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コラム

■不動産投資詐欺とは?

不動産投資詐欺というのは、不動産投資をするときに「誰でも儲かる」「必ず成功する」などというように巧みに根拠がない言葉を操って、初めて不動産投資をする人に価値と価格が釣り合わないような物件を買わせることなどです。

また、詐欺とはいえませんが、不動産業者も適切な情報を売るときに提供しないこともあります。

このようなときに不動産会業者の営業マンから言われるままに物件を買うと損することがあります。

 

■不動産投資詐欺の手口の事例と対策法

不動産投資詐欺に遭わないためには、不動産投資詐欺の手口と対策法をしっかりと把握しておくことが大切です。

ここでは、不動産投資詐欺の手口の事例と対策法についてご紹介します。

 

  • 事例1

・詐欺の手口

「優れた物件で別の方も関心があるため手付金のみでも支払っておく方がおすすめです」などというようなことで、手付金を支払わせようとするときがあります。

初めて不動産投資をする人からすると、「それほど優れた物件であれば手付金のみを支払って物件を確保しておいてキャンセルを後からするといい」ということで、手付金を安易な気持ちで支払うことがありますが、これは非常に間違っています。

手付金を支払うというのは、契約を結ぶことを前提にしているので、買う人の都合によって買うのをキャンセルするときは、契約不履行になるため手付金が没収されることがあります。

そのため、契約内容についてきちんと把握しておくことが大切です。

・対策法

対策法としては、手付金を安易に支払わないことが大切です。

例えば、現地の物件をチェックする、契約内容をチェックする、というようなことも十分に行いましょう。

 

  • 事例2

・詐欺の手口

「満室になっている現在がチャンスです」といわれることがありますが、「満室であれば運用が安心してできる」と考えると非常に間違っています。

利回りを基準にして物件を売る価格が算定されるときが多くあり、物件をちょっとでも高く売るために一時的に詐欺グループのメンバーが入居して満室にしているときがあります。

このような物件を買えば、買ったすぐ後に退居する人が続出して、運用が初めから難しくなることがあります。

・対策法

対策法としては、過去に入居していた人の状況を書いた資料をチェックするなど、不自然に入居している人が直近に多くなっていないかチェックすることが大切です。

 

  • 事例3

・詐欺の手口

二重譲渡による詐欺は、なかなか不動産投資詐欺でも見抜くことができません。

二重譲渡というのは、買いたい人以外にも同じ不動産を売ることです。

二重譲渡であれば、第三者が先に登記を終わっていたときは買いたい人が不動産を入手することができなくなります。

不動産投資詐欺が行われるときは、買いたい人に売る一方で詐欺グループのメンバーに売って登記を終わるので、一般的に二重譲渡が行われているのがわかりません。

・対策法

対策法としては、決済する前に登記をきちんとチェックすることです。

日付などについても登記をチェックし、売主にきちんと所有権があるかをチェックしましょう。

また、不動産を入手して登記をすぐに行うことによって、法的に不動産が自分のものであることを示すのも大切です。

 

  • 事例4

・詐欺の手口

飲み会などを不動産業者の営業マンが企画して、サクラをそこに入れて、不動産投資のメリットをアピールして、カッコを女性に対してつけたいという男の心理によって、物件をその場で買わせる事例があります。

・対策法

対策法としては、いくら女性にカッコつけたくても、きちんと後から物件情報をチェックして、自分が本当に買うべき物件であるかを見極めできた時期に買うことが大切です。

 

  • 事例5

・詐欺の手口

「東京オリンピックが開催されるためこの物件は価格がアップするので今がチャンスです」「この物件は東京オリンピックに関係しているため、高額で国が買取してくれるので今がチャンスです」などというように、その時期の話題に応じた詐欺があります。

東京オリンピックだけでなく、「再開発する予定の土地です」というように、必ず将来価格がアップすることをアピールするような詐欺の手口は、よく昔から使われているものですが、最終的に買ったときより価格がアップすることはありません。

・対策法

対策法としては、「儲け話であれば自分がどうして実践しないか」ということについて冷静に考えて、上手い話には詐欺の可能性があるという疑いを持って応対することが大切です。

 

  • 不動産投資物件を買うときに詐欺に遭わないために注意すること

不動産投資物件を買うときは、詐欺に遭わないように利回りに注意しましょう。

物件を不動産業者から紹介されたときは、利回りについて注意が必要です。

物件の利回りとしては、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは、満室を想定した年間の賃料収入を物件の価格で割って100を掛けたものです。

