不動産投資詐欺に気をつけて!詐欺師の手口とセリフをご紹介

不動産投資詐欺に騙されないためには?

「お金を持っている」という漠然としたイメージが世間に浸透しているため、詐欺師にも狙われやすい不動産投資家。

気をつけていても、詐欺被害に遭ってしまった不動産投資家も実在します。

情報収集のために動くことで不特定多数の人と会ったり、セミナーなどに参加すると色々な人と知り合いますが、中には最初から騙すつもりで近づいてくる人もいるのが事実。

投資家を狙った詐欺は、近年多様化、巧妙化しており、見破ることも困難になっています。

詐欺被害に合わないためには、詐欺の手口や詐欺に遭わないための対策、詐欺師がよく使うフレーズを知っておくことが大切です。

年々、不動産投資詐欺は手口を変えて繰り返され、どんどん巧妙さを増しています。

今回は、不動産投資詐欺に騙されないためのポイントを徹底的にご紹介!最後までぜひ読んでくださいね。

不動産投資詐欺のよくある手口

空室保証詐欺

「空室保証」とは、賃貸経営で空室が出た際に、家賃を保証する仕組みです。

空室保証自体は詐欺ではなく、空室保証を利用し空室になっても家賃収入を得ている大家も多数います。

しかし、意図的に空室保証について嘘をつき、詐欺まがいの営業を行っている営業マンもいるので要注意!

特に多いのは、サブリース契約を結ぶ場合の空室保証詐欺です。

契約を結ぶ際に、「空室・満室に関係なく、30年間賃料を保証する」といった説明をしたにも関わらず、契約を結んだ途端に賃料の見直しで家賃の減額を請求したり、契約途中で契約の解除を申し出てくるケースがあります。

営業マンの知識や勉強不足で、空室保証について十分な説明が行われなかった場合は詐欺と言えず、不動産会社に責任を問うことは困難です。

空室保証詐欺は、多くの場合大家の泣き寝入りで終わってしまうので、空室保証を利用するのであればしっかり利用条件と契約内容の確認を行いましょう。

 

建物を建ててはいけない土地を売りつける詐欺

「土地を持っていればその土地をどうするかは個人の自由」だと思っている人も多いですが、法律により建物の建設は制限されており、建物を建ててはいけない土地もあります。

不動産会社は、契約前に土地の制限について買主に説明する義務がありますが、不動産会社の中には説明を行わず、売りつけるケースも存在します。

購入後に建物を建てることができない土地だと発覚しても、契約が完了したら仲介手数料も購入費も戻ってきません。

購入前には、土地の制限や条件も確認しておきましょう。

 

小切手詐欺

投資した不動産を売却する際に遭いやすい、「小切手詐欺」。

買主が、「不動産購入代金を小切手で支払いたい」と申し出て、なんと偽物の小切手を使って不動産を手に入れる手口です。

効力のない小切手はただの紙切れのため、お金を受け取ることができません。

「本物と偽物の違いくらいすぐに分かるだろう」と思う人も多いかもしれませんが、過去には効力のない本物の小切手を渡す詐欺もありました。

小切手自体は本物ですが、小切手には不渡りという仕組みがあり、これを利用すれば本物の小切手を渡しても相手にお金が渡らないようにすることが可能です。

小切手詐欺に遭わないためには、現金(振込)での受け取り以外は全て拒否することでしょう。

 

登記移転詐欺

登記移転が正常に行われず、売買代金を受け取らないうちに登記を変更される「登記移転詐欺」。

不動産の売却が決まると、所有権の変更を行う登記と不動産の引き渡しを行いますが、売買代金を支払う前に登記の移転を行い、所有権を自分達に移す詐欺です。

登記の移転が完了してしまえば、「売買代金をもらっていない」と主張しても、代金を受け取ることができません。

奪い返すには裁判を起こす以外なくなってしまい、泣き寝入りする大家も少なくないのです。

登記の移転を行うには当人の印鑑証明書が必要ですが、逆に言えば”印鑑証明書さえ手に入れることができれば、詐欺師はいくらでも悪用できてしまう”のです。

登記移転詐欺に遭わないためにできる対策は、必要書類をギリギリまで相手に渡さないこと。

通常の不動産会社では代金の受け取りと登記を同日に行いますが、何かと理由をつけて登記だけを先に行おうとする業者がいれば、詐欺を疑った方がいいでしょう。

 

デート商法詐欺

ある程度の蓄えを持つ独身を狙った、物件を購入させる詐欺行為が増えています。

詐欺師は”結婚”という言葉をチラつかせ、「二人で投資して資産を作ろう」「結婚したら一緒に住もう」などと言い、低利回りの収益不動産などを購入させた途端、音信不通に…。

