不動産投資のキャッシュフロー計算法!事例と注意点を紹介します

不動産投資の明暗を分けるキャッシュフロー

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローについて理解を深める必要があります。

キャッシュフローの計算方法や仕組みが十分に理解できていないと、不動産投資で失敗するリスクが高くなります。

キャッシュフローとは、簡単にいえば「お金の流れ」です。

不動産投資に挑戦するのであれば、キャッシュフローをあらかじめシュミレーションしておくのは当然のことかもしれません。

しかし、キャッシュフローと帳簿上の利益には、どうしても差が出てしまいます。

今回は、不動産投資のキャッシュフローの計算方法と帳簿上の利益の違いについて説明していきます。

 

投資物件購入前の簡単キャッシュフロー計算法

まずは、不動産投資をはじめる前にキャッシュフローを計算する方法についてご紹介します。

不動産投資のキャッシュフローは、総収入額から運営費用とローンの年間の返済額と税金を差し引きして計算します。

【計算式】

(不動産投資で得た総収入額)−(運営費用)+(ローンの年間の返済額)+(税金)=キャッシュフロー

●総収入額

総収入額は、部屋の賃料収入以外に、コインランドリーや駐車場などの収益不動産から獲得できる付帯サービスの収入も含まれます。

●運営費用

運営費用は、不動産管理会社に支払う修繕積立金や管理費、固定資産税や集金代行手数料などのランニングコストです。

●ローンの年間の返済額

ローンの年間の返済額は、投資物件を買う時に利用したローンの返済額です。

●税金

キャッシュフローの計算式に入れる税金としては、住民税と所得税があります。

帳簿上の利益が大きくなるほど、税金の金額も大きくなります。

 

キャッシュフローを簡単にシュミレーション

次は、キャッシュフローのシュミレーションをしていきましょう。

(例)Bさんの場合

・年間の賃料収入:400万円

・年間の運営費用:100万円

・ローンの年間の返済額:200万円

・年間の税金:40万円

上記を(不動産投資で得た総収入額)−(運営費用)+(ローンの年間の返済額)+(税金)=キャッシュフローの計算式に当てはめると、この場合のキャッシュフローは(400万円)−(100万円)+(200万円)+(40万円)=60万円となります。

 

キャッシュフローと帳簿上の利益の差

キャッシュフローの計算方法はそう難しくありませんが、帳簿上の利益の差を理解しておくことも大切です。

帳簿上は利益が出ていても、キャッシュフローがマイナスになるケースも存在するほか、黒字倒産になる可能性もあります。

※黒字倒産(くろじとうさん)=損益計算書上では黒字の状態であるにもかかわらず、資金繰りの関係で倒産してしまうこと

帳簿上の利益を計算する際、経費として現金支出がなくても計上する場合やその逆のパターンがあるため、キャッシュフローと帳簿上の利益が違ってきてしまうのです。

キャッシュフローの金額と帳簿上の利益が違う要因としては、減価償却費とローンの支払利息があります。

 

減価償却費は現金を支出しない経費

不動産投資における減価償却費は、投資用物件を購入した年にすべてを費用として計上せず、利用できるそれぞれの年にわけて費用として計上することをいいます。

その結果、利益について課せられる税金の金額が少なくなるので、キャッシュフローにとってはプラスの要因になります。

なお、減価償却は不動産の土地はできません。あくまで投資用物件を購入した場合のみ有効です。

 

ローンの支払利息分は経費として計上できる

毎月のローン返済額は、支払利息分と元金返済分にわけられます。

この中で、支払利息分だけは経費として計上できます。

支払利息分も元金返済分も現金を実際に支出しますが、経費として元金返済分は計上することができません。

そのため、キャッシュフローにとってはマイナス要因になる可能性が高いのです。

 

投資物件購入後のキャッシュフロー

キャッシュフローは、帳簿上の利益に減価償却費をプラスして、ローンの元金返済額を差し引きしたものです。

※帳簿上の利益=総収入額から運営費用と減価償却費とローンの支払利息と住民税・所得税を差し引きしたもの

ほとんどの場合、一定年数が経つと減価償却費の額が少なくなるため、税金の負担が重くなってキャッシュフローは悪化します。

このように、減価償却費をローンの元金返済額が上回った場合、いわゆる「デッドクロス」状態となります。

※デッドクロス=危険領域に不動産経営が入ること

 

不動産投資におけるキャッシュフロー

デットクロスは、物件価値が下落傾向になるかもしれない、いわゆる「売りサイン」のひとつとして考えられます。

キャッシュフローが悪化してデットクロスになった場合でも、絶対に利益が下がるとは言い切れませんが、見直しが必要であることは確かです。

このように、キャッシュフローは投資物件を購入する前のシュミレーションとしてだけでなく、利益を計算する指標のひとつになります。

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