不動産投資初心者が融資を受けるための5つのコツ

不動産投資初心者が融資を受けるには

「これから不動産投資を始めたい」という不動産投資初心者にとって、最初の関門となるのが金融機関からの融資です。

金額が大きくなる不動産投資において、金融機関からの融資は必須。

しかしながら、初めて融資を受けるとなると

・どうやって融資を受ければよいのかわからない

・融資を受けるためのコツってある?

・どこの銀行を利用すればよいの?

などの疑問が生じるでしょう。

そこで今回は、不動産投資初心者でも銀行から融資を受けられるための5つのコツを紹介していきます。

 

不動産投資で融資を受けるための流れを解説

不動産投資で融資を受ける流れは、下記の通りです。

1.書類を準備する

2.融資を依頼する金融機関を選定する

3.融資の面談をする(30~60分程度)

4.審査に通過した場合、契約手続きをする

5.融資が実行される

融資において、最も重要なのは事前の準備です。

準備の段階でしっかりと対策を練れば、不動産投資初心者でも融資を受けられるはずです。

しかし、融資を受けるにあたって、金融機関が何を重要視するのかわからない初心者の方も多いですよね。

次の章では、金融機関が融資の際に重要視するポイントを紹介していきます。

 

金融機関が融資審査の際、重要視する3つのポイント

融資を銀行から受ける場合、審査では以下の項目を特に重要視しています。

・事業・収支計画書の正確性

・購入金額の妥当性

・不動産投資の収入や資産

(※参考 投資用不動産向け融資に関わるアンケート調査 金融庁)

銀行融資に通過する場合は、この3つを抑えることが重要です。

具体的に内容を確認していきましょう。

 

事業・収支計画が正確であるかどうか

長期的に見て、しっかり融資を返済できる見込みがあるかどうかは、金融機関にとって重要な判断要素の1つです。

そのため、事業計画書・収支計画書は正確に作成しましょう。

具体的にチェックされるポイントは、以下の3点です。

・将来的な賃料下落や空室増加などを見込んでいるか

・大規模な改修工事、修繕費の金額はいくらとなっているか

・安定して黒字が出そうな事業か

不動産投資は「投資」という名前がついていますが、金融機関は「事業」として融資をします。

審査に通過するためには、将来的にも安定した事業の継続が可能で、融資を返済できるということをアピールする必要があります。

 

物件の購入価格が妥当であるかどうか

不動産の購入金額が正しいかどうかも、重要な要素。

なかでも、重要視されるのが以下の3点です。

・周辺の土地、建物の価格と比較し、高額ではないか

・入居者が集まりそうな賃料水準であるか

・実際の建物は老築化が進んでいないか

銀行融資は書類上の評価のみならず、実際の不動産の評価を重要視します。

そのため、周辺環境と比較したり、築年数を加味したりした上で、不動産の購入価格が妥当であるということを証明しなければなりません。

面談では事前に周辺不動産の相場や賃料を調べ、購入価格に対して納得できる説明ができるような対策を練りましょう。

 

不動産投資家の収入や資産は十分か

銀行は不動産の売買価格や収益性だけではなく、不動産投資家の財産や収入も確認します。もし、不動産投資が上手くいかなくなったときに、他の収入や資産で賄えるかどうかを確認しておく必要があるからです。

特に重要視されているのが、収入です。

・安定的に収入を得ている実績があるか

・毎月貯金できるだけの家計となっているか

・サラリーマンの場合、勤続してから一定年数を経過しているか

などを検証します。

銀行は安定性を重要視するため、転職したばかりの方や、収入が歩合制となる営業職の方は評価されにくい傾向にあります。

そのため、不動産投資をしようと検討している方は

・収入の安定をさせること

・毎月しっかりと貯金すること

・勤続年数を3年以上にすること

を意識しましょう。

 

