不動産投資ローン借り換えのメリット・デメリットとは?

不動産投資ローンの借り換え

不動産投資にかかわるなら、ほぼ間違いなく「不動産投資ローン」を利用することとなります。

すでに、不動産投資ローンを組んでいるという人も、大勢いるでしょう。

不動産投資ローンには、「借り換え」という手段が存在します。

上手に借り換えができれば、金利の低下をはじめ、さまざまなメリットを得られるかもしれません。

本記事では、不動産投資ローンの借り換えにおけるメリットとデメリット、およびポイントについて解説します。

 

そもそも不動産投資ローンの借り換えとは? 金利はどうなる?

不動産投資ローンの借り換えとは、要するに「融資してくれている金融機関を変更する」ということです。

金融機関が提供している不動産投資ローンは、それぞれ内容が異なります。

そして、より自分に有利なローンを組むため、別な金融機関へと借り換えるという手段が存在するわけです。

不動産投資においては基本中の基本となるテクニックで、かならず理解しておく必要があります。

 

不動産投資ローンを借り換えるメリットとは?

「借り換え」を実施することには、さまざまなメリットがあります。

借り換えを実施することで、収益性で劇的な改善が見られるケースも少なくはありません。

とはいえ、不動産投資ローンを借り換えるメリットについては、気付きづらい部分もあります。

たとえば、今契約している金融機関は「借り換え」のことを、絶対に教えてくれません。

当然ながら、他の金融機関をすすめたら、自分たちが儲からなくなってしまうからです。

というように、借り換えのメリットは意図的に隠されているケースも多いので、気付きづらいというわけです。

下記で詳しく解説するので、この機会にきちんとおさえておきましょう。

 

金利の低下

第一に、金利を下げることが可能です。

借り換えにおいてもっとも重要で、何よりも注目されるポイントですね。

金利が低下すれば利回りも高まり、利益も大きくなります。

利益を活かして、新しい不動産投資にトライすることも可能です。

いくら金利が低下するかは、金融機関や交渉の結果によってさまざま。

有利な金融機関を選べれば、数百万円単位で余剰資金が発生するケースもあります。

 

有利な条件を引き出しやすい

また、借り換えはある程度、有利な条件を引き出しやすいものです。

なぜなら、金融機関との交渉において、はじめから優勢なポジションを取れるケースが多いからです。

あくまでも自分は、借り換えを検討している”お客”という立場。

そして、借り換え先候補の金融機関は、(無茶な融資額でなければ)「借り換え先として自分たちを選んで欲しい」と、お願いする立場になるケースも。

この立場を活かして、「借り換えしてあげるから、少し金利を下げてくれ」というように、有利な条件を提示することも可能です。

「ウチはこの条件じゃないと、契約しないぞ!」というように、強硬姿勢を取るといった手段も考えられるでしょう。

とにかく、交渉の場で最初から優勢な立場に立てていれば、有利な条件を引き出しやすくなります。

 

融資金額が大きければさらに優遇されるかも

融資金額が大きい場合は、さらに優遇される可能性もあります。

なぜなら、融資金額が大きい「大口の顧客」は、金融機関にとっても大切な存在だから。

大口の顧客は、金融機関に対しても大きな利潤をもたらします。

金融機関からしてみれば、借り換えの話は、「大口の顧客を引き入れるビッグ・チャンス」です。

そして大口の顧客を逃さないために、金利などのさまざまな面で譲歩してくれる可能性があります。

ただでさえ、借り換えに関する交渉の場は、自分たちが有利です。

そして、融資金額が大きければ、相当有利な立場に立って、優遇を得られるかもしれません。

たとえば、新しい不動産の取り合いになったとき、「メガバンクから融資されている、こっちの人に売ろう」と優先してもらえる、といったケースが考えられます。

 