実質利回りは、満室を想定した年間の賃料収入から年間の諸経費を差し引きしたものを物件価格と買ったときの諸経費をプラスしたもので割って100を掛けたものです。

表面利回りよりも実質利回りが大切です。

不動産業者の営業マンの中には、表面利回りが高いことをアピールするときも多くあります。

そして、営業マンにすすめられるままに物件を買ってしまえば、空室がなかなか埋まらなくて損するようになり得ます。

このようなことを防ぐには、表示されている利回りが表面利回りか実質利回りか、あるいはランニングコストがどの程度掛かっているかを掴んで、儲けが実際にどの程度になっているかをチェックしておくことが大切です。

なお、利回りについて詳細に知りたいときは、ネットなどで紹介されているため参考にしましょう。

 

  • 不動産会社の営業マンがよく使用する「甘い危ない文句」

ここでは、不動産会社の営業マンがよく使用する「甘い危ない文句」についてご紹介します。

・「この物件は利回りが高い」

物件を買うときに、このような誘い文句をいわれたときは注意しましょう。

実際に利回りが高い物件が出回るときもありますが、利回りが高いほとんどの物件は、相当築年数が経っているため修繕費が高いなど、トラブルが何かとあることが多くあります。

・「クーリングオフができます」

「クーリングオフができるので、もし心配なときは契約をその期間中に解除するといい」と契約をすすめる不動産業者が中にはありますが、安易に信用しないようにしましょう。

クーリングオフは、宅建業者が相手で契約を事務所以外で行うときに適用されるものです。

そのため、宅建業者が相手でないときや契約を事務所などで行ったときは、クーリングオフが適用されないことがあります。

契約を不動産業者からすすめられても、契約書に安易に署名押印しないようにすることが大切です。

・「家賃が保証される」

家賃が保証されるのは、サブリース契約を結ぶときが多くあります。

しかし、不動産業者にとってサブリース契約は有利になっており、途中解約や家賃の減額によって考えていた賃料収入が見込めないときがあるため注意しましょう。

そのため、安易にサブリース契約を結ばないようにしましょう。

・「不動産投資は節税できる」

不動産投資が住民税・所得税、相続税などの節税になる可能性がありますが、不動産投資を節税するために行うと損することがあります。

というのは、例えば、住民税・所得税が節税になるのは不動産投資のビジネスそのものが赤字になっているためです。

節税になるのはいいでしょうが、キャッシュフローのシミュレーションをきちんと行って、不動産投資によって儲かるか、つまり手元のキャッシュが多くなるかチェックしましょう。

・「将来この物件は間違いなく値上がりする」

この言葉は昔から使われているものですが、将来間違いなく値上がりするのが保証されているような物件はありません。

物件は持っているのみで管理費や固定資産税が発生するので、将来値上がりすることを考えて持ち続けていても多く出費が掛かってしまいます。

・「物件を買いたい人が他にもいる」

他にも物件を買いたい人がいるということで、手付金を急いで支払わせるケースです。

このようにすすめられたときは、手続きした後に不動産業者に連絡できなくなることがあり、トラブルが何かしらある物件のこともあり、トラブルが発生する可能性が大きくなるため注意する必要があります。

しかし、これは詐欺とはいえないかもしれません。

というのは、他にも物件を買いたい人がいるというのは普通のことであるためです。

・「年金の代わりに不動産投資は利用できる」

物件は、築年数が経ってくるにつれて修繕費などの出費が多くなるため、賃料収入を出費がオーバーしたときは、年金の代わりなるどころか損するようになります。

不動産投資を行うときに、節税と同じように年金の代わりになるというのみのためであればリスクが高くなります。

 

  • 良くない不動産業者を見極める方法

不動産投資詐欺に遭わないためには、良くない不動産業者を見極めることが必要です。

良くない不動産業者は、次のような多くの共通点があるため把握しておきましょう。

・メリットのみアピールしてデメリットをいわない

優れた不動産業者は、トラブルを不動産投資する投資家との間で避けるために、メリットをアピールするのみでなくきちんとデメリットも説明してくれます。

しかし、良くない不動産業者は、投資家の買いたい意欲がデメリットを説明すれば無くなることを避けたいので、メリットのみをアピールしてトラブルが将来的に発生することが多くなっています。

・早く買うように急がせる

良くない不動産業者は、買いたい人が他にいるなどといって、手付金を支払うことや早く買うことを急がせます。

このようなときは、手付金を支払った後や買った後に連絡が不動産業者と取れなくなることも多くあるので、注意する必要があります。

・シミュレーションがきちんとできない

優れた不動産業者は、物件のいろいろな運用ケースを考えたシミュレーションをして、買った後の資産運用での心配を無くしようとします。

しかし、良くない不動産業者は、シミュレーションをするときの条件として買う人にとって有利なもののみにするなど、シミュレーション結果を故意に操作したり、シミュレーションをきちんとしなかったりするように、レベルが低いときが多くあります。

