不動産投資クラウドファンディングってぶっちゃけ儲かるの?

不動産投資クラウドファンディングとは?

不動産投資クラウドファンディングとは、インターネットを通じて投資希望者から資金を元手に不動産投資を行い、発生したインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配する、新しい不動産投資法です。

不動産投資には多額の資金が必要ですが、クラウドファンディング方式の投資であれば、わずかな資金で不動産投資を始めることができます。

一般的には、ひとつの物件を1つの案件として運用します。「このホテルに投資したいので、他にも投資したいと考えている人はいませんか?」と、クラウドファンディングを扱うサイトなどで出資者を集めるのです。

クラウドファンディングを行うのは個人も可能ですし、法人の運営者もいます。

投資者が多いため一口当たりの出資額が上がるということもなく、募集開始時の価格は目標額に達するまで常に一定です。

そのため、「急いで買わなくてはいけない」という焦りや、日々投資額が変化するリスクもありません。

不動産投資クラウドファンディングは初心者にお勧めの投資法ですが、ある程度の経験を積んだ投資家の参入も多く、経験や所得に関係なく運用を行えます。

パソコンかスマホ、数万円〜の自己資金さえあれば、不動産投資をスタートできてしまうのです!

 

REITと不動産投資クラウドファンディングの違い

不動産投資クラウドファンディングは、REIT(リート )に投資法が似ていると気付いた方も多いのではないでしょうか?

ここからは、REITと不動産投資クラウドファンディングの違いについてご紹介します。

まず、REITとは不動産投資信託の一種。不動産法人が不特定多数の投資家からお金を集め、その資金を元手に複数の不動産に投資を行い、運用することで得たインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配する金融商品です。

REITは不動産が証券化されており、株のように証券取引所で売買されているのが大きな特徴。また、REITは資産の流動性が高く、現金化も比較的簡単です。

REITの価値は投資家の需要と供給により変動するので、REITを安く買い、価値が高くなった時に売るという投資も可能です。

REITの仕組みは、配当金や売り買いにより利益を出す点が株と似ていると言えますね。

もちろん株と同じく、一口10万円で買ったREITが8万円にまで値下がりし、2万円の損失になるケースもあります。

 

REITは投資する物件を証券会社が選ぶ

不動産投資クラウドファンディングは、”不動産購入者の一員”という権利を他人に譲渡し、売買益を得ます。そのため、物件の購入希望者を自ら探さなくてはいけません。

REITのように証券所で売買できるわけではないので、REITに比べると流動性は低く、現金化も難しい一面もあります。

また、REITでは集まった資金を元手に複数の不動産に投資を行いますが、不動産投資クラウドファンディングでは、資金を元手に一件の不動産に投資を行います。

不動産投資クラウドファンディングは複数の物件に投資を行えば、分散投資になりますが、REITは1口で分散投資していることなります。

ただしREITでは、どの物件に投資するのかは全て証券会社が選びます

「ここに投資したい」と考えている物件があっても、その意見が反映される可能性は低いでしょう。

あくまでお金を出すだけで、投資対象や運営法については口を出すことができないのです。

その結果、投資を望まない収益性の低い物件に投資されていた…なんてケースも0ではありません。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、自分が投資したいと思う物件を自分で選べるという利点があります。

 

ソーシャルレンディングと不動産投資クラウドファングの違い

ソーシャルレンディングと不動産投資クラウドファングとの違いについてご紹介します。

ソーシャルレンディングとは「貸付型クラウドファンディング」とも呼ばれ、出資したいという投資家と資金を借りたいという個人や法人を、インターネット上で繋ぐ融資サービスです。

ソーシャルレンディングでは貸付資金を元手に事業を行い、その事業で得た収益を原資として投資家に配当を行います。

ソーシャルレンディングでは一般的に、借手は複数化・匿名化されています。そのため、投資家からすると”どんな事業を行うか”は分かりますが、”誰が行うか”は分かりません。

不動産投資に関するソーシャルレンティングを行っている場合も同じく、運営の匿名化が可能で、自ら公開していない限り運営者がわからないのです。

一方、不動産投資クラウドファンディングでは、情報の公開範囲に制限がないため、ほとんどの場合誰が行うのかを明示しています。

運営元だけではなく物件に関する情報の公開量も多いので、収益性の良し悪しや収益額の妥当性についての判断もしやすいでしょう。

運営元がハッキリしていないこと、公開情報が限定的なことに不安を覚えるのであれば、ソーシャルレンディングより不動産投資クラウドファンディングをオススメします。

 

不動産投資クラウドファンディングのメリット

不動産投資クラウドファンディングにはどのようなメリットがあるのでしょうか?

