不動産投資における【心理的瑕疵の説明】とは?

不動産投資と心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、買主だけでなく売主の立場や資産価値に大きく影響を与えるため、どちらの立場にも立った配慮が必要です。

しかし、実際の不動産取引においては、心理的瑕疵に対する不動産業者の誤った解釈や悪意のある対応により、一般消費者を巻き込むトラブルも後を立ちません。

そこで今回は、不動産取引における心理的瑕疵について、どのような対策ができるのか、基本的な用語説明を交えながらメリット・デメリットについて、解説していきます。

 

心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)とは?

そもそも、「心理的瑕疵物件」とはどのような物件を指すのでしょうか?

この章では、心理的瑕疵物件の意味と特徴について、みていきます。

 

心理的瑕疵物件の瑕疵とはなに?

瑕疵(かし)とは、「予期するような状態・性質が欠けている欠点」のことです。

したがって、不動産物件における瑕疵とは原則として「電気がうまくつかない」「水道に水が安定的に供給されない」などの、基本的な機能や品質に問題がある場合を指します。

対して、「心理的瑕疵」は、先述したような物件自体に物理的な欠点はないものの、なんらかの欠陥や忌み嫌われるような要注意事項があるケースです。

 

心理的瑕疵物件とはどのような物件?

一般的に、心理的瑕疵物件とは「事故物件」や「ワケあり物件」などと呼ばれる物件です。

不動産情報などでは、「心理的瑕疵あり」という注釈とともに記載されることが多くあります。

しかし、実はどのような物件の特徴をもって「心理瑕疵物件」になるのか、明確な基準があるわけではありません。

不動産会社でよく「瑕疵物件」と表記されている物件は、多くの入居者が瑕疵だと感じる物件の特徴に鑑みて判断されるため、時流や価値観などによって、その判断基準や受け取られ方は変化します。

たとえば、「過去に住民が室内で死亡した」というケースは、心理的瑕疵物件の代表的な事例。

また、その他にも過去に住人がその物件内で「お化けをみた」と、何の科学的根拠もないまま退去したような部屋であっても、心理的瑕疵物件とカウントされる場合もあるようです。

加えて、部屋自体に問題がなくても、近隣に「火葬場」「風俗店」「暴力団事務所」など「嫌悪施設」と呼ばれる施設がある場合も、環境的に瑕疵がある物件として心理的瑕疵物件に含まれる場合があります。

とくに若い女性の場合、このような嫌悪施設を回避したい人が多く、物件の近くに嫌悪施設がないかどうかを気にする傾向が強いといえます。

ゴミ屋敷は心理的瑕疵物件に含まれる?

ゴミ屋敷は、自殺や事故などと同様に、取引のしにくい物件の一つです。

そもそも、ゴミ屋敷は心理的瑕疵や嫌悪施設に該当するのか以上に、近隣に迷惑をかけているという点が問題になります。

というのもゴミ屋敷の場合、迷惑を受けている近隣住民にとっては不快なゴミの集まりであっても、所有者にとっては、大切な資源であったり財産だと考えている人も多いため、簡単に撤去したり問題視したりできないからです。

したがって、ゴミの量や保管状態に景観上や衛生上の問題がなければ、ゴミを物件内に蓄積していても「個人の権利」として保護されると解釈される場合があります。

ゆえに不動産取引上においては、ゴミ屋敷であるという事実が、「買主にどのような心理的な影響を及ぼすのか」「契約をするうえでの意思決定にどのような重大な影響を与えるのか」という視点で考えることが必要になってきます。

ゴミ屋敷が心理的瑕疵、嫌悪施設に該当するかどうかより、まずは物件を購入する立場から考えることが重要です。

 

不動産取引における心理的瑕疵物件の告知義務とは?

