不動産投資におすすめの間取りとは?意外と知らない1K,1DK,1LDKの違い

チェックしておきたい投資物件の間取り

不動産投資をするなら、間取りの意味や種類を覚えておくべきでしょう。

特にワンルームマンションを購入する場合、間取りが賃貸需要に大きく影響します。

とはいえ、間取りにはさまざまな種類があるため、「正しく理解できているか自信がない…」なんて人も少なくありません。

今回は、間取りの種類や特徴、不動産投資で狙いたい間取りについて解説していきます。

 

「間取り」をはっきり説明できますか?

間取りとは、住宅内部の部屋の配置のこと

具体的に言うと、住宅のキッチンやリビング、寝室やお風呂、トイレなどの設備の広さや配置のことをいいます。

また間取りを記載した図面のことを間取り図といいます。

間取りは賃貸需要に大きく影響するため、必ず覚えなければいけません。

次の章で間取りの種類を解説していきましょう。

 

「H3」「LF」意外と知らない間取りの種類

1R=ワンルーム

1Rは、1ルーム(Room)の略称で、単身世帯向けの間取りです。

1Rの特徴は、部屋の中にキッチンが含まれていること。

キッチンを含んだ面積が表示されるので、間取りの中では一番狭く、単身世帯でもやや狭めの物件といえるでしょう。

とにかく安く部屋を借りたいという方向けの間取りです。

 

1K=ワンキッチン

1Kは、1キッチン(Kitchen)の略称で、単身世帯向けの間取りです。

部屋の中にキッチンがある1Rとは違い、部屋とキッチンの間に仕切り(ドア)があるタイプの間取りが1Kです。

1Rと1Kは、間取りの広さの表記に注意しましょう。

1Rと1Kでは、同じ表記の広さでも実際の広さは異なります。

例えば、1Rの6畳の場合はキッチンを含んだ部屋全体の大きさは6畳となります。

一方で、1Kの6畳の場合はキッチンを含まない部屋の大きさが6畳となります。

そのため、キッチンが2畳あった場合、実際の部屋の大きさは8畳となるのです。

同じ広さの表記だった場合、1Kの方が広くなるということは覚えておきましょう。

 

1DK=ワンダイニングキッチン

1DKは1ダイニングキッチン(Dining Kitchen)の略称で、少し大きめの単身世帯向けの間取りです。

1Rや1Kよりも値段が高くなるので、社会人の単身世帯向けの間取りといえるでしょう。

部屋の広さやオーナーによっては、ルームシェアや同棲が可能な1DKも存在します。

1DKも1Kと同じく、キッチンと部屋は仕切られており、1Kとの違いはキッチンの広さです。

1DKのキッチンは4.5畳から8畳未満という基準があり、1Kよりもキッチンが広いという特徴があります。

キッチンの広さが4.5畳未満のときは1K、4.5畳から8畳未満のときは1DKと表記されるので、食事を作る場所だけでなく食事を食べる場所があるのが1DK。

1R,1Kは部屋が狭い物件が多いため、単身世帯でなければ入居するのは難しいですが、1DKは二人世帯もターゲットにすることができます。

ターゲット層を広くしたいという場合、単身世帯だけではなく二人世帯もターゲットにしてみるのが良いでしょう。

 

 1LDK=ワンリビングダイニングキッチン

1LDKは、1リビングダイニングキッチン(Living dining Kitchen)のこと。

1LDKと1DKとの違いは、部屋の広さです。

DKは最低限の部屋の広さは1部屋の場合4.5畳、2部屋の場合6畳と定められています。

一方でLDKの場合、1部屋の場合8畳、2部屋の場合10畳と定められているため、DKよりもゆったりとした間取りになります。

2DKと1LDKは二人世帯に適しており、2LDKからは三人以上の世帯に適しているといわれています。

 

S=サービスルーム

Sはサービスルーム(Service room)または納戸と呼ばれます。

サービスルームとは、建築基準法上”居室扱い”にできない部屋のこと。

居室扱いにするためには、窓などの採光条件が床面積の1/7以上であることが条件ですが、設計の都合で採光条件を満たすことができなかった場合にサービスルームという標記をします。

実質的にはあまり部屋と変わらないケースも多いのですが、サービスルームは部屋数の表記が少なくなってしまいます。

そのため、物件を貸すときに不利になりやすいので注意しましょう。

 

