不動産投資初心者は戸建て投資からはじめた方が成功しやすい?

はじめての不動産投資のコツ


これから不動産投資をはじめようと思う初心者の多くが、「アパート経営やマンションのワンルーム投資などから挑戦しよう」と思っていることでしょう。

しかし、不動産投資は、コツコツ貯めた貯金を思い切って切り崩したり、銀行から不動産投資用のローンを借りて、かなり大きな投資資金を準備しなければなりません。

そんな中、なるべくリスクを抑えた不動産投資をはじめたい人におすすめなのが、戸建て投資です。

戸建て投資は、新築ではじめると数千万円の費用が必要となりますが、中古であれば数百万円からはじめることができます。

初心者でも少し頑張れば、あまり銀行からのローンに頼らなくてもはじめることができるでしょう。

不動産初心者=マンションやアパートから投資を始める”という方程式は、もう過去のもの。

今回は、そんな初心者向けの戸建て投資について、メリットやデメリットを紹介しながら、なぜ初心者向けなのかを合紹介していきます。

 

戸建て投資とは?

戸建て投資とは、一戸建ての住宅を賃貸として貸し出す投資です。

どうしても不動産会社などが勧めてくる投資案件は、ワンルームマンション投資などが多くなってしまいますが、戸建て投資も一定の人気がある不動産投資。

もちろん、戸建て投資と言ってもマンションやアパートなどの不動産投資と行っていることは基本的に同じで、所有している物件を賃貸として貸し出すことで利益を得ます。

ただ、同じ不動産投資でも戸建て投資にはアパートやマンション投資には無いメリット・デメリットがあるのです。

 

戸建て投資のメリット

戸建て投資を行うメリットとしては以下のものがあります。

 少額資金から投資をはじめられる
 賃貸としての需要が多く、入居期間が長い
 出口を想定して投資をはじめられる
 利回りが高い物件がある

少額資金でも投資をはじめられる

戸建て投資は、少額の資金からでも投資をはじめられるメリットがあります。

新築の戸建てであればマンションのワンルームと同様に数千万円の資金が必要となりますが、中古物件なら数百万円から購入することができるのです。

そのため、不動産投資の中では少額資金で投資をはじめることができます。

もちろん数百万円の中古物件は築年数が古くなるため、リフォームなどが必須となる場合もありますが、リフォーム費用を含めて数千万円まではいかずに数百万円で抑えることができるのです。

これはつまり、投資初心者でもあっても不動産投資に掛ける費用を抑えることができるため、アパートやマンション投資よりも資金的なリスクを抑えられると解釈できるでしょう。

 

賃貸としての重要が多く、入居期間が長い

戸建て物件は、「賃貸の一戸建てに住みたい」という家族に需要があります。

家族で広めのアパートやマンションに住むという事もありますが、家族が増えるにつれて狭さを実感してくるでしょう。

何よりも隣室との問題(雑音など)が発生する可能性があったり、家族で一戸建てに暮らしたいという希望を持つ家庭も多いのです。

また、戸建て物件は、基本的に家族向けの不動産でもあるため入居期間が長くなる傾向があります。

 

出口を想定して投資をはじめられる

不動産投資には、家賃利益となる「インカムゲイン」と、売却利益となる「キャピタルゲイン」が存在します。

そして、物件の売却のことを「出口」と呼ぶのですが、戸建て物件の場合はこの「出口」を考えた投資をはじめやすいのです。

アパートやマンションでも売却をすることによって利益を狙うことができますが、景気や地域の需要によって価格が変動しやすい傾向があります。

しかし、戸建て物件は、物件としての価値だけではなく土地の価値もあるため、あらかじめ一定の売却価格を想定しやすいと言われています。

戸建て物件は少額の資金でも手に入れることができるため、極端に土地や物件の価格が下がらない限り、当初想定した価格で売却ができるのがメリットと言えるでしょう。

 

利回りの高い物件を狙える

戸建て投資は、利回り10%~20%の高い物件を狙った投資ができます。

というのも、物件購入の費用である初期投資費用を低く抑えることができ、毎月かかる固定費がほとんど無いためです。

初期投資費用を低く抑えられるのは、先ほど少額資金ではじめられるというメリットで紹介しました。

毎月掛かる固定費に関しては、ワンルームマンション投資であれば管理組合費や修繕積立金がかかるのですが、戸建て投資の場合にはほぼ必要ありません。

アパート物件であれば、10年~20年スパンで修繕を検討していかなければなりませんが、戸建て物件の場合は修繕が発生することもあまり多くはないでしょう。

つまり、戸建て物件は物件の購入費を低く抑えることができる上に、毎月かかる固定費が少なく耐久年数も長いため、中長期的に高い利回りを維持した利益を期待できるのです。

 

戸建て投資のデメリット

メリットが多い戸建て投資に思えますが、デメリットも存在します。それぞれ詳しくチェックしていきましょう。

 

リフォームが必要となる場合がある

少額の資金ではじめられるとご説明した戸建て投資ですが、それは中古物件を購入した時の場合です。

つまり中古=築年数が経っている物件ということで、入居者を探すために綺麗にリフォームをしたり、中長期での入居期間となりやすいため、退去後の汚れや設備の修繕などが発生します。