心理的瑕疵物件は、物件の資産価値の低下につながるので、売主や貸主としては、なるべく買主や入居希望者には知られたくない情報でしょう。

しかし、実際に不動産取引をする際には、心理的瑕疵物件である旨を事前に告知する義務があります。

では、「誰に」「いつまで」心理的瑕疵物件であると伝える必要があるのでしょうか?それぞれみていきましょう。

 

告知する相手は物件の借主

まず、心理的瑕疵物件である事実を伝えるべき相手は「物件の借主」です。

宅地建物取引業者法では、心理的瑕疵物件であることを契約前に告知する義務があります。

この規則は、不動産会社の重要事項説明義務とされており、内容を盛り込んだ書面を交付することが必要です。

したがって、もしも心理的瑕疵物件であることを告知しないまま不動産売買や賃貸の契約をした場合、契約トラブルにつながる可能性があります。

ただし、具体的な告知事項は明確にされていなため、どのくらいの範囲内で心理的瑕疵がある内実を伝えるのかは、当事者の判断次第の側面も大きいようです。

 

心理的瑕疵の告知義務がある期間

過去に物件室内で死亡した入居者がいた場合、その事実をいつまで告知する義務があるかどうかの明確なルールは、実は存在しないのです。

したがって、23年程度の年数が経過した物件の場合は、告知義務がないとする解釈もあれば、数十年前のケースであっても告知する義務があるとして、それが問題になる場合もあります。

しかし、原則として不動産業界では事故や事件の後に誰かが住めば、その次からは心理的瑕疵物件であると告知しなくてもよいと判断される場合が多いようです。

ただし、告知義務を怠った場合は、瑕疵担保責任を追求される場合もあります。

心理的瑕疵物件に対する借主の受け止め方はさまざまなので、場合によっては契約の解除や損害賠償請求につながる可能性も否めません。

 

心理的瑕疵物件に投資するメリット・デメリット

「心理的瑕疵物件には悪いところしかない」と思ってしまいがちですが、実は、心理的瑕疵物件には売買において有利な点もあるのです。

そこで、この章では心理的瑕疵物件に投資する際のメリットとデメリットについて、みていきましょう。

 

心理的瑕疵物件に投資するメリット

心理的瑕疵物件のメリットは、物件を周辺物件の相場よりも安く購入できる点です。

また、敷金・礼金や賃料を相場よりも大幅に引き下げざるを得ないので、家賃の安さに魅力を感じて入居してくれる人がいないとも限りません。

「室内で人が死んだとしても気にしない」「周囲に風俗があっても大丈夫」という人にとっては、好立地なのに家賃が安いことがかえってプラスにはたらくこともあるのです。

ちなみに、韓国では不幸のあった物件ほど人気の高いという文化があります。

不幸のあった物件は、もう禊ぎが終わっているので、これ以上悪いことが起こらないと信じられているからです。

なので、新築よりも事故物件の方が入居希望者が絶えないこともあるのだとか。

ものは捉えようなので、文化の価値観を超えた物件の運用やイメージの払拭を図れれば、事故物件だからといって入居者がまったくいなくなるとは限らないのです。

したがって、うまく物件をアピールして支出のやりくりもできれば、物件の購入費を低く抑えながらも、大きな利回りの期待できる投資運営を実現できるのだということを踏まえておきましょう。

 

心理的瑕疵物件に投資するデメリット

しかし、いくら韓国では事故物件の方が人気が上がる場合があるとはいえ、日本人の感覚としては不幸のあった物件を敬遠した人は多いものです。

大きなお金を出して事故物件を購入したとしても、空室のリスクが考えられる以上、安易に心理的瑕疵物件を購入するのは避けた方がよいでしょう。

あえて心理的瑕疵物件に投資するのであれば、可能な限り心理的な圧迫感が少ないと思われる物件を選んだり、自己資金を投入し、リノベーションをすることでイメージアップをして、物件の資産価値や収益性を上げるためのアイディアを練りましょう。

女性が心理的瑕疵物件を嫌がる理由

先述したとおり、「事故物件や心理的瑕疵物件には住めない」と断言する人の多くは、女性入居希望者だといわれています。

その理由としては、ちょっとした感覚や嫌な雰囲気を察知する人が女性に多いからなのだとか。

なかには、「ちょっとした音や金縛りだけでも幽霊を連想してしまう」という人もいます。

また男性のなかには、家族や友人のなかに事故物件を嫌う女性がいて、人間関係を考慮すると瑕疵のある物件を選ばない方が利益になると、自分よりも周囲への配慮を考えている人もいます。

 

心理的瑕疵物件のリスクへの対策法

たしかに心理的瑕疵物件への投資は、メリットよりもデメリットの方が多いのが現状です。

しかしここでは、出来るだけ心理的瑕疵物件への投資のリスクを軽減させるための対策について、みていきます。

 