不動産投資初心者が融資を受けるための5つのコツ

ここまで、融資を受けるにあたって重要視される3つのポイントを紹介してきました。

上記のポイントをクリアするためには、5つの具体的なコツがあるのです。

・自己紹介用のプレゼンテーション資料を作成する

・事業計画書に力を入れる

・認定支援機関の税理士・会計事務所を活用する

・複数の金融機関に依頼する

・一定の自己資金を貯めてから、融資依頼をする

 

自己紹介用のプレゼンテーション資料を作成する

不動産投資初心者の方は、融資相談をする前に、自己紹介用のプレゼンテーション資料を作成することをおすすめします。

初めての面談者の場合、金融機関側はその人のことを何も知りません。

この事業者は信頼できるのか。また、どんな経歴を持つ人物なのか。

それを事前に説明するための資料として、自己紹介プレゼンテーションは非常に有効です。

金融機関が疑問に思うことを前もって解決させることによって、計画的・積極的な事業者として、好意的に受け止めてもらえる効果もあるでしょう。

プレゼンテーション資料を作成するにあたり、盛り込むべき項目は以下の通りです。

・経営理念

・不動産投資をはじめる目的や動機

・どのような不動産を購入していきたいか

・自分の強み

・収入や資産の状況

・必要な資金

創業融資の場合は過去の事業実績がないので、人間性と事業に対する熱意があるかどうかで、融資の可否が決まる可能性があります。

事前に想定される質問を資料に盛り込み、計画性や積極性をアピールしましょう。

 

事業・収支計画書に力を入れる

事業計画書と収支計画書は、信ぴょう性が高く、正確なものを作成してください。

金融機関が融資審査する際、最も重要視する書類が事業計画書及び収支計画書です。

実際の融資面談でも、事業計画書や収支計画書を基に面談されます。

確実かつ正確性の高い数字を記入するとともに、どうしてその数字になったのかをプレゼンテーションできるようにしましょう。

例えば

・家賃の妥当性

・修繕費の根拠

・諸経費はどのくらいかかるのか

・どの程度空白になれば収支上プラスになるのか

など、数字に関する質問に関しては、具体的に説明できるように準備しておきましょう。

しっかりとした事業計画書や収支計画書があれば、面談もスムーズに進みやすいです。

しかし、初めて事業計画書や収支計画書を作成する方の場合、どのように作成すればよいかわからないという方も多いですよね。

そこでおすすめなのが、次の章で説明する認定支援機関の利用です。

 

認定支援機関の税理士・会計事務所を活用する

認定支援機関とは、中小企業や小規模事業者の経営相談に乗ってくれる団体のこと。

主に会計事務所や税理士事務所に対し、高い専門知識や実務経験があると国が判断したときに認定されています。

認定支援機関が作成した事業計画書や収支計画書は、一定の信頼があると認識されるため、不動産投資初心者の方でも融資に通過しやすくなります。

・事業計画書の作成の方法がわからない

・融資書類のポイントがわからない

・どのように面談をすればよいかわからない

といった悩みがある場合、認定支援機関の利用がおすすめです。

 

複数の金融機関に依頼する

金融機関によって融資基準が異なるので、不動産投資初心者は複数の金融機関に融資を依頼してみましょう。

A銀行では断られても、B信用組合では審査に通過したケースも珍しくありません。一度融資を断られたからといって諦めず、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

 

一定の自己資金を貯めてから、融資審査を依頼する

不動産投資初心者は、自己資金の比率を最低でも20%以上、なるべく30%以上にすることを目指しましょう。

貸入れ金額の割合を%で表した数値を、「自己資金の比率」と呼びます。

例えば、2,000万円の物件を融資額1,600万円、自己資金400万円で購入した場合、   400÷2,000=20%となり、20%が自己資金の割合となります。

自己資金が貯まっているという事は

・創業に向けて、しっかり準備をしているため計画性がある

・もし一時的にキャッシュフローが赤字になっても、耐えることができる

ということの証明になります。

実際に、日本政策金融公庫の新規開業実態調査でも、融資先の自己資金の割合は平均20%以上となっています。

そのため、自己資金の割合は最低でも20%、可能ならば30%以上になってから、融資審査をうけましょう。

 