信用性が高まる

借り換え先の金融機関にもよりますが、信用性を高めることも可能です。

たとえば地元の小さな金融機関で、不動産投資ローンを組んでいたとしましょう。

そして、そこからメガバンクへ借り換えたとします。

すると、「あそこはメガバンクとつながっている」と思われ、自分自身の信用性も高まるわけです。

信用性が高まれば、今後の不動産投資でも、ライバルに対して有利な立場を取れるようになるかもしれません

 

不動産投資ローンを借り換えるデメリット

ここまでで紹介してきたように、不動産投資ローンには、さまざまなメリットがあります。

特に、交渉上で有利な立場であるというのは、かならず覚えておきましょう。

とはいえ、借り換えには以下のようなデメリットもあるので、注意が必要です。

 

借り換えには費用がかかる

当然ですが、借り換えには費用がかかります。

もともと組んでいたローンを、借り換え先から補填して終わり、というわけではありません。

補填してもらうと、「一括繰上返済の手数料」が発生します。

これは金融機関側が、「本来なら長期返済でもらえるはずだった金利」の代わりに設定しているものですね。

たいていは定額で数万円、もしくは「残債×1%前後」を、手数料として支払うこととなります。

この手数料は、「借り換えをして、経済的に意味があるか」を判断するうえで、重要なポイントです。

もちろん上位以外、各種手続きにおいても費用が必要です。

具体的には、

・抵当権抹消・設定登録の費用

・融資手数料

・保証料

・団体信用生命保険料

などがかかります。

諸費用と一括返済手数料を合わせれば、百万円単位の出費になってしまうことも。

この出費をシミュレーションして、それでも借り換える必要があるか確認する必要があるでしょう。

 

金利変動に懸念は変わらない

金融機関を借り換えたからといって、金利変動による懸念がなくなるわけではありません。

つまり「借り換えで金利が下がったとしても、将来的には金利が上振れしてしまう」という可能性もあるわけです。

となると、せっかく諸費用を支払ったのに、金利は大して変わっていないというようなことにもなりかねません。

そして、将来的な金利変動を見抜くのは、ほとんど不可能です。

「リーマン・ショックのようなイベントが、次はいつ起こるか」という問いかけに答えられる人は、まずいないでしょう。

借り換えをしたとしても、金利変動の懸念はあり続けることを、理解しておきましょう。

 

借り換えへのハードルは高い

「借り換えたい」としても、確実に借り換えられるわけではない点にも、注意が必要。

なぜなら、不動産投資ローンの審査は、かなり厳しいものだからです。

すでに、不動産投資ローンから融資を受けているなら、審査の厳しさについてはじゅうぶん理解しているかもしれませんね。

MFSの調査によれば、不動産投資ローンへの申請が可決される確率は、およそ22%でした。

可決されるよりも、否決されることのほうが圧倒的に多いのです。

特に年収の10倍を超える借入は、非常に厳しくなります。

また、

・年収400万円台の時点で貸せない

・初心者という理由だけで融資しない金融機関もある

・融資自体は可決されているが、多額の頭金を求められる

というように、不動産投資家にとっては厳しい姿勢が取られています。

仮に、今の金融機関で可決されていたとしても、状況次第では借り換え先から否決されるかもしれません。

「一度も可決されたことない人」と比較すれば多少イージーな局面でしょうが、それでも油断は禁物です。

ちなみに同記事では、初心者への融資条件として「最低でも年収500万円はあって、なおかつ資産も300万〜500万円持っていないと厳しい」という意見もありました。

初心者は、この辺りの不動産投資ローンにおけるポイントもおさえておく必要があるでしょう。

 

不動産投資ローンを借り換えるときのポイント

不動産投資ローンの借り換えは、大きなメリットとデメリットを持っています。

もっとも重要なのは「いかにデメリットを避けて、メリットだけ受け取るか」というところ。

下記では不動産投資ローンの借り換えで、より大きなメリットを得るためのポイントについて解説します。

ただし、解説するポイントは、あくまでも一般的なものです。

借入額や金融機関、資産額や健康状態によって、取るべき立ち回りはいくらでも変化します。

最終的には状況に合わせて、自分自身で判断することが重要です。

 

