不動産投資は”都心物件”か”地方物件”どっちが有利?

投資用物件選びの「地方か都心問題」

不動産投資をはじめる際、都心か地方のどちらではじめるべきか迷っている人も多いことでしょう。

都心で不動産投資をはじめれば、高い家賃を設定することができ、人口も多いため高い入居率を期待することができます。

地方で不動産投資をはじめれば、家賃は低くなりますが物件の価格が安く、高い利回りを期待することができます。

都心と地方、それぞれに異なるメリットがありますが、自分にとってどちらの地域に投資をした方が有利なのかを知ることが、不動産投資の明暗を分けると言っても過言ではありません。

今回は、都心の物件に投資するメリットと、地方の物件に投資をするメリットについて解説していきます。

デメリットや注意点まで説明しているので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

 

都心と地方で家賃・利回り・入居率・管理面を比較

まず最初に、都心と地方の投資物件を家賃・利回り・入居率・管理面で比較してみましょう。

家賃や利回りに関しては不動産投資を行う上で、利益面として重要なポイントになりますし、入居率も大事な指標の1つ。必ずチェックしておきたいポイントです。

 

都心と地方の家賃

家賃については、基本的に都心が高くなり地方が安くなる傾向があります。

都心や地方で物件自体の価格にそこまで大きな差が出ないとしても、都心は土地の価格が高くなるため、家賃を高くしなければ利益が出ないのです。

ワンルームマンション投資のように、1棟のマンションで1室を購入する場合には物件価格に土地の価格が含まれたものとなっているので、販売は物件だけだとしても高くなってしまいます。

例えば、都心だと1Rの部屋でも平均的な家賃で月に7万円以上必要となりますが、地方だと月に5万円程度が平均です。

もちろん、築年数や部屋の広さによって家賃は変わりますが、同じようなスペックの物件でも、都心と地方でかなり家賃の差が出てくることも。

そのため、単純に高い家賃の物件を求めるのであれば、都心の投資物件を保有した方が有利となります。

 

都心と地方の利回り

不動産投資は、家賃と同時に利回りを考えなければ上手く収益を上げることができません。

利回りとは、年間で得られる家賃利益を物件や土地の購入価格で割ったもの。

ほとんどの場合、この利回りが高ければ高いほど、長期的に得られる利益が大きくなるのです。

そのため、不動産投資における利益は家賃の高さだけではなく、物件購入費や経費なども考慮しなければなりません。

家賃が高い傾向にある都心ですが、物件の購入価格も高くなってしまうため、利回りが低くなる傾向があります。

逆に地方は家賃が低くなりますが、物件の購入価格も低く抑えることができるため、利回りが高くなる傾向があります。

そのため、利回りだけを見ると地方の物件の方が高い傾向にあり、物件当たりの利益が大きくなることも。

 

都心と地方の入居率

入居率も、不動産投資を行う上で重要な指標です。

都心と地方の入居率については、人口が多い都心は高くなり、人口が少ない地方は低くなります。

先ほど、利回りが高いのは地方と紹介しましたが、いくら利回りが高くても入居者がいなくては利益が発生しないので、地方の場合は、集客面に労力を割かなければなりません。

都心も人口が多いので自然と入居者が集まるイメージがありますが、実際にはライバルとなる物件の数も多く、家賃や物件の築年数などで差別化を図らなければ、高い入居率を維持するのは難しいでしょう。

 

都心と地方の管理面

不動産投資を行う物件の管理は、管理会社に委託することが多いですが、都心と地方で営業所の数などに違いがあります。

都心の場合、営業所の数も多く物件と営業所の距離が近いため、何か問題が発生した際にはすぐに対応してもらえるでしょう。

しかし、地方の場合だと、営業の数も少なく物件との距離が遠い場合があるため、すぐに問題に対応できない場合があるのです。

不動産となるので、頻繁に問題が発生することはありませんが、万が一問題が発生した場合には対応の遅さがクレームに繋がってしまう場合もあるでしょう。

 

都心と地方の異なる特徴を活かした投資

ここまで不動産投資でも重要な、家賃・利回り・入居率・管理面の違いを都心と地方で紹介をしてきました。

実際に比較をしてみると、都心と地方でそれぞれにメリットやデメリットがあり、一概にどちらで投資をした方が良いと判断するのが難しいのです。

例えば、高い利回りを目指して投資をするのであれば、地方の安い物件を購入し平均よりも少し高い家賃に設定すれば、理論的には実現できるでしょう。

しかし、地方は都心に比べると人口が少ないため、少し高い家賃を設定してしまうと入居率が低くなり、結果的に高い利回りを維持できなくなってしまう可能性が高いのです。

逆に、物件の購入価格が地方より高い都心でも、入居者の需要がある人気エリアの物件なら、少し高めの家賃に設定をしたとしても、入居者を確保することができるため、高めの利回りを実現できる可能性があります。

