不動産投資は怖い?メリット・デメリットを徹底解説!

不動産投資に興味はあるけど、何となく不安を感じている

昔少し調べたりはしていたけど結局やめてしまって、時間だけが過ぎた…今は家族もいるので不動産投資には、手を出さない方がいいかもしれない

不動産投資は株やF Xよりもリスクが高そうで、怖い…

失敗したらどうしよう…

不動産投資に興味があっても、こんな風に漠然とした不安を抱えている方が多いかもしれません。

興味はあっても失敗したら「怖い」という気持ちから、実際に投資を行うマインドにはなれない。これは当たり前のことです。

実際、とある調査会社の調べでは、専業で不動産投資を行っている人は日本の人口の1割に満たない程度だそう。

身近に不動産投資を行っている人がいないと、情報を仕入れることも困難な上に、不動産投資話を持ちかけてくる不動産会社の営業マンを胡散臭く感じてしまうのも無理はありません。

そこで不動産投資はなぜ意識的に怖いと感じてしまうのか、メリット・デメリットの面から探っていきましょう。

 

不動産投資のデメリット

不動産投資を「怖い」と感じる理由の多くは、デメリットが大きいというイメージがあるからでしょう。

そんな不動産投資のデメリットに対する不安を解決するため、まずはメリットより先にデメリットについてご紹介します。

 

年収に見合わない物件を選ぶのはNG

不動産投資を行う上で、一番気になるのが資金です。

投資目的でマンションを買うとなると、なかなか安いとは言えない資金が必要になってくるのは事実。

しかし、年収360万円の人が1,000万円のマンションを買うには勇気が必要ですが、年収5,000万円の人が1,000万円のマンションを買うのであれば、そこまでハードルは高くないでしょう。

つまり、無理に高い物件を選ばずに自分の年収に見合った物件に投資すれば、不動産投資=多額の投資にはならないのです。

不動産投資と言っても、もちろんマンションを1棟購入する必要はありません。

 

初心者でも始めやすい区分マンション投資

たとえば、マンションを1室だけ購入して貸すことで家賃収入を得る”区分マンション”投資。

この区分マンションの場合、1千万〜3千万円の部屋が多く売りに出されています。

そして、区分マンションより投資額が上がるのが、アパートへの投資です。

アパート1棟は100坪のアパートの場合、建築費用が5千万円程度だと言われており、都内一等地のマンション1棟の価格は、15〜20億円です。

もちろんどの物件であっても、中古で購入する場合更に値段は落ちます。

年収500万円のサラリーマンが投資を行うのであれば、区分マンションもしくは中古アパート1棟の購入が望ましいでしょう。

このように年収に合わせた物件をチョイスすれば良いだけなので、不動産投資は多額の借金を背負うことになるという認識は間違いです。

つまり長期的なキャッシュフローを考え、身の丈にあった物件を選ぶこと。

無理のない範囲で借り入れを行い、ローンを組めば不動産投資は怖くありません。

無理に億を超える物件に手を出す必要はありません。自己資金の少ない方は、区分マンションへの投資から始めてみるといいでしょう。

 

不動産投資には空室リスクが存在する

不動産投資に不安を感じる要因のひとつに、空室リスクがあります。

空室になると収入がなくなるにもかかわらず、借り入れの場合ローンの返済が待っていますし、自己資金であっても管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費がかかります。入居者が見つかるまでは、財産を切り崩していくしかないのです。

しかし、この空室問題も不動産業者とサブリース契約を結べば解決されます。

サブリース契約とは、簡単に言うと不動産業者が部屋を借り上げ、大家の代わりに入居者を募集してくれるシステム。

期間については交渉次第になりますが、どんなに短くても10年は空室に悩むことなく、毎月決まった家賃収入を得ることができます。

中には空室保証を設けている不動産業者もあるので、空室が発生した場合でも家賃の80〜90%を保証してくれることも。

この制度を利用すれば、空室が出たからといって大きく賃料収入が減る心配も少なく済みますし、次の入居者が見つかるまでの不安も軽くなるでしょう。

サブリースや空室保証の内容は、会社によって異なるため各々比較し、検討することが大切です。

 

不動産投資は流動性リスクが高い?

不動産における流動性リスクとは何でしょう?

それは物件の換金のしやすさです。不動産は株やF X、金などの投資商材に比べ、換金がしにくいという特徴があります。

買い手が見つかるまでに時間がかかるので、売りたい時にすぐに売れるわけではありません。

「空室が増え、収支が圧迫されてきたので手放したい」と考えても、すぐに売れるかどうかが分からないのです。

相場より安い価格で売りに出せば売りやすいですが、それでは損失を被る可能性もあります。

このような流動性リスクは、見落としがちな不動産投資のデメリットです。

では、このリスクを低減するにはどうすればいいのでしょうか?

それは売らなくてもいい状態を作ることです!

具体的には、まず無理なローンを組むことをやめましょう。

月々の返済額を生活ギリギリの金額で組んでしまうと、経済状況が少し悪化しただけでもローンの返済が滞ってしまいます。

将来を見据え無理のないローンを組むことで流動性リスクを抑えることができます。

次に頭金を多く入れ、繰り上げ返済を行いましょう。

頭金を多く入れたり、余裕のある際には繰り上げて返済を行うと、月々のローンを少なくすることができるので、収支の悪化にも対応できるようになります。

購入前であれば駅近・新築・都市部など、人気が出そうな物件を選ぶことも大切。こうした買い手の付きやすい物件は、入居者も入りやすいのです。

物件を選ぶ際に妥協する方もいますが、妥協は失敗に繋がります。営業マンに押し切られて物件を購入し、経営に行き詰まったとしても営業マンは助けてくれません。

そのため購入前は一切妥協せず、とことんこだわるべきです!

