心地に近いエリアの物件ほど、査定額は高くなります。

また、駅やバス停が近いなど、中心街へのアクセスのしやすさもポイントです。

対して、交通の便が悪い場所や、人口が減少しつつある過疎地域などの場合、査定額が下がる可能性があるかもしれません。

 

そのほかの判断基準

査定時に、物件や周辺環境など、不動産会社がパッと見て判断できない部分に関しては、売主に確認をとる必要があります。

たとえば、物件の権利者に関する情報は、登記馬謄本の所有者と売主が同一人物かの確認をする必要があります。

相続した戸建てを売却するといった場合、ごくまれに売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合も。

このような場合だと、物件の売買ができないので、直ちに名義の変更をしてもらわないといけません。

また、土地の境界や越境の状況についても、しっかりと把握しておく必要があります。

とくに古い民家の場合、隣との境界線が曖昧な場合が多くあります。

しかし、境界が曖昧な家はそもそも売りに出すのが難しいケースもあるため、確定測量図をベースにどこからどこまでが境界なのかをしっかりと確認しましょう。

また、屋根やブロック塀、エアコン室外機などの越境がないかもあわせてチェックしておくと、後々のトラブルを未然に防ぐことにつながります。

 

不動産査定における【3つの評価法】まとめ

今回は、不動産査定でよく用いられる3つ物件査定方法について、解説しました。

要点は次のとおりです。

・原価法では、建物は修繕履歴や既存住宅状況調査の実施記録の有無による補正。

・土地は、路線価もしくは算出する時価と実際の取引事例による比較検討をする。

・取引事例比較法を利用する場合は、レインズの情報をもとに同業他社への聞き込み調査や適正事例地選択と地域の相場勘を養って評価する。

・収益還元法では、還元利回りの設定が重要になる。原価法による物件評価や取引事例比較法による土地評価をあわせて実施し、適切な還元利回りを選択する。

物件の査定は物件の個別的な要素によって大きく変動する可能性があります。

したがって、収益性の高い物件の特徴とは何かを把握するには、出来るだけ多くの物件を見て回り、相場勘を養うしかありません。

本記事でご紹介した内容を、ご自身の不動産投資にぜひお役立てください。

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