 

■不動産投資詐欺の誘い文句

不動産投資で騙すのは、詐欺師のみではありません。

良くない不動産業者も中にはあり、良くない物件を買わせようとして、言葉巧みにいろいろな理由をつけて説得しようとします。

ここでは、不動産投資詐欺の誘い文句についてご紹介します。

なお、ここでご紹介する言葉をいわれたということでも騙されているとは必ずしも限りませんが、参考にしてください。

 

  • 「不動産投資は節税できる」

最もよく耳にする不動産投資詐欺の誘い文句は、節税についてのものです。

「不動産投資は節税できる」ということを耳にしたことがあるでしょう。

不動産投資で節税できるのは、法人にして宿泊費や飲食代などを経費にしたり、住民税や所得税をサラリーマンの給与所得と一緒にして少なくしたりするときです。

しかし、このように節税する方法は赤字になる必要があり、優れた物件を買うと儲けた分のみ税金を納める必要があります。

そのため、節税の効果が高い物件は儲からないとも考えられます。

 

  • 「不動産投資は年金の代わりになる」

節税と同じように、「不動産投資は年金の代わりになる」という誘い文句がよくあります。

日本においては、現在年金が支給される年齢が引き上げされたり、年金の支給額が少なくなったりするなどのために、将来もらえる年金が期待できなくなっています。

そのため、不動産投資をすることによって、老後の年金の代わりになると誘ってきます。

しかし、不動産投資を年金の代わりに行っても、仕事を定年退職して辞めて、年金をもらう時期になるとほとんど物件の資産価値はゼロに近くなっています。

物件が古くなれば、老朽化して規模の大きな修繕も必要になります。

このようになれば、年金の代わりになるどころか、最終的にマイナスが大きくなってきます。

 

  • 「不動産投資は生命保険の代わりになる」

不動産投資詐欺の誘い文句としては、「生命保険のかけ捨てに加入するより不動産投資の方が得です」というものもあります。

では、不動産投資がどうして生命保険の代わりになるのでしょうか?

投資用不動産を買うときは、団体信用生命保険に加入することが融資を受ける一つの条件として義務化されています。

団体信用生命保険は、もし不動産の持ち主が高度障害になったり、亡くなったりしたときに、ローンの残債が保険金でゼロになるというものです。

しかし、病気が大きくなければ不動産ビジネスを普通に運営する必要があります。

当然ですが、不動産投資は全く考えないで保険のように単に持っているといいということではありません。

空室にならないように努力したり、物件が老朽化してきたときは規模の大きな修繕を行ったりするなどの必要があります。

不動産投資に掛かる労力と出費を考えると、生命保険の代わりになるとは必ずしもいえません。

 

  • 「利回りが高い不動産を買うと儲かる」

「利回りが高い」ということをやたらにアピールするような誘い文句も、注意する必要があります。

利回りは、不動産投資の儲けを測る大切な指標です。

しかし、高過ぎるような利回りの物件は、トラブルが何らかある可能性があります。

高い利回りということでも、出費がそれ以上に多かったり、入居付けが困難な地域であったりして、空室がなかなか埋まらないときがあります。

不動産業者によっては、利回りを高くするためにわざとレントロール上の家賃を高くしているときもあります。

利回りが高い物件のときは、利回りが高くなる理由を調査して、克服できないようなリスクがあるかどうかを把握する必要があります。

 

  • 「家賃保証をつければ安心できる」

家賃保証をサブリースによってアピールするような誘い文句にも注意しましょう。

サブリースというのは、家主と入居する人の間にサブリース業者が入って物件を運営して、空室になっても家主にサブリース業者から一定額が支払われるものです。

「空室になっても必ず一定額の収入が入るのでリスクがない」というような誘い文句ですが、騙されないようにしましょう。

サブリース契約のときは、契約したときの家賃保証額がいつまでも支払われるということではなく、実際には何回も家賃が経年劣化によって改定され、家賃保証額はだんだん低下していきます。

サブリースは、安心できる保証ということではありません。

 

  • 「将来的に値上がりすることがある」

誘い文句としては、「将来的にこの物件は値上がりすることがある」というものがあります。

不動産投資のときは、売る価格の方が買った価格よりも高いと間違いなく儲かります。

しかし、このような確実性は全くありません。

別の投資と不動産投資が違うことは、ある程度月々の収益予想ができるということです。

しかし、これはインカムゲインという家賃収入に限定した話です。

キャピタルゲインという将来の値上がり益を狙う不動産投資のときは、予想ができません。

また、地価が高くなれば相続税や固定資産税が高くなり、儲けがもともと十分でない物件を持つほど損するときもあります。

 

■不動産投資詐欺を避ける方法とは?

