不動産投資の出口戦略とは?攻略するために重要なポイントを解説

不動産投資における出口戦略はなぜ必要?

不動産投資において最も重要なことの一つに、「出口戦略」があります。

出口戦略をしっかり立てておかなければ、効率的な収益は期待できません。

出口戦略は物件を販売する時ではなく、購入する時に立てておく必要がありますが、不動産売却の経験がない不動産投資家は、”具体的な出口戦略”と耳にしてもピンとこないのでは?

今回は、そんな不動産投資初心者に向けて、出口戦略の立て方や攻略方法について解説していきます。

 

不動産投資における出口戦略とは

出口戦略とは、購入した投資物件を最終的にどのように処分するかということです。

不動産投資の出口戦略は、主に下記の4つがあります。

 不動産を売却する
 入居している人に不動産を売却する
 売却せず、賃貸に出し続ける
 自宅にする

ここからは、1つずつ具体的に確認していきましょう。

 

不動産を売却する

不動産投資において最も多い出口戦略が、不動産を売却することです。

投資物件を売却する理由はさまざまですが、下記のようなケースに当てはまる場合、不動産を売却する人が多い傾向にあります。

 購入した価格よりも高い価格で売却できそう
 満室経営をするのが難しくなってきた
 今後地域の人口減少や過疎化が進みそうで、入居者が見込めなくなってきた

とはいえ、計画性のない不動産の売却は不動産投資自体の失敗にもなりかねません。

不動産を売却する時はあらかじめ基準を決めておくことが重要です。

具体的に「投資物件や周辺環境がどのような状況になったときに売却するのか」という基準は、購入時にイメージしておきましょう。

 

すでに入居している人に不動産を売却する

すでに入居している人に不動産を売却するのも、出口戦略の一つ。

特に、戸建投資やワンルームマンション投資をしている人が行うケースが多い出口戦略です。

ファミリー向けの投資物件の場合、「引っ越すのが面倒」「今住んでいる投資物件に愛着が湧いた」などの理由で、入居者が賃貸投資物件を購入したいと申し出るケースがあります。

入居している人に不動産を売却する出口戦略のポイントは、下記の3つです。

 ファミリー向けの賃貸投資物件を提供する
 入居者と良好な関係を保つ
 入居時にリフォームなどをして、きれいな環境を保つ

買主を探す必要もなく、高値がつきやすいため有効な出口戦略といえます。

しかしながら、入居者に売却する戦略の確実性は高くありません。

過度に期待することはやめ、あくまで入居者の住みやすい環境を整備し続けるという点を重視しましょう。

 

売却せず、賃貸に出し続ける

不動産投資における出口戦略の中には、売却を考えないで、賃貸に出し続けるという選択もあります。

このパターンは売却益こそ見込めないものの、定期的な収入が期待できます。

売却せず、賃貸に出し続ける場合のポイントは以下の3つです。

 需要が高い地域の不動産を購入する
 定期的にリフォームをして、資産価値を維持し続ける
 空室リスクを避けるため、入居者に長く居続けてもらう

賃貸物件として経営し続けることのデメリットは、空室リスクが高くなることです。

不動産は築年数が古くなってくると、空室率が高くなりやすくなります。

空室が続き、経営が成り立たなくなるというケースも少なくありません。

入居者が入らなくなったときに、どのように対策するか事前にシミュレーションをしておきましょう。

 

自宅にして住む

最終的に投資物件を自宅にして住むのも、不動産投資における出口戦略の一つ。

ただし、この選択はデメリットが大きくなりがちなので、自宅にして住む場合は下記の3点に注意しましょう。

 住宅ローンが利用できない
 減価償却費が計上できない
 不動産投資用ローン完済後でなければ入居できない

投資用物件を自宅にして住む場合、節税や金利・キャッシュフローの観点から、どうしても不利になりやすい傾向があります。

そのためこの戦略は、築年数が古くなってきて、入居者が埋まらないときの最終手段として考えておいた方が良いでしょう。

 

不動産投資における出口戦略は税金に注意!

個人事業主の場合、売却する時期によって税金が変わってくるため、ベストな時期を見極める必要があります。

 

個人事業主の場合は短期で売却すると税金が高くなる

個人事業主で不動産投資をしている場合、短期で売却すると税金が高くなります。

具体的な税率は、下記のとおりです。

 長期譲渡所得の場合(所有期間が5年超)・・譲渡所得に対して39.63%
 短期譲渡所得の場合(所有期間が5年以下)・・譲渡所得に対して20.315%

長期譲渡所得は短期譲渡所得と比較すると、税金の負担が2倍近く増えます。

そのため、売却する時は”所有期間”に注目しなければいけません。

所有期間を計算するうえで中止すべき点は、基準日が1月1日である点です。

例えば、2014年3月1日に購入した投資物件を2019年11月1日に販売したとします。

実際の所有期間は5年8カ月ですが、基準日は1月1日となるので、この場合は2014年3月1日〜2019年1月1日までの4年10か月が実際の所有期間となるため、短期譲渡所得となります。

所有期間を間違えると税金の負担が大きく増えるため、売却する年月日には十分注意しましょう。

 

 法人の場合は長期・短期の税率は変わらない

法人の場合は、事業年度の所得に対して一律法人税が課税されるため、長期譲渡所得でも短期譲渡所得でも税金は変わりません。

そのため、短期売買を視野に入れている場合は、法人成りを検討してみるのも一つの手です。

 