LF=ロフト

LFは、屋根裏部屋や中二階に配置されているスペースであるロフト(Loft)のこと。

ロフトは、サービスルームと同じように建築基準法上部屋と表記することはできません。

また、ロフトには統一された規制がなく、各行政庁で扱いが異なります。

そのため、ロフトがあるマンションや戸建て住宅を新築する場合、事前に各行政庁に確認しておくのが良いでしょう。

 

マンションの間取りのタイプ

マンションを購入しようと考えている方は、間取りのタイプに注目する必要があります。

一般的にマンションの間取りのタイプは、下記の3つに分類できます。

 田の字プラン
 ワイドスパン
 角住戸

 

田の字プラン

田の字プランは、マンションで最も多く採用されている間取りです。

田の字プランの特徴は、玄関を入ると廊下が真っ直ぐ伸びており、部屋の中央の両サイドに浴室、バスルーム及びキッチンが配置されています。

玄関からまっすぐのびた縦のラインと、中央に配置されている浴室やキッチンなどの水回りの設備の横のラインが田の字に見えることから、田の字プランと呼ばれるようになりました。

メリットは、日当たりの良さや動線が優れていることが挙げられます。

ただし、水回りの設備の位置が固定されているため、大規模なリフォームがしにくいというデメリットもあります。

 

ワイドスパン

ワイドスパンは、幅が広いタイプの間取りのこと。バルコニー側の間口が広く、7m~8mほどあります。

そのため、光が外から入り部屋全体が明るくなりやすく、開放感があるというメリットがあります。

一方で、幅が広いことによるデメリットもあります。

同じ面積の場合、田の字プランで建築した場合よりもワイドスパンで建築した場合の方が部屋数は少なくなります。

部屋数が少ないためマンションの建築費用が高額になり、利回りが低くなりやすいと言われることも。

 

角住戸

角住戸とはマンションの端にある間取りのこと。

窓が3面以上配置されているため、日中は日当たりが良く、明るいというメリットがあります。

一方で窓が多いため、秋冬に寒くなりやすいというデメリットがあります。

めずらしい角住戸は、人気の高い間取りです。

ワンルームマンション投資を行う場合、価格が安ければ狙いたい間取りといえるでしょう。

 

不動産投資における間取りの特徴

ここからは、不動産投資における間取りの特徴を確認していきます。

特にワンルームマンション投資をしている方にとっては、どの世帯をターゲットとしていくかが重要な戦略となってきます。

どの間取りがどの世帯をターゲットとしているのかをしっかりと理解しておきましょう。

 

単身世帯向けは1R,1K,1DK

単身世帯向けの間取りは、1R,1K,1DKが一般的です。

もちろん立地や築年数にもよりますが、1R,1Kの場合は学生や若手社会人、1DKの場合は20代後半〜の社会人がメインターゲットとなるでしょう。

単身世帯向けの物件は利回りが高い反面、入居期間が短いという特徴があるので、単身世帯をしっかりと集客できる場所に投資をすることが重要です。

特に大学の近く、都内では渋谷区や新宿区などの単身世帯が多い地域への不動産投資をおすすめします。

 

2人世帯向けは1LDK,2DK,2LDK

2人世帯向けの間取りは1LDK,2DK,2LDK一般的です。

1LDKは学生のカップルや未婚の社会人カップル、2DK、2LDKは夫婦のみの世帯に向いている間取りです。

2人世帯は、幅広い層をターゲットにできるのが大きなメリット。

例えば、1LDK,2DKは”広い部屋に住みたい単身世帯”もターゲットにできるほか、2LDKは3人世帯もターゲットにすることが可能です。

幅広い層をターゲットにできるため、売りやすく貸しやすいという特徴があります。

 

3LDK以上は3人以上のファミリー向け

3LDK以上の間取りは、3人以上のファミリー層からの人気が高いです。

3人だけであれば2LDKでも十分なスペースを確保できますが、子どもが大きくなったときや子どもが増えた時はやや狭いと感じることもあります。

十分なスペースを確保したいという場合は、3LDKの間取りがベストといえるでしょう。

4LDK以上になると提供しているマンションの数は少なくなってくるため、戸建てがメインとなってきます。

 