では、不動産投資詐欺を避ける方法はあるのでしょうか?

不動産投資詐欺と見極めるのが困難なときもありますが、方法を把握していると避けられるときもあります。

ここでは、不動産投資詐欺を避ける方法についてご紹介します。

 

  • 不動産業者の営業マンの電話の話は信用しない

不動産投資詐欺を今すぐに避ける方法は、「不動産業者の営業マンの電話の話は信用しない」ということがあります。

不動産業者の営業マンから掛かかってくる電話は、ほとんど「わざわざ営業しないと売れないような物件」です。

いい物件は不動産業者の営業マンが電話を掛けなくても自然に売れるので、売れ残った物件を売るために電話を掛けてきます。

不動産投資の知識があるような人であれば絶対に買わない物件ですが、知識がない人はターゲットにされてしまいます。

不動産業者の営業マンから電話が掛かったときは、信用しないようにしましょう。

 

  • 不動産投資の知識をマスターする

不動産投資詐欺を避ける方法ではないかもしれませんが、不動産投資の知識をマスターすることが避ける方法になります。

不動産投資のときは、知識が自分になければ営業マンの言うことをそのまま信用してしまって、おかしいことでも気がつきません。

良くない不動産業者や詐欺師にいわれるまま良くない物件を買わないように、不動産投資の知識をマスターすることが必要です。

 

  • いい不動産業者を判断する

いい不動産業者を判断することも、不動産投資詐欺を避ける一つの方法です。

信頼できる不動産業者や営業マンを見つけていい関係を築いておくと、良くない物件をすすめられることはありません。

さらに、自分の属性や状況に応じた物件を紹介してくれることが多くなり、有利に不動産投資が進められるでしょう。

 

  • 質問がいざというときにできる人を探す

不動産投資詐欺を避ける方法としては、質問がいざというときにできる人を探すことがあります。

不動産投資を進めるときにちょっとでもおかしいようなことがあれば、判断を自分のみで行わないでよくわかっている人に相談するといいでしょう。

不動産投資がよくわかっている信頼できる人からアドバイスをもらえるようであれば、判断が間違うことは少なくなります。

投資家の友人をすぐに作るのは困難であるため、最初は不動産投資のセミナーに参加したりするといいでしょう。

 

■不動産投資詐欺に遭ったときはどうすればいいか?

いかに不動産投資の知識をマスターして、詐欺に遭わないように注意していても、巧妙な詐欺師の手口に騙されるリスクもあります。

では、不動産投資詐欺に遭ったときはどうすればいいのでしょうか?

不動産投資詐欺ではないかと心配になれば、法律や詐欺に詳しい人に相談するのがおすすめです。

話を聞いてもらうことによって、実際に詐欺であるかの見極めができ、もし詐欺であったときに応対する方法についてもアドバイスしてくれます。

ここでは、不動産投資詐欺に関して相談ができるところについてご紹介します。

 

  • 消費者庁

消費者庁は、投資勧誘のいろいろなトラブルに関して無料相談や情報提供を行っています。

相談窓口も設けられているので、電話相談以外に実際に窓口で相談員と相談することもできます。

 

  • 免許行政庁

宅地建物取引業においては、無理な契約や勧誘を不動産売買に関して迫るような行いは禁じられています。

執拗な勧誘を電話などで受けて、物件をなかば強制的に買わされたなどの詐欺に遭ったときは、免許行政庁で相談することができます。

このときは、業者名ややりとり、日時などについて具体的に伝えるとスムーズに相談ができます。

 

  • 弁護士

弁護士も、不動産投資のトラブルに関して相談することができます。

弁護士に頼むときは費用のことが不安になるでしょうが、無料相談を弁護士の中には行っているところもあります。

そのため、このような弁護士に相談するのもいいでしょう。

 

  • 宅建協会

不動産業者の態度が不審に思ったときは、所轄の「不動産保証協会」あるいは「全国宅地建物取引業保証協会」に相談しましょう。

詐欺被害が実際に発生したときは、1つの案件について弁済金として1,000万円までが保証協会より補償されます。

しかし、詐欺被害に遭った人が複数いるときは、1,000万円までが苦情を解決することを申し出た順番に支払われるようになります。

そのため、詐欺被害に遭ったようなときは早めに行動する方がいいでしょう。

なお、不動産業者に対して行政処分した履歴については、「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」という国土交通省が運営しているもので検索できるため参考にしましょう。

 

■不動産投資詐欺を避けるためのノウハウとは?