銀行融資で気を付けたい3つのポイント

銀行融資で不動産投資初心者が気を付けたいのは下記の3つです。

・投資という言葉は使わない

・法定耐用年数を超える物件は融資が難しくなる

・見せ金は使わない

 

 投資という言葉は使わない

銀行融資において、書類や融資面談において「投資」という言葉は使わない方が良いでしょう。

理由は下記の3点です。

・銀行は投資に対しての融資はしないため

・不動産投資は事業性が強いため

・経営者として意識が低いとみなされやすいため

「投資」という言葉を使うと「経営者として事業をやっていく認識があるのだろうか」と、金融機関側にとってマイナスに捉えられてしまうことがあります。

そこで「不動産賃貸業」という言葉に置き換え、経営者として前向きにやっていきたいと説明するようにしましょう。

 

法定耐用年数を超える物件は融資が難しくなる

法定耐用年数とは、帳簿上の価値が残っている期間のこと。

金融機関は、法定耐用年数を超えていると担保価値をゼロとみなし、融資に対して消極的になるケースが多いです。

中には法定耐用年数を超えているという理由で、審査すらしないという金融機関も少なくありません。

法定耐用年数を超える物件だと、建物の劣化が進んでおり、大規模なリフォームや修繕を行う必要があると判断されることがあります。

そのような物件は収益性が低いとみなされ、金融機関が融資に消極的になってしまう可能性も。

特に注意したいのは、ワンルームマンションです。

戸建の場合は、建物の価値がゼロでも、土地には価値があるのでその分の担保評価はつきます。

しかし、ワンルームマンションの場合は土地の評価がないため、担保価値はほぼゼロになってしまうのです。

そういったケースでは融資審査が厳しくなるので、法定耐用年数を超える物件への投資はおすすめできません。

 

見せ金を使わない

見せ金とは、自己資金を多く見せるために、親族や友人から一時的にお金を借り、金融機関から融資が終わった段階で、借りたお金を返す手法のことです。

しかし、融資を受ける際に見せ金を使うのは、あまりおすすめできません。

金融機関を騙す悪質な行為とみなされ、審査に通過しない可能性があります。

見せ金での審査落ちは非常に印象が悪く、今後の融資審査も厳しい状況になります。

自己資金では見せ金を利用せず、コツコツためたお金で融資審査を依頼するようにしましょう。

 

初心者の相談は日本政策金融公庫がおすすめ

日本政策金融公庫は、創業者の支援や中小企業の支援を目的に設立された政府系の金融機関です。

不動産投資初心者の場合、日本政策金融公庫への相談をおすすめします。

日本政策金融公庫へ相談する場合、不動産投資初心者にとって下記のメリットがあります。

・初めての相談でも前向きに融資検討をしてくれる

・保証協会がつかない融資の為、金利が安くなりやすい

・融資のスピードが速く、1カ月程度で着金する

民間の金融機関にとって、初めて事業を行う者への融資はリスクが高いので、話さえ聞いてもらえないことも少なくありません。

一方、日本政策金融公庫は元々創業者の融資をメインに取り扱っているため、積極的に融資を検討してくれます。

担当者によっては、事業計画書や収支計画書のサポートをしてくれるケースもあるので、不動産投資初心者は、まず日本政策金融公庫に融資審査を依頼する事をおすすめします。

 

不動産投資初心者が融資を受けるためのコツまとめ

今回は不動産投資初心者が融資を受けるためのコツについて解説してきました。

不動産投資初心者の融資におけるポイントは下記の5つです。

・自己紹介用のプレゼンテーション資料を作成する

・正確性・確実性のある事業計画書を作成する

・認定支援機関を活用する

・複数の金融機関に依頼する

・一定の自己資金を貯めてから、融資依頼をする

事前にしっかり準備をしておけば、不動産投資初心者でも融資を受ける事が出来ます。

ぜひ本記事を参考にして、融資の申請をしてみてください。

 

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