投資物件の種類によって出口戦略は異なる

新築ワンルームマンションの出口戦略

新築ワンルームマンションの出口戦略は、「ずっと保有し続ける」or「10~20年後に売却する」の二択と言っても過言ではありません。

新築ワンルームマンションは内装がきれいで、資産価値も高いので、入居者をつけやすいというメリットがあります。

そのため、10年、20年といった長期的な物件保有を前提した戦略がおすすめです。

一方で、新築ワンルームマンションは短期間で売却するという戦略には向いていません。

新築マンションは中古マンションと比較すると資産価値が速いペースで下落していくため、損する可能性が高いと言われています。

実際に、新築マンションは中古になった時点で2割の価値が減少するというデータも出ていました。

新築ワンルームマンションは、しっかりと入居者をつけて、長期的に保有していき、資産価値が落ちてきた10~20年後に売却を検討するという戦略をおすすめします。

 

中古ワンルームマンションの出口戦略

中古ワンルームマンションの出口戦略は、短期間での売却を視野に入れることが重要です。

中古ワンルームマンションは耐用年数が短い・資産価値の下落率が低いという点から、短期的な売却に向いているのです。

新築ワンルームマンションとは異なり、1~3年後に売却してもしっかり利益がでたというケースも少なくありません。

不動産の相場があがったとき、すぐに売却できるというのは大きなメリットでしょう。

一方で、中古ワンルームマンションは10年、20年といった長期的な保有にはあまり適していません。

修繕費がかかりやすいことや、新築と比較すると入居者がつきにくいというデメリットがあるため、中古ワンルームマンションは短期の売却を視野に入れながら、運営を行うことが大切です。

しかし、個人事業主の場合、短期で売却すると短期譲渡所得として高い税金がかかってきます。

そのため、中古ワンルームマンションの出口戦略は、「法人にして不動産投資をする」「5年以上待ってから売却する」などの税金対策も忘れずに行いましょう。

 

アパートの出口戦略

アパートの出口戦略は、地域の人口動態に注意しながら練っていく必要があります。

特に、アパート一棟所有の場合は複数の部屋数があるため、入居者の需要減少の影響をダイレクトに受けやすいのです。

ターゲットとしている層の人口減少が見込まれる場合は、早めの売却も検討しておきましょう。

 

中古戸建ての出口戦略

中古戸建の出口戦略は、主に下記の4つです。

 メンテナンスを続けて、ファミリー向けの賃貸投資物件として貸出つづける
 価値を上げて、販売する
 住宅ではなく、土地として売却する
 入居者に売却する

中古戸建は投資物件の供給数が少ない一方で、あらゆる世代に需要があるので、様々な出口戦略をとることができます。

 

不動産を売却する上で重要な5つのポイント

不動産を売却するときに、より利益がでる売却方法は以下の5つです。

 相場より安い値段で購入する
 リフォーム、リノベーションしてから売却する
 定期的にメンテナンスをする
 満室状態のときに売却する

相場よりも安い値段で購入する

相場よりも安い値段で投資物件を購入できれば、購入した瞬間に含み益が発生します。

入居者が思うように入らなかった場合でも、短期間で売却すれば損失を避けられる可能性があるのです。

相場より安い値段で購入するためのコツは下記の3つです。

 インターネットなどで物件情報を毎日見て、相場観を養う
 売主の価格交渉をする
 相場が落ち込んでいるときに投資物件を購入する

これらのことを実践することで、投資物件を安く購入できる可能性が高まります。

相場より物件を安く購入することは、出口戦略を成功させるための第一歩。

普段から物件の相場チェックを欠かさず、チャンスが訪れた際に迷わず購入できる相場観を身につけましょう。

 

リフォーム、リノベーションしてから売却する

リフォームやリノベーションをしてから売却することで、高値で売却できる可能性が高まります。

 立地が良く、入居者の需要が高い地域
 水回りを中心とした環境が良い
 シンプルな構造になっており、リノベーションしやすくなっている

このような物件は、リフォームやリノベーションの費用を差し引いても、十分な利益になるケースが多いです。

実際に中古戸建や中古マンションの場合、リフォームやリノベーションをした結果、数百万円単位で売却価格があがったということも珍しくありません。

物件の状況や立地を見ながら、リフォームやリノベーションによって資産価値をあげることも、高値で売却するために必要な戦略と言えるでしょう。

 

定期的に物件のメンテナンスを行う

投資用物件の定期的なメンテナンスは、不動産投資でリターンを得るために必要不可欠と言っても過言ではありません。

売却する時に管理状況が悪かった場合、値引きを要求されたり、買い手がつかない可能性が出てきます。

また、特に水回り関係の設備はお金がかかるため、「メンテナンスがされていなければ購入したくない」という方も多いでしょう。

定期的なメンテナンスをしていると不動産の老朽化が進みにくいため、高い資産価値をもったまま売却できます。

売却時のことを考慮し、まずは投資物件購入時に一度リフォームし、数年ごとに定期的にリフォームする事をおすすめします。

 

満室状態のときに売却する

満室状態で投資用物件を売却すると、高い値段がつきやすいです。

満室になるほど魅力的な物件であることの証明になり、買主からも魅力的な投資物件とみられるようになります。

一方で、空室がある物件の場合は魅力的には見えません。

「物件に悪いところがあるのでは?」や「入居が集まらないような物件なのでは?」というような悪いイメージがついてしまいがちです。

満室状態にしてから売却する事で、買主に良いイメージを与え、高値で購入してもらえるようにしましょう。

 

不動産投資で成功するための出口戦略まとめ

不動産投資で成功するためには、出口戦略が必要不可欠です。

出口戦略が不明瞭なまま不動産投資を行うと、利益を得られる確率が低くなってしまいます。

 出口戦略は購入する前に練っておく
 購入する投資物件で出口戦略は異なる
 短期での売却を検討しているなら、法人がおすすめ

上記のポイントを意識して、出口戦略をしっかり立ててから不動産投資を行いましょう。