不動産投資詐欺は、絶対に自分は騙されないと誰もが思うものです。

しかし、実際には多くの方が不動産投資詐欺に遭っています。

ここでは、不動産投資詐欺を避けるためのノウハウについてご紹介します。

 

  • わざわざ他の人に儲かる話をしてくれるような人はいない

大原則として詐欺の全てに共通するものを、初めに把握しておきましょう。

儲け話があっても、わざわざ別の人にこれを教えてくれるような人はいないでしょう。

儲け話を全く知らない人に教えてくれるような人はいないため、このことを把握しておきましょう。

これのみでも、詐欺のほとんどの方法を判断することができます。

 

  • 話が上手すぎるときは詐欺であると考える

この世の中はお金を誰もが儲けたいと考えながら生きているため、誰にもわからないような上手い話はないでしょう。

誰かの目に必ず留まって、その人が儲けているでしょう。

このような世の中において、話が上手すぎるときは間違いなく思惑が何等かあります。

詐欺かどうかはわかりませんが、上手い話を持ち掛けてきた人にメリットがあるのは確かです。

 

  • 勧誘するときに言い切るのは嘘であると考える

不動産の広告では、「絶対」「100%」「間違いなく儲かる」などというような言葉は使用しては駄目になっています。

この他にも、断定的な「唯一」「ナンバーワン」などの言葉も使用しては駄目という決まりがあります。

それがたとえ事実としても、事実がいつまでも継続するとは限らないためです。

しかし、「間違いなく成功する」「絶対に儲かる」などというような意味合いのセールストークを使用する勧誘ケースは、現在でもなくなることがありません。

つまり、このような断定的な表現を使う広告や勧誘は、間違いなく詐欺に近いものであると考えておきましょう。

 

  • 不動産投資を節税するためにすすめる業者は怪しい

金持ちで高い属性の人は不動産詐欺のターゲットになりやすくなりますが、この勧誘するときは節税という言葉がよく使われる殺し文句です。

「所得がこれほど多い人は節税を不動産投資で行うべきである」というような勧誘をされた人は、非常に多くいるのではないでしょうか。

不動産投資を利用して節税することはできるため詐欺ではありませんが、節税できるのは不動産投資で赤字になって、これを計上したときの話です。

そのため、節税するために不動産投資をすすめているのは、赤字になることが始めから予測できるような良くない物件を売りつけようとしています。

これのみでも非常に腹立たしいでしょうが、これをまるで顧客のために行っているかのようにいわれるのは、納得できないでしょう。

赤字になるような物件を見つけるのであれば簡単に誰でもできるため、他の人にすすめられる必要はありません。

 

  • 勧誘がしつこいときは国民生活センターに相談する

強引な営業やしつこい勧誘によって根負けするケースが多くあります。

このようなケースではないかと思ったときは、国民生活センターに迷わないで相談してください。

国民生活センターの消費者ホットラインに相談するときは、局番なしの「188」で電話を掛けましょう。

なお、国民生活センターのホームページに、詳細に解説されているため参照してください。

 

  • 宅地建物取引業者の登録番号を確認する

不動産物件を売るときは、営業を不動産業者として行うための登録番号と宅地建物取引主任者の国家資格が必要になります。

このようなものを明示することが義務化されていますが、このようなものを悪徳商法などで知られたくないような業者は表示していません。

表示していてもよくわからないように小さく表示しているのみであったりするため、堂々と登録番号を表示できないような業者は良くないと考えておきましょう。

 

  • 不動産投資をすでに行っている人とネットワークを作る

不動産投資は情報が大切です。

正確で役立つ情報をいかに早く入手するかが不動産投資に非常に影響するため、常に情報を入手するルートは多くするように努力しましょう。

特に大切なのは、不動産投資家とネットワークを作ることです。

大家の先輩だけでなく、不動産投資を同じ時期にスタートした人たちなどがコミュニティをネット上で作っているため、積極的にこのようなところに参加しましょう。

リアルタイムで詐欺ではないかというような話も飛び込んでいるため、「自分にも詐欺が来た」というような情報が別の投資家と共有できると、詐欺に遭うリスクを大幅に少なくすることができるでしょう。