そのため、不動産投資で都心と地方のどちらかで迷った際には、それぞれの特徴を活かした投資を行っていく必要があるのです。

 

都心の特徴を活かした不動産投資

都心で不動産投資を行う場合には、家賃が高く設定できますが、土地や物件の購入価格も高くなるため、高い利回りを期待するのは簡単ではありません。

しかし、地方ほどの高い利回りを期待しなくても、都心でも平均的な利回りと高い入居率をキープし、管理を全て管理会社に委託をすれば、手を掛けずに安定的な投資を行うことができます。

都心のマンションなどであれば、需要の高まりと同時に資産価値としても上がる可能性があるため、購入時よりも高い価格で売却ができるかもしれません。

結果的に売却益として、キャピタルゲインを狙うこともできるのです。

 

地方の特徴を活かした不動産投資

地方で不動産投資を行う場合には、都心よりも家賃は低くなりますが、物件を安く購入できるため高い利回りが期待できます。

日本の地方はどうしても人口が減少傾向にあるため、正直、入居率に関しては都心ほどの高さを期待できません。

ちなみに、地方だと人口減少の影響もあり、築年数が古い物件がかなり安い価格で売りに出されています。

そういった古い物件を購入し、リフォームを行う事で入居者が住めるような状態にできれば、高い利回りを実現する可能性があるでしょう。

エリアごとの特徴を把握して投資を行う

不動産投資を都心や地方で考える際、都心や地方と言った抽象的なものではなく、具体的な地域に目を向けることが大切です。

都心でも、単身に需要があるエリアや世帯に需要があるエリアが存在するので、「このエリアではどのような物件が需要があるのか」を把握しましょう。

特に地方の場合は、地域での差が激しい傾向があります。

地方と言っても、地方都市であれば十分な需要もありますし、家賃も高い傾向にあり、都心程ではないですが似たような投資を行うことができます。

都市部から離れていたとしても、近くに学校やショッピングモールなどがあれば、ベッドタウンとしての需要があるかもしれません。

不動産である物件を購入する際には、都心や地方だけで考えるのではなく、具体的な地域に目を向けた方が良いのです。

 

エリアの特性を知っていると不動産投資で有利

都心と地方や具体的なエリアを意識する際に、不動産投資を行うエリアの特性を知っておいた方が基本的には有利です。

土地勘が無い地域だと、入居者の特徴や習慣がわからずに入居率を上げることができない可能性があります。

都心も雨が降った際には、浸水しやすいエリアであったり、近隣住民の間で問題が起きやすいエリアもあるでしょう。

「都心の方が有利に不動産投資ができる」と思い、住んだことも行ったこともない地域を選んでしまうと、理想と現実のギャップに頭を抱えるかもしれません。

そのため、投資用物件を購入する際は、きちんと現地調査を行うことが大切です。

 

不動産投資初心者ならまずは利回りを意識しよう

不動産投資を行うのであれば、どこかの段階で家賃収入か売却収益で購入価格を上回る利益を出さなければなりません。

物件は年数が経つにつれて古くなり、入居率も下がるため、家賃を下げなければならないので利回りも低下してしまう恐れがあります。

そのため、当初からある程度高めの利回りを実現できる地域で物件を購入し、不動産投資をはじめた方が成功する可能性が高いのです。

都心でも、将来的な需要を予測してワンルームマンションなどを購入すれば、価格が上昇し家賃収入にプラスをする形で売却益を狙うことも可能でしょう。

不動産投資には様々な手法がありますが、基本的には低い利回りよりも高い利回りを狙った方が利益は大きくなります。

物件の価格ではなく、平均よりも高い利回りを意識してみましょう。

 

不動産投資は”都心物件”か”地方物件”結局どっち?

以上が不動産投資は都心でやるべきか、地方の方が有利なのかの紹介となります。

不動産投資は都心や地方という大きな括りで考えるのは無く、都心や地方でも細かいエリアの特徴を把握する必要があります。

地方でも、地方都市やその周辺では状況が大きく異なり、物件に対する需要も変わるでしょう。

そのため、都心と地方の不動産投資で、どのような大きな特徴があるのかを押さえつつ、各地域の特徴を意識するようにしましょう。

単に都心だから、高い家賃を設定しても需要があると思い、不動産投資をはじめてみたらライバルが多く、高い家賃では需要が無いという場合もあるのです。

結果的に家賃を下げ、利回りも下がり、物件購入額である投資資金を当分の間回収できない可能性があるかもしれません。

不動産投資を行うのであれば、投資資金を回収して利益を出すことは大前提となります。

少しでも有利な状態で投資ができるように、投資先の地域については特徴を抑えた状態で選ぶようにしましょう。