きちんとシミュレーションする

もっとも重要なのは、シミュレーションするということ。

先ほども触れましたが、借り換えをしたからといって、確実に利益があるとは限りません。

「借り換えをして、本当に利益が得られるのか」「利益が得られるとして、それはいくらなのか」「その利益が得られる確実性は、どれくらいのものか」「新しい不動産投資ローンは、どのように返済していくことになるか」といった点を、きちんとシミュレーションしておきましょう。

シミュレーションに、「やりすぎ」はありません。

「間違いなく借り換えをするべきだ」と思えるまで、徹底してシミュレーションしましょう。

 

金利が低いタイミングを狙う

「金利が低いタイミングを狙う」のは、非常に重要なポイントです。

できるだけ金利が低いタイミングで借り換えて、返済額をおさえるようにしましょう。

「金利が低いか高いか」という判断には、経験や知識、情報収集が重要です。

特に政府や日銀の動向と金利は、ある程度連動している部分があります。

このあたりの動向は、きちんとチェックしておきましょう。

 

固定金利期間が終わるタイミングを狙う

「固定金利の期間が終わるタイミング」も狙い目です。

なぜなら、金利面で得をするケースが多いから。

固定金利期間は、たいていの場合、変動金利よりも高い金利が定められています。

つまり、固定金利期間が終わってから変動金利へ借り換えれば、たいてい金利面で有利になるというわけです。

もし、固定金利期間のさなかにあるならば、借り換えは待ったほうがいいかもしれません。

 

健康状態も関係している

金融機関は、「団体信用生命保険へ入ること」を義務付けているケースがあるため、健康状態もポイントとして挙げられます。

もちろん、団体信用保険に入るためには、一定の健康状態を保ってなければいけません。

つまり、健康状態が悪いと、融資条件である「団体信用生命保険の加入」をクリアできず、融資してもらえないというケースもあります。

よって、借り換えを検討する場合、健康状態がポイントとなるわけです。

直近で病気や疾患があった人は、一度きちんと見直しましょう。

 

きちんと準備をして、交渉に臨む

金融機関と交渉する際には、きちんと準備をしておきましょう。

準備をしておかないと、有利な条件が引き出せなくなってしまいます。

まず、どのような条件なら借り換えを実行するのか、明確にしておきましょう。

また、金融機関そのものの情報や、金利相場などについても下調べしておきたいところ。

周囲の人間やセミナー、あるいは専門家の意見などを参考にするとよいでしょう。

 

今の金融機関と交渉する余地もある

かならずしも、「金融機関を借り換えたほうがよい」とは限りません。

今現在、融資してくれている金融機関との、交渉の余地が残されている場合もあります。

もしかしたら、金融機関が交渉に応じて、金利などを見直してくれるかもしれません。

もし、今の金融機関が納得いく条件を提示してくれるなら、借り換える必要もなくなります。

つまり、借り換えにおける諸費用も必要ないというわけですね。

借り換えを実行する際に、まずは今の金融機関と交渉できないか検討してみましょう。

 

属性を高めておく

また、借り換えを実施する前に、自分自身の属性は可能なかぎり高めておきましょう。

これは、審査で可決を勝ち取る上で重要です。

ここでいう属性とは、

・職業

・年収

・資産

・健康状態

・物件の収益性

といった部分を指します。

属性が高ければ、「ちゃんと返済できそうだ」と判断され、融資も可決されやすくなります。

借り換えを実施する前に、できるだけ属性は高めておきましょう。

 

不動産投資ローンの借り換えまとめ

不動産投資ローンにおける借り換えは、うまくいけば大きなメリットをもたらします。

借り換えをするだけで、赤字が黒字へ転じる、といったこともあるでしょう。

不動産投資をするなら、借り換えのことは正しく理解しておきたいところ。

一方で、不動産投資ローンは、「とりあえず借り換えればよい」というものではありません。

きちんと見通しが立っていないと、かえって損害をこうむる場合もあります。

本当に借り換えが必要か否か、実施前の段階でよく考えることが重要です。

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