不動産投資初心者必見!利益が出やすい物件の探し方徹底解説

利益が出やすい物件の探し方とは?

不動産投資をする上で、”物件の探し方”は最も重要な要素の一つ。

適切な物件の探し方をしなければ、良い物件を購入することはできません。

しかし、多くの利益が出るような良い物件を探すのはなかなか難しいですよね。

そこで、今回は不動産投資における利益が出やすい物件の探し方を紹介していきます。

 

不動産投資の成功のカギは物件購入の価格

不動産投資で重要なのは、「いかに物件を安く購入するか」ということです。

良い物件を購入すれば、その時点で含み益になる上に、賃貸経営が上手くいかなかったにも、売却益が期待できます。

一方で、悪い物件を購入した場合は購入した時点で含み損になりかねません。

賃貸需要もなく、税金や固定費などで支出ばかり増えてしまい、大きな負債になる可能性があります。

そのため、悪い物件を購入しないことは不動産投資において非常に重要だと言えるでしょう。

 

物件探しでやってはいけない3つのこと

ここからは、悪い物件を購入しないために、物件探しでやってはいけないことについて解説していきます。

物件探しをする上でやってはいけないことは、下記の2つです。

•不動産投資の勧誘電話で紹介された物件の購入

•相場を調べずに購入する

 

不動産投資の悪質な勧誘電話で紹介された物件の購入

不動産投資に興味を持って、セミナーや資料請求などをしていると不動産投資の勧誘電話がかかってくることがありますが、電話で勧誘される物件は相場よりも割高な物件も存在します。

悪質な勧誘では、「年金代わりになる」「人気の地域のマンション」など、言葉巧みに物件の購入をすすめてきますが、本当に人気のある物件はすぐに売り切れるため、このように紹介された物件は”勧誘しなければ売れない”ような、人気のない物件の可能性もあります。

人気のない物件への投資を成功させることは極めて難しいので、悪質な勧誘電話で紹介された物件には注意しましょう。

 

相場もわからず購入する

不動産の価格は、売主が自由に決めることができます。

そのため、相場よりも高い価格の物件が掲載されていることも多く、なんとなくという理由で物件を購入すると大きな損失になりかねません。

物件を購入するのであれば、必ず根拠をもって物件を購入しなければいけません。

まずは適切な相場観を身につけた上で、物件を購入するようにしましょう。

競売物件

利益がでる物件を探すためのコツ

良い物件を探すためのコツは、下記の3点です。

•購入したい物件の目安をつける

•仲介サイトを毎日確認する

•不動産会社と良好な関係を築く

 

購入したい物件の目安をつける

まず、どのような物件を購入したいか、目安をつけることが重要です。

特に、下記の事項については条件を絞ることをおすすめします。

•価格帯

•築年数

•エリア

•構造

目安をつけなければ、相場観を身に着けるまでに時間がかかってしまいます。

まずは、自分がどの物件を購入したいのか明確にし、それから物件を探していく事をおすすめします。

 

価格帯

近年は、スルガ銀行の不正問題などの影響により、不動産投資に対する融資が厳しくなってきました。

想像していた金額よりも、融資枠が少なかったというケースは少なくありません。

まずは地元の不動産会社などと相談し、購入しようとしている物件に近い物件を探し、金融機関の仮審査をうけてみることをおすすめします。

仮審査であれば、実際に物件を購入しなくても問題はありません。

仮審査の結果次第で、価格帯の目安をつけてみましょう。

 

築年数

「どのくらいの築年数の物件を購入するのか」についても目星をつけておきましょう。

築年数が古すぎる場合、「リフォームに想像以上の費用がかかる」「耐震性が脆弱」などの問題点が多く、不動産投資初心者には扱いにくい物件が多いため、メンテナンスの必要性が低い「築年数30年以内の物件」に絞って物件を探すと良いでしょう。

 

エリア

全く知らない地域では土地勘がなく、賃貸需要があるかないか判断できない可能性が高いため、不動産投資をするエリアは「自分の住んでいた地域」または「住んでいる地域」に絞ることをおすすめします。

土地勘のあるエリアであれば、人気の地域やおよその賃料相場の目安をつけることができます。

インターネットに掲載されている賃料は実際の相場と離れているケースも少なくありません。

購入した後で「想定家賃や利回りが高く設定されていたことに気づいた」というのは、代表的な失敗例だと言えます。

このような失敗を避けるためにも、最初は土地勘のあるエリアに絞って物件を探すと良いでしょう。

構造

構造によって物件の価格帯が異なるため、購入したい物件の構造を絞って物件を探すことをおすすめします。

不動産の構造には、様々な種類があります。

代表的な構造は「SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)」「RC造(鉄筋コンクリート造)」「S造(鉄骨造)」「木造」の4つ。

コストは「木造」「S造」「RC造」「SRC造」の順番で安いです。

反対に、長期的な融資は「SRC造」「RC造」が組みやすく、「木造」「S造」は組みにくくなります。

どちらも一長一短がありますので、自分に適した構造に絞りましょう。

 

不動産豆知識:競売物件

物件を探すときは、「競売物件」を探してみるのも一つの手です。

競売物件とは、主に住宅ローンを返せなくなったときに、銀行が売りに出す物件のこと。

居住用の戸建や土地、マンションなどが多いですが、その他にも様々な種類の物件が競売にかけられています。

競売と言っても、物件そのものに問題があるケースは多くないため、一般的な中古物件と同じような物件という認識で問題ないでしょう。

競売物件はインターネットから探すことができ、競売物件を掲載しているサイトには「BIT」「981.jp」があります。

景気が悪くなってきたときは、住宅ローンを支払えない人が増えるため、割安な物件が数多く出ていることもあり、一般的なサイトよりも安く物件を購入できるケースも少なくありません。

注意点としては、不動産仲介者や不動産会社で購入するよりも手間がかかりやすいという点です。

入札時に必要な書類を提出したり、保証金を振り込んだりと様々なことをやらなければいけないほか、物件引き渡し時に入居者がいる場合、立退き交渉や引き渡しなどの手続きを投資家自らしなければいけません。

一般的な購入方法よりも手間がかかるため、不動産投資の初心者が購入するにはややハードルが高いということは覚えておいた方が良いでしょう。

 

利益が出やすい物件の探し方まとめ

今回は不動産投資で利益が出やすい良い物件の探し方について紹介してきました。

ポイントは下記の4つです。

•悪質な勧誘電話から購入しない・相場もわからないのに購入しない

•物件情報はインターネット仲介サイトや不動産会社で探す

•購入したい物件を絞ってから探す

•相場観を必ず身につける

相場より安い価格で物件を購入することは、不動産投資において最も重要なことの一つ。

優良な物件さえ購入できれば、不動産投資で成功することは難しいことではありません。

ぜひ本記事を参考にして、利益が出やすい物件を探してみてください。

 

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