購入を迷うような物件は諦め、他に良い物件がないか探してみてはいかがでしょうか。

 

不動産投資は固定コストがかさむ?

不動産投資は物件を購入したら終わりではなく、ここからがスタートです。

運用していく中でかかってくるコストには、さまざまなものがあります。

・まず設備の不具合や建物の劣化などによる修繕コスト

・管理会社に管理を依頼する場合は管理コスト

・固定資産税などの税コスト

このように不動産投資は、購入後もお金が必要になってくるのです。

管理費や税に関しては見通しがつきますが、突発的な設備の不具合は、事前に予測することが難しいもの。

いつどこで、どの設備が故障し、修理にいくらかかるのかは、誰にも予想できません。

不動産を購入する際には、購入資金や家賃収入に関する資金以外に、修繕費用も資金計画に入れておくことが必要です。

物件の修繕は想定額よりも大きな金額が必要になることも多いので、修繕費用も視野に入れて資金計画を練らないと、資金繰りに困ってしまうかもしれません。

物件の価値を維持するためには必要な資金のため、計画的に積み立てましょう。

資金計画の策定と積立さえきちんと行っておけば、固定コストに悩まされることはありません。

 

不動産投資のメリット

不動産投資について、先にデメリットから紹介しました。

しかし、工夫次第で不動産投資のデメリットは最小限に抑えることができるのも事実なのです。

ここからは、不動産投資にはどのようなメリットがあるのかをご紹介していきます。

 

不動産投資は不労収入を得ることができる

不動産投資の中で大きなメリットといえば、やっぱりこの不労収入でしょう。

一度物件を買って入居者さえ途切れなければ、毎月何もしなくても家賃収入を得ることができるのです。

更に管理を管理会社に委託すれば、家賃の回収や取り立て、物件の清掃、入居者募集など全て代行してもらうことができます。

つまり何もしなくても毎月管理会社が、家賃を口座に振り込んでくれるの上に、面倒なクレーム対応も不要。

管理会社の中には滞納保証を行っている会社もあるので、この保証を利用すれば滞納の心配さえもありません。

一般社団法人「日本不動産研究所」の調べでは、都心の不動産投資の利回りは4.5〜4.8%と、堅実な安定収入を大家が手にしていることがわかっています。

また地方都市の利回りは軒並み5%を超えており、都心より1%高いという特徴があります。

そのため大家の多くは、働くこともなく趣味や旅行を楽しむなど悠々自適な生活を送っています。

 

不動産投資は老後の年金代わりになる

私的年金を作るために不動産投資を行う方が、近年増えてきました。

年金制度が破綻に近づき、雲行きが怪しくなる中で注目されているのが、家賃収入を年金代わりにするための不動産投資

厚生労働省によると、夫婦2人の厚生年金は現在のところ平均で、月額22万1277円です。

旅行や趣味を楽しむのであれば、足りないことも多いでしょう。

しかし、これに家賃収入がプラスされれば、生活費や娯楽費に当てることができ、金銭的な心配もなくなります。

 

生命保険の代わりに不動産投資

「自分がこの世を去ったときに家族に何か残したい」と、不動産投資を始める方も多いです。

不動産投資は生命保険の代わりとして非常に有益なのです。

不動産投資では、金融機関の融資を利用する際に、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険は、契約者が死亡または高度障害を患った場合、借入金の支払が免除されます。

そのため残された遺族は借金の返済がなくなり、不動産を所有することで家賃収入を毎月得ることができるのです。

 

不動産投資はインフレ時のリスクヘッジにもなる

インフレとは物の値段が上がり、お金の価値が下がること。

そのため現金を不動産に変えると、物価が上がると同時に不動産の価値も上がるので、価値が目減りしません。

不動産はデフレの影響も受けにくいので、安定資産であると言えますね。

 

不動産投資を怖いと思う心理的要因まとめ

不動産投資のメリット・デメリットを天秤にかけると、メリットの方が大きいことをご理解いただけましたか?

またデメリットは工夫次第で最小限まで潰していくことができるので、必要以上に恐れることはありません。

怖いと感じていた要因に向き合うだけで、何となく感じていた恐怖感も無くなったはずです。

不動産投資をお考えであれば、まずは書籍などで基礎知識を学び、その後セミナーに参加されるといいでしょう。

最後に恐怖を乗り切る一冊としてお勧めしたいのが、本間けい氏の「激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド」。実際に著者の本間医師は6棟、195戸の不動産を所有しています。

「僕の周りの不動産投資家に聞くと、高額物件が怖いとか、借金が怖いとか言っている人はおらず、むしろ、もっと物件を買いたい、もっと融資を得たいと考えている。

物件を買った人にしか分からない感覚であると思うが、高額物件にも、借金にも、続けていくうちに慣れていく。」

※著書一部引用・要約

不動産投資への不安は信頼できる専門業者に納得がいくまで相談し、このように少しずつ取引を進めていく中で慣れていくもの。

どうかみなさんも勇気を出して、ぜひ不動産投資に踏み出してくださいね。