 

小額で不動産投資を始めることができる

不動産投資クラウドファンディングは1口1万円から投資が可能です。

個人や初めての投資家も参加することが可能で、不動産のオーナーとしての地位を確立できます

 

投資家との繋がりができる

不動産投資クラウドファンディングでは同じ物件に複数の人数が投資するため、投資家同士横の繋がりを作ることができます。

S N Sでコミュにケーションを取ったり、実際に会って情報共有を行う方も多いようです。

同じ物件に投資している同士だからこその結束は強く、日常生活で見つけることの難しい投資家同士の繋がりができるのは大きなメリットと言えるでしょう。

 

不動産取引や不動産投資が活性化する

不動産投資を行う人が増えれば増えるほど、不動産業界は活性化します。

投資額が大きいため、投資したくても投資できないという人も、皆のお金を持ち寄ればホテルやオフィスビルなど、億単位の投資物件にも投資が可能になるのです。

そして市場が活気づけば、資産価値が上がり、市場も拡大します。

 

自分で投資する物件を選ぶことができる

不動産投資クラウドファンディングでは出資者を募る際に、物件の詳細情報について公開しています。

そのため、物件を自由に選んで投資することができます。

 

優先劣後方式により投資家に損失が発生しにくい

不動産投資型クラウドファンディングを行う法人のほとんどで、「優先劣後方式」が採用されています。

優先劣後方式では、まず投資家が物件に出資し、投資家の出資金だけでは不足する資金を運営法人が出資することで不足分を補填します。

先に投資を行った投資家を、優先出資者、後で出資を行った法人を劣後出資者と言います。

優先出資者は優先的に利益を受け取ることができ、損失も優先的に回避できるというメリットがあります。

つまり、利益が出た際は優先出資者が利益を先に受け取り、残った利益を劣後出資が受け取るのです。

損失時に関しては、出資を行った物件の価値が下がった場合には、劣後出資を行った法人が、値下がり分の損失を先に負うことになります。

例えば30%の割合で劣後出資が行われていた場合は、不動産価値が30%下落しても、劣後出資が30%のマイナスをかぶるので投資家に損失が発生しません。30%以上の値下がりが発生しない限り、出身者の元本は守られるのです。

 

初心者向け不動産系クラウドファンディングサイト3選

ここからは、初心者向けの不動産系クラウドファンディングサイト3つをご紹介していきます。

・ Rimple(リンプル)
東証一部に上場しているプロパティーエージェントが運営するプラットフォームです。ワンルームマンション投資が中心なので、そうした投資に興味がある人向けです。

・ CREAL(クリアル)
区分マンション案件やホテル案件まで幅広い案件があるプラットフォームです。観光施設案件などが多いのが一つの魅力となっています。

・ クラウドリアライティ
民泊案件や保育園運営といった不動産投資系の中でも幅広い投資先が魅力です。運用期間が3年以上の長期案件が多くて長期的な視点で投資したい人向けです。

会社によって、取り扱う物件の範囲(地方・海外など)や物件の種類(ワンルームマンション・ファミリー向け物件・民泊物件・ホテル・幼稚園・商業瀬施設など)はさまざま。

居住用物件と観光施設というように出資物件の種類を変えると、リスクを分散させることもできるでしょう。

会員登録と投資家登録申請はほとんどの場合無料なので、複数の会社で登録を行い、登録後に出資したいと思う物件を探してみてもいいですね。

申請を行うと本人確認のためのハガキが自宅に届きます。その後、専用口座に資金を入金すると、出資を募集している物件に投資が可能になります。

投資申し込みから実際に出資を行うまで3~5営業日で可能なため、非常にスピーディーです。

法人を利用せず、個人でクラウドファンディングを使い、同じ物件に投資したいという人を集めている人も稀にいますが、その場合は最初に契約書を交わさないとトラブルの原因となるので、気をつけましょう。

不動産投資に関する法律などにも熟知しておかなければ騙されることも多いので、個人間のクラウドファンディングはリスキー。あまりオススメできません。

 

不動産投資クラウドファンディング運営元の選び方

不動産投資クラウドファンディングの運営元を選ぶ際に、どのような運営元を利用すべきかポイントをまとめてみました。

 

案件数の多さ

不動産投資の案件数は多ければ多いほど選択肢が広がります。

投資案件が少かったり、募集金額が少ないと、少ない案件の奪い合いになってしまいます。

出資額に利益は比例していくので、出資額が小さいと大きな利益を望むことができません。

案件の供給数の多いクラウドファンディングでは、頻繁に新規の案件が出てきますが、供給数が少ないといつ案件を見ても同じ案件しかなく、妥協で物件を選ぶことにもなりかねません。

案件数が多く出資額が多いほど、複数の案件から比較することができるので、まとまった金額を出資することができれば、その分大きな利益を出すことができます。

 

物件情報の開示範囲

投資先を選ぶに当たっての重要な情報になるので、物件に関する情報は多ければ多いほど良いでしょう。

特に、物件の住所に築年数、施工会社、収支シミュレーション、物件が運営する事業の内容などの情報は必須です。

不動産投資クラウドファンディングは、こうした情報を頼りに出資を決めていくので、デメリットも含め少しでも多くの情報を開示していることが大切です。

 

不動産投資クラウドファンディングのまとめ

不動産投資クラウドファンディングは、REITやソーシャルレンティングと似ていますが、似て非なるもの。

独自の特徴やメリットも多くあります。

不動産投資と一口に言っても出資法はさまざまなので、どの出資スタイルが自分に一番向いているのか比較し、投資を行ってみてはいかがでしょう。

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