最近ではS N Sや婚活アプリの普及で、面識のない人に簡単に出会えるようになり、デート商法の被害が増えています。

デート商法には騙されないと思っていても、好きになった瞬間からすでに詐欺師に騙されていると言っても過言ではないでしょう。

詐欺師はすぐに投資に誘うわけではなく、何度もデートをして相手の信頼を勝ち取ります。

そして徐々に不動産投資の話をし始め、相手が投資に興味を示すと、不動産投資会社に連れていって契約を結ばせます。

契約しても数週間の間は普段通りなので、騙されていることになかなか気付きません。

ちなみに、購入しても関係を続かせるのは、クーリングオフ制度を利用させないため。

そしてクーリングオフ制度が利用できなくなった時点で、突然音信不通になり姿を消します。

デート商法で詐欺被害を訴えても、「結婚の約束はしていない」「相手が交際を勘違いした」「投資について話したが、世間話程度の会話だった」など言い逃げられ、違法性を立証することは非常に困難です。

 

利回り詐欺

利回り詐欺は、家賃収入を通常より高く伝え、相場よりも高額で購入させること。

利回り詐欺に遭うと、購入後に利回りが下がるため、キャッシュフローが悪化し大損害を被ります。

表面利回りと実質利回りは異なることを理解し、不動産業者が伝える利回りの妥当性や根拠については、自身でもよく調べましょう。

 

偽装満室詐欺

物件を高く早く売るために、満室を装い収益物件を売る「偽装満室詐欺」。

入居しているのは詐欺仲間やアルバイトで、不動産が売れるように空室に入居し、物件が売れた途端に集団退去。

大家は満室だと思って購入したものの、実際は空室だらけの物件だったのです。

入居者の状況を確認し、ある時期に急に空室が埋まり、短期間のうちに満室になっている場合は注意しましょう。

 

測量詐欺

測量詐欺では、「所有している土地が高く売れるが、測量が必要。測量と売買手続きの委託をして欲しい」という営業が入ります。

そしてその後、「測量には数十万必要円が必要だ」と不当な費用の支払いを求めるのです。

長年売れなかったような土地を持っている場合は、突然「土地が高く売れるから、測量させて売らせて欲しい」という営業に気をつけましょう。

本当に高く売れるほど土地の値段が上がったのであれば、買主から売買予定価格の10%を手付金として貰うのが筋です。

 

手付金詐欺

売買契約を結び手付金を支払った後、物件の引き渡しを行うまでに不動産会社と連絡が取れなくなる「手付金詐欺」。

手付金を持ち逃げされ、物件も全く関係ない第三者が登記を完了してしまえば、手付金も物件も戻ってくることはありません。

こうした手付金詐欺を繰り返す人を、地面師と言います。

地面師は架空の物件や格安物件を契約させ、手付金を持ち逃げするのです。

あまりに好条件の話を持ってくる人は、「もしかしたら地面師」ではないかと疑ったほうが良いかもしれません。

 

この中だけでは紹介しきれなかった詐欺の手口もありますので、おかしいなと思えばすぐに周囲の人や専門家に相談しましょう。

くれぐれもおかしいと感じた相手には相談しないでください。

詐欺師はあの手この手でおかしいと感じたポイントを言いくるめ、安心感を与えようとします。

 

詐欺者がよく使うフレーズ集

よくある不動産投資詐欺を見てきましたが、ここからは詐欺師がよく使うフレーズをご紹介していきます。

※下記の言葉は、詐欺を目的にしない場合にも使われますので、下記の言葉を使われたら必ずしも相手が詐欺師という訳ではありません。

 

「将来的に値上がりする」

詐欺師がよく使う言葉のひとつに、「将来値上がりする」があります。

「将来値上がりするので、この値段で買っても損することはない」と言い切りますが、本当に値上がりするとは限りません。

再開発の予定があったとしても、その計画がなくなってしまう可能性も0ではないのです。

詐欺師は時価の値上がりを期待させ、利回りも高めに伝えることで、本来よりも高額で購入させるのです。

 

「節税できる」

多額の資産を持っている人には、「節税できる」という言葉を使って詐欺師が近寄ってきます。

節税できるということは、経営が赤字になる可能性も高いのです。

収支のシミュレーションを行い、節税のために物件を購入する価値があるのかをよく考えた上で購入しましょう。

 

「クーリングオフできるから大丈夫」

不動産投資においてクーリングオフが適用されるのは、宅建業者が事務所以外で契約を結んだ場合だけ。

そのため事務所で契約したり、宅建業者ではない人との契約はクーリングオフが適用されないことがあるのです。

しかし詐欺師は「クーリングオフできるから大丈夫」と主張し、相手に安心感を与えて契約させます。

 

「年金代わりになる」

退職金を狙った不動産投資詐欺では、よく「年金代わり」という言葉が使われます。

”収益物件を所有しておけば、毎月賃料収入を得ることができるので、年金代わりになる”と説明し、退職金や今までに貯めた貯金を全て投資に回すように勧めるのです。

定年退職してすぐの人は金銭的余裕を持っているので、特に注意しましょう。

 

詐欺被害に合わないために

不動産投資詐欺に遭わないためには、契約を結ぶ前に自分でよく調べて見ることが大切です。

特に新しく出会う人は、簡単に信じてはいけません。

詐欺師は甘い言葉で誘惑し、契約を急かしてくることもあります。

少しでも「おかしいな」と感じたら、専門家や周りの人に相談してすぐに契約を結ばないように心がけてください。

詐欺被害に遭うことを未然に防ぎ、不動産投資を成功させましょう。

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