不動産投資をする上で知っておきたい初期費用について

不動産投資における初期費用とは

不動産投資をスタートする際、初期費用を貯めることが最初のハードルになるでしょう。

実際に、不動産投資の初期費用は、別の投資商品に比較して高く、スタートする時に数十万円~数百万円以上が必要なケースもあります。

しかし、これ以上に安定した利益を獲得できるのが、不動産投資をするメリットです。

誰もが「少しでも初期費用を安くして、早く不動産投資をスタートしたい」と思っているはず。

この記事では、不動産投資をする上で知っておきたい初期費用について、解説していきます。

不動産投資の初期費用の目安は?

不動産投資をする上で、まず考えなければいけないのが「頭金」と「初期費用」がどれだけかかるかということ。

頭金というのは、一部の不動産価格として充てられるもので、不動産価格から頭金を差し引きした金額が、ローンを利用する金額となります。

一方、初期費用というのは、物件を購入する際に必要な税金や、手続きにかかる経費のことです。

ここでは、不動産投資の初期費用として、投資用物件の購入に必要な経費をメインに解説していきます。

 

不動産投資の初期費用の内容

投資用の不動産物件を購入する際にかかる初期費用の目安は、物件の購入価格の6%8

例えば、物件の購入価格が2,000万円の時は、初期費用の目安は120万円~160万円程度になります。 

仲介手数料

仲介手数料は、仲介取引で不動産を買った時に支払うもので、不動産の購入価格によって異なります。

不動産の購入価格が200万円以下の場合、仲介手数料の上限は購入価格の5%

不動産の購入価格が200万円超400万円未満の場合、購入価格の4%2万円をプラスしたものが仲介手数料になります。

不動産の購入価格が400万円超の場合、購入価格の3%6万円をプラスしたものが仲介手数料になります。

不動産登記費用

不動産の権利関係や、状況を確認できる登記を申請する際に必要となるのが、不動産登記費用。

登記手続きを司法書士に依頼する場合、費用の目安としては10万円程度ですが、自分で手続きを行うのであれば費用を少し抑えることができます。

前の家主から、投資用不動産の所有権を移すための「所有権移転登記」と、ローンを使って投資用不動産を買った時に、担保として金融機関が不動産を使うための「抵当権設定登記」2つが必要になります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする時にかかる税金のこと。

抵当権の設定登記も、所有権の移転登記以外に税金を払う必要があります。

登録免許税は税額 = 課税標準 × 税率で計算が可能です。

登録免許税について詳しく知りたい方は、国税庁や大手不動産会社のホームページ上でも確認ができます。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、投資用不動産をローンを使って購入する際、事務手数料として支払うものです。

ローン事務手数料の目安としては10万円程度で、金融機関によっては、ローンの事務手数料が融資額の数%になるケースもあります。

火災保険料

火災や地震などが発生した際、補償を受けるためには火災保険料を支払う必要があります。

火災保険料の目安としては、ワンルームマンションであれば、10年の契約期間で1万円~2万円程度です。

固定資産税の日割り分

固定資産税は、毎年11日時点で、不動産を持っている人全員に対して発生する税金です。

年の途中で取引した時は、日割り分として、所有権が前の家主から移ってからの期間にかかる固定資産税額を支払うことになります。 

印紙税

印紙税は、一定金額以上の領収書や契約書など、国が決める課税文書についてかかるものです。

不動産投資では、売買契約書やローンを使う時の金銭消費貸借契約書が対象となります。

売買契約書に記載している金額に対する印紙税額は、以下の通りです。

•1万円未満の時は非課税

•50万円以下の時は200

•100万円以下の時は500

•500万円以下の時は1,000

1,000万円以下の時は5,000

5,000万円以下の時は10,000

•1億円以下の時は30,000

•5億円以下の時は60,000

10億円以下の時は160,000

50億円以下の時は320,000

50億円超の時は480,000

金額が記載されていない時は200

 

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する際にかかる税金です。

不動産を購入してから約半年~1年以内に、手元に納税通知書が届きます。

なお、不動産取得税は不動産の購入から半年ほど経過した頃に支払うことが多いため、一般的に不動産投資の初期費用に含める必要はないと言えるでしょう。

 

初期費用の具体例

例えば、ローンを使って、中古の1,500万円のワンルームマンションを購入したとします。

この時の初期費用は、約110万円。

基本的に概算値となりますが、フルローンを使って1,500万円の投資用物件を購入した時は、初期費用として、購入費用の約7%が必要です。

 

仲介手数料が必要な物件と必要でない物件とは?