火災保険への加入

火災保険の種類によっては、室内での自殺や他殺、孤独死などの嫌悪事項が発生した際の家賃保証に対応したものがあります。

保険のなかには、室内になんらかの汚れや損傷があった場合の原状回復不要や、数ヵ月間の空室が生じた際の家賃保証がつく場合も。

このような保証内容のある火災保険に入っていれば、予期せぬトラブルがあって物件のイメージが低下した場合でも、金銭的に補うことが可能です。

 

心理的瑕疵物件の改修や物件名の変更、売却

心理的瑕疵物件になった場合は、出来るだけ早めに物件の改修をして、イメージアップを図ることが重要です。

なぜなら、最近では事故物件だけを公表するサイトもあるため、どこでどのような忌みごとが生じたかが、入居希望者にすぐに知られてしまうからです。

事故物件である事実が、すぐに確認できてしまう現状を少しでも回避するためには、リフォームや物件名の変更をすることで、借主や買主に事故物件である事実を見分けにくくするしかありません。

もちろん、改修や物件名の変更だけで、悪いイメージは簡単に払拭できるものではありませんが、一定の効果は期待できます。

もしも、改修や物件名の変更でも安定した賃貸の稼働率が見込めない場合には、家賃を下げて入居者を募集するよりも、いっそのこと物件の売却を検討してもよいでしょう。

 

瑕疵の原因をつくった賃借人や連帯保証人への損害賠償を請求する

心理的瑕疵物件の原因を作った賃貸人や連帯保証人、もしくはその家族に対して、特殊清掃費や改修費などの原状回復費用と損害賠償を請求できます。

というのも建物賃貸借において、借主は使用収益させる義務を負いますが、借主は賃料を支払う義務以外にも、善管注意義務たる義務を負うからです。

善管注意義務には、建物内で自殺しない義務も含まれているという判例があるため、借主には契約終了時に原状回復する義務や与えた損害に対する賠償をしなければならないのです。

契約者が死亡した場合、その義務は相続人が引き継ぐ義務になります。

しかし、契約時に保証人になっていれば、その義務は保証人が負うことになります。

なお、相続人として引き継ぐ義務の場合は、亡くなってから3ヵ月以内に相続を放棄することで最初から相続人ではないという扱いになり、最終的な義務を負担する必要はありません。

しかし、保証人の義務は、相続のケースとは違ってそのまま義務が残る点に注意しましょう。

 

賃貸契約時の連帯保証人の数を増やす

入居時に連帯保証人との連絡がつかなくなって、賠償請求する対象がなくなることを防ぐために、連帯保証人の数を2名に増やす対策が有効です。

また、契約更新の際には、経済面ばかりでなく、普段の素行の面をチェックすることも必要かもしれません。

 

どの物件も心理的瑕疵物件になり得る

賃貸住宅は、第三者に物件を貸し出してそこで生活してもらうわけですから、病死・衰弱死はもとより、薬物中毒や夜逃げなどといった不慮の災いは、どの物件であってもついて回るものです。

したがって、賃貸営を営むうえでは心理的瑕疵物件になり得ることについて、いつも心づもりをする必要はあります。

長い賃貸経営の運用において、このような予期せぬ事件や事故について、特段もって予防線を張ることはできません。

しかし、前章まででご紹介したような対策法をもって、日頃から注意して見守る、アンテナを貼っておくのは重要でしょう。

 

不動産取引における心理的瑕疵の対策まとめ

今回は「不動産取引における心理的瑕疵について、どのような対策ができるのか?」という観点から、メリット・デメリットについてみてきました。

要点は次のとおりです。

・心理的瑕疵は物件の売主の資産価値も減少させてしまう

・心理的瑕疵物件を知らせずに物件を売却すると、瑕疵担保責任が生じて賠償請求される可能性がある

・事故物件であるという告知義務はあるが、説明しなければならない範囲は売主に委ねられる

心理的瑕疵物件は、物件オーナーの努力だけでは防ぎ用のないものです。

しかし、「もしも瑕疵物件になったら」「悪い噂がたったら」といった万が一を考えて、対策を練ることが重要です。

本記事を、ご自身の不動産投資の知識としてぜひお役立てください。

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