高齢者は賃貸のターゲットになりにくい

少子高齢化が進んでいる今、高齢者をターゲットとした賃貸物件を考えている人も少なくないでしょう。

しかしながら、高齢者をターゲットとした不動産投資はあまりおすすめできません。

高齢者はほとんど持ち家の一軒家に住んでいるケースが多く、賃貸需要が少ないためです。

実際に内閣府の「平成28年 高齢者の経済・生活環境に関する調査結果」では、持ち家の一戸建てに住んでいる人は83.9%、持ち家の賃貸に住んでいる人は3.3%で合計87.2%となっており、9割近い人が持ち家に住んでいます。

そのため、高齢者の賃貸需要にはあまり期待できません。

不動産投資のターゲットにする層は、あくまで現役世代に絞ることをおすすめします。

 

不動産投資にオススメの間取りは?

不動産投資にオススメの間取りは、投資方針によって異なります。

今後の需要の増加を見込むなら1DK,1Kなどの単身世帯向けの物件、長期的に居住を狙うなら2LDK以上のファミリータイプがおすすめです。

 

需要の増加を見込んだ1DKや1Kの単身世帯向け物件

今後の需要の増加を狙うなら、1DKや1Kなど単身世帯向けの間取りがおすすめです。

日本は少子高齢化が進んでおり、人口は減少傾向にあるものの、世帯数は増加傾向にあります。

特に単身世帯の増加は著しく、実際に国立社会保障・人口問題研究所が公表した直近の将来推計によると2015年時点で18,418世帯だった単身世帯は、2030年時点で20,254世帯に増加すると見込まれています。

単身世帯向けの賃貸需要は今後も下がらないと考えられるので、1DKや1Kの間取りを狙うのは有効な戦略といえるでしょう。

また、アパートやマンション投資の場合、同じ広さでもファミリー向けの物件より単身向けの物件の方が、利回りが高くなりやすいというメリットもあります。

例えば、アパートが1棟につき”1Kであれば10戸設けられるが、3LDKの場合は6戸しか設けられない”など、ファミリー向けは戸数が少なくなりやすいです。

満室経営できる自信があるなら、高い収益性をもつ単身向け世帯の方がおすすめです。

 

長期居住を狙うなら2LDK以上

長期的な居住を狙うなら、2LDKや3LDKといった家族向けの間取りを狙うことをおすすめします。

単身世帯の場合、転勤や卒業、結婚など短期間で退去してしまうことが多いので、長期的な入居はあまり期待できません。

一方で、2LDK以上のファミリー向けの世帯の場合、ライフスタイルの変化が少ないため、長期的な入居が期待できます。

安定して入居して貰えるので、新規募集や退去時の手間などがかかりません。

実際に、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2017年度上期)」によると、学生は約96%が4年以下で退去単身世帯は約74%が4年以下で退去するのに対し、ファミリー世帯は約74%が4年以上入居し、うち約16%が6年以上入居するという結果になりました。

このことから、ファミリー向け2LDK以上の不動産は、安定感が高いと言えるでしょう。

しかし、現代の日本では未婚化が進んでいるという不安要素もあげられます。

需要の絶対数が少なくなってくるので、確実にファミリー向けの世帯が増える立地を狙う必要があるでしょう。

 

バルコニーや庭付き物件を狙うのもおすすめ

不動産投資には、人気の高い間取りを狙うのもおすすめです。

例えばワンルームマンションの場合、下の階の屋根をスペースとして利用できる「ルーフバルコニー」がある間取りは人気が高いです。

ベランダよりも広いスペースを確保でき、開放感があることから人気が高い間取りとなっています。

また戸建の場合は、ウッドデッキも人気が高い間取りのひとつ。

リビングを広々と使えることや、気軽にアウトドア感を体験できることから人気を集めているので、戸建投資をする場合にはおすすめの間取りとです。

部屋の広さや配置だけではなく、付帯設備に注目してみることで差別化を図れます。

 

不動産投資におすすめの間取りまとめ

今回は不動産の間取りの種類やタイプ、狙いたい間取りについて紹介していきました。

押さえておきたいポイントは下記の3つです。

 間取りとは部屋の配置や広さのこと
 間取りは部屋の広さや配置によって呼び名が変わる
 おすすめの間取りはどの世帯をターゲットにするかで異なる

不動産投資を行う前に、ターゲット層と理想の間取りをあらかじめ決めておくと投資用の物件が見つかりやすくなりますよ。

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