その際にリフォームとしての費用が必要となるのです。

戸建て内部のインテリアだけではなく、外壁やエクステリアでも外壁塗装や改修をした方が良い場合があるので、想定していたよりもリフォームに費用が掛かる場合があるでしょう。

もちろん、リフォームが必要な箇所を検討したり、複数の業者で見積もりを取ったりと手間もかかるデメリットがあるのです。

 

利益が発生が「0か1」

アパート経営による不動産投資なら、1室空室が出ても他の部屋の入居者がいれば、収入は発生し続けます。

しかし、戸建て投資の場合は入居者が決まらず空室となると、収入が発生せず利益が0の状態になってしまいます。

空室期間が長くなればなるほど、利益が発生しない期間も長くなるということです。

そのため空室対策をしっかりと行い、なるべく空室期間が出ないようにしなければ、継続して利益を出し続けることが厳しくなります。

戸建て物件の購入にローンを利用していた場合、利益が発生しない期間はローンの返済を貯金から切り崩すことになるでしょう。

空室対策の面で、他の不動産投資よりも労力を掛けないといけないデメリットもあります。

 

不動産投資初心者が戸建て投資が成功しやすい理由

戸建て中古物件で高い利回りを狙える

戸建て投資は、物件を中古物件に絞ることで高い利回りを狙うことができます。

ワンルームマンション投資なら利回りは良くて5%~10%以内となりますが、戸建て投資は良い物件を見つけることができれば10%~20%の利回りを期待することができるのです。

ただ、いくら戸建て物件の利回りが良くても、人が借りてくれなければ意味がありません。

その点に関しては人気の新築ではなく中古物件だとしても、戸建てに対する需要や地域需要を考慮して投資物件を購入することで解決できるでしょう。

例えば、地方の戸建て物件の場合は、車を所有している世帯が都心に比べて多いため、駅近であることがあまり重要視されません。

郊外でも、ショッピングモールや学校の近くなら生活面から十分な需要を期待することができ、家賃を少し高く設定したとしても入居者を見つけることができる可能性が高いのです。

つまり、不動産投資で競争が激しくなる駅近くを狙わなくても需要があり、戸建て物件という家族が住む特性を活かすことによって、初心者でも需要を狙って高い利回りで投資をできるのです。

 

戸建て中古物件をDIYリフォーム

戸建て中古物件は少ない投資資金で手に入れることができますが、築年数が経っているため、初期の段階でリフォームが必要になる場合があります。

そんな時に、可能な場所をDIYしてリフォームをすることで、リフォームに掛かる費用を抑えることができます。

例えば、築年数が経っている中古物件の場合、トイレがウォシュレットではない場合があります。

これをウォシュレットに変える際に業者に依頼をするとウォシュレットの費用込みで5万円~10万円となりますが、DIYで行えばウォシュレットの費用だけで済みます。

業者に全て依頼をしてしまうと、家庭用ウォシュレットには必要ない高機能なものを付けられてしまう可能性も0ではありません。

DIYなら、自分の判断で最低限の機能が付いたウォシュレットを付けられるので、費用をかなり抑えることができるのです。

もちろんこれは、自分がDIYによってリフォームできる箇所であれば、全て行うことができるので、外壁塗装や自分でリフォームを行うことが難しい場所以外で費用を削減することができます。

そのためDIYによって初心者でも戸建て投資に掛かる費用を抑えることができるのです。

 

戸建て投資の注意点

不動産投資初心者におすすめの戸建て投資ですが、いくつか注意点があります。

戸建て投資は金融機関のローンがおりにくいため、融資を受けられない可能性があるのです。

その理由は、アパートやマンションに比べると物件自体の価格が低くなり、金融機関が投資対象として価値が低いと判断されてしまうから。

さらに、「戸建て投資による利益がそこまで高くならない」と判断されてしまうことも影響しています。

戸建てを借りる際に、家賃が低いから借りると考える人は一定数いますが、戸建てに高い家賃を払うのであれば自分で購入したいと思う人も多いため、高い家賃を支払う人が少ないと判断されてしまうのです。

そのため戸建て投資をはじめるのであれば、新築で融資を受けられない可能性を計画にいれておき、自分の資金で購入ができる中古物件なども視野に入れておく必要があります。

さらに、デメリットでも紹介しましたが、空室がでてしまうとその分利益がゼロとなってしまいます。

いざ空室になってから探し始めると時間が掛かってしまうので、空室対策に関しては十分考えておくことが必要なのです。

 

不動産投資初心者の戸建て投資まとめ

不動産投資初心者に、戸建て投資のメリット・デメリットをご紹介してきましたが、いかがでしたか?

戸建て投資にはメリットも多いですが、もちろんデメリットや注意点もあるため、投資を始める前に必ず理解して対策を取るようにしましょう。

戸建て投資のメリットは、初期投資を低く抑えることができ、初心者でも準備ができる資金ではじめられることです。

そのため、初めての不動産投資にはオススメで利回りも高く狙うことができ、投資資金を初心者でも早く回収することも可能となります。

もちろん、初期費用を抑えるためには、中古物件を探したり、DIYによって自分ができることを極力行っていく必要があります。

ぜひ戸建て投資を、はじめての不動産投資として検討してみてください。

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