不動産投資の初期費用の中で、仲介手数料は最も高額な費用だと言えます。

しかし、仲介手数料は、不動産の販売方式によって異なるため、全ての物件において必要というわけではありません。

 

 仲介手数料が必要な物件と必要でない物件を見分ける方法

不動産業者は、不動産取引に伴う取引の種類を明示する必要があります。

不動産取引の種類として、以下が挙げられます。

仲介物件

仲介物件は、売主と買主の間に不動産業者が仲介として入るスタイルです。

売買契約を結ぶと、仲介手数料が必要になります。

売主物件

売主は、その物件の持ち主のこと。

売主物件を購入する際は、物件の持ち主と直接取引を行うことになります。

そのため、仲介手数料は必要ではありません

販売代理物件

販売代理物件は、販売から契約までを、売主と代理契約を結んだ不動産業者が行ないます。

基本的に、不動産業者は売主の代理として物件を売ることになるので、仲介手数料は必要ではありません

仲介手数料が不要の物件を探すには、売主物件販売代理物件の中から選ぶと良いでしょう。 

 

手元の資金が多くない時におすすめの物件

一般的に、ローンを使って中古ワンルームマンションを購入する時は、手数料を含めた初期費用は自分で準備した上、融資分で不動産の購入価格相当額を賄うことになります。 

売主物件や販売代理物件は仲介手数料を支払う必要がなく、自己資金としては仲介手数料を初期費用から差し引いた分を準備すれば良いので、手元の資金を多く用意できない場合は、売主物件や販売代理物件の購入をおすすめします。

 

不動産の修繕積立金、管理費、空室リスクも初期費用に含める

初期費用が準備できたとしても、余裕資金を持たないで投資用物件を購入するのは危険です。

不動産投資をスタートすると、様々なランニングコストが発生するほか、空室が出てしまうと賃料収入が獲得できないなどのリスクも考え、資金を準備する必要があります。

 不動産投資をスタートした後に発生する費用としては、以下の項目が挙げられます。

•修繕積立金

•管理費

•賃貸管理代行費

•都市計画税・固定資産税

•住民税・所得税

•入居している人が退去した時の内装工事費

•給湯器、エアコンなどの設備の修理交換費

また、物件が満室であればローンの返済に賃料収入を充てることができますが、空室が出て賃料収入が獲得できなくなった場合、ローンを自分で返済しなければなりません。

空室リスクのためにも、賃料収入の2ヶ月分~3ヶ月分の余裕を、手元資金に残しておきましょう。 

 

投資用不動産の理想的な頭金とは?

ここでは、投資用不動産の理想的な頭金について、解説していきます。

 

最も早く資産を多くするためには、いくつかの物件に頭金をわけて投資する

資産を運用する期間が同じでも、頭金を利用する方法によって、資産を形成する金額は違ってきます。

資産をより多くするためには、頭金をわけていくつかの物件に投資するのがおすすめです。

頭金をわけた投資について、具体的なシミュレーションでご紹介します。

次のような条件としましょう。

•頭金が300万円

•不動産価格が1,000万円

•実質利回りが5%(手取りの年間の賃料収入が60万円)

•ローンの金利が1.5

•繰り上げ返済額が毎年100万円 

300万円の頭金、700万円のローンで不動産物件を購入するケースでは、毎年100万円の繰り上げ返済を行うとローンが6年間で完済できます。 

また、150万円ずつに300万円の頭金をわけて、2つの物件を850万円のローンで一緒に購入するケースでは、毎年100万円の繰り上げ返済を行うと、先にご紹介したケースと同じように、1戸目のローンが6年間で完済できます。

そして、ローンをこの6年間に返済することによって、2戸目のローンは約164万円返済が進んでおり、約686万円が残ります。

このように、頭金をわけていくつかの物件に投資をすることによって、より効率的に資産形成を進めることができます。

投資用不動産のローンは、入居者からの賃料収入で返済が可能なので、物件を前もって購入しておくことは、将来的な資産形成のサポートにもなると言えるでしょう。

 

頭金をわける際に気を付けたいリスク

頭金をわけて、いくつかの物件に投資すれば、資産を効率的に形成することができます。

しかし、2戸同時に空室が出た場合、ローンの返済額が2倍になるなど、頭金を一つの物件に投入した時と比較すると、リスクも大きくなります。

投資用不動産を2戸同時に購入し、資産形成を有利に進めたいのであれば、短期での繰り上げ返済と余裕を持った資金プランによって、リスクを減らしていくことが大切です。

 

不動産投資と初期費用まとめ

今回は、不動産投資にまつわる初期費用について、紹介してきました。

不動産投資の初期費用はどの程度必要になるか、目処が立った方もいるでしょう。

しかし、投資用貯金の目標額を初期費用の最低限としてしまえば、大きな失敗があるかもしれません。

そのため、将来的なリスクや費用を予測した上で、初期費用を考えることが大切です。

この記事で紹介したことをぜひ参考にして、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

30秒で無料診断
不動産シミュレーションはこちら