不動産投資が成功する確率を高める方策は?

不動産投資の成功率は、何パーセント?

不動産投資に興味を持ったものの、「何パーセントくらいの確率で成功するのだろう?」という疑問を抱いている人も少なくないのではないでしょうか。

不動産投資に取り組むのは、多額の資産をリスクへさらす、ということです。

その背景から考えれば、成功率を把握しておくことはとても重要になります。

とはいえ、不動産投資の初心者にとって、「成功率」はまったく予測がつかない部分でしょう。

本記事では不動産投資の成功率や、成功率を高める方法について詳しく解説します。

 

不動産投資の成功率はどれくらい? 

不動産投資の成功率は、何を持ってして”成功”だと定義するかによります。

一般的に、不動産投資で求められる主な目的ごとでの成功率は、おおむね以下のような形だと考えられています。

 

成功の定義 成功率
家賃収入だけで生きていける 10%未満
常にキャッシュフローを黒字化する 20%
相続税を下げる 50%
副業として家賃収入を得る 50%
赤字でもいいので、生命保険代わりにする 70%異常

 

要するに、生命保険のかわりや相続税対策を”成功”と定義づけるなら、成功率は決して低くありません。

また副業的に家賃収入を得るという目的も、決して非現実的な成功率だとは言えないでしょう。

ただし、家賃収入だけで生きていけるだとか、そういったところを「成功」と定義づけるなら、「成功率は10%もない」というところです。

もし不動産投資で「不労所得」を作りだすつもりなら、相当な覚悟が求められます。

「家賃収入で悠々自適」という夢を見る人も多いですが、現実はそう甘くはないということですね。

もちろん、不動産投資にはリスクがあり、不労所得どころか、多額の借金を作ってしまうケースもあります。

一度、成功率を冷静にチェックして、「不動産投資で何を目指すのか」見直してみましょう。

とはいえ、上記の「成功の定義」に対して、信頼できる統計が存在するわけではありません。

あくまでも通説や一般的な感覚に基づいているものなので、過信しないようにしましょう。

 

不動産投資における”失敗”とは? 原因も解説

逆に、不動産投資に”失敗”してしまう人も、大勢います。

というよりも、結果的に「失敗したな」と振り返っている人のほうが多いかもしれません。

中には、経済的な面で再起不能に陥ってしまったという人もいます。

なぜ不動産投資に失敗してしまうのか、主な原因についておさえておきましょう。

 

悪質な不動産会社に言いくるめられる

よくあるのが、「悪質な不動産会社に言いくるめられた」という失敗談です。

悪質な不動産会社の営業マンが言葉巧みに、「ものすごくよい不動産がある、絶対に儲かる」などと勧誘してきて、それを信じてしまった、というようなことですね。

しかし実際に買ってみると、「買い手はつかず、売り払おうにもまともな価格がつかない」というのは、よくある話です。

「絶対に儲かる不動産」があるなら、不動産会社で運用すればよいのであって、わざわざ誰かに売り込む必要はありません。

仮に不動産会社で運用できない事情があっても、そんな不動産なら、営業するまでもなく買い手は見つかります。

 

予測が甘かった

また、「購入当初の予想が甘かった」というのも、失敗の要因として挙げられます。

不動産投資では、最悪のパターンも含めて、今後を予測することが重要です。

しかし不動産投資では、自分にとって都合がいい予測だけを拾ってしまうということがよくあります。

理想を追い求めるあまり、見たくない現実は見なくなってしまう、というようなことですね。

たとえば、

・家賃は下がらない

・稼働率は90%くらいにはなるだろう

・すぐにでも入居者は見つかる

・滞納なんてそうそう起こらない

などを、根拠もなく勝手に考えがちです。

自分ではなく、「他人や環境次第でどうとでも変化することを、自分で決めつけてしまっている」というのが、本質的な問題になっています。

結果として、甘い予測を裏切るような展開となり、大きな損害をこうむるというケースは、よく聞かれます。

自分の立てている予測が「都合よくねじ曲げられていないか」、冷静にチェックする必要があるでしょう。

 

フルローンに手を出している

とんでもなく大きな失敗を招く原因として、「フルローンで不動産投資している」という物があります。

要するに「頭金は一切なし、全部借金して不動産投資する」ということですね。

当たり前ですが、フルローンで不動産投資をするというのは、とても危険な試みです。

仮に不動産を手放そうとしても、たいていはローンが相殺できません。

そうなると当然、自己資金から差額をまかなうという事態になります。

自己資金でなんとかなるならまだよいほうで、「自己資金を出しても、まだローンが相殺しきれない」というケースも。

そもそも、自己資金があるならフルローンを選択する必要もないので、このパターンにハマってしまう人は、少なくありません。

たいへん恐ろしい話ですが、多額の負債を抱えた結果、自己破産などへ追い込まれる、という人もいます。

決して高い成功率が保証されていない中で、フルローンを利用するのは危険です。

 

成功する人がやっている「不動産投資の成功率を上げる、6つの方法」

ここまでで紹介してきた通り、不動産投資の成功率は、決して高いものではありません。

「不労所得を作る」というようなところを目指すなら、成功率は一層低くなります。

「節税や生命保険代わりにする」といった目的でも、必ずしも成功するとは限りません。

“確実に成功する不動産投資の手法”というものは存在しませんが、少なくとも成功率が高まるように動くことは可能です。

下記では、成功する人が行っている、「不動産投資の成功率を上げる方法」について、6点解説します。

 

①立地を何よりも重要視する

まず挙げられるのが、立地を重要視するということ。

なぜなら立地だけは、後から変更することができないからです。

不動産を購入してから、何かしら手直ししなければいけないというケースは、多々存在します。

たとえば、

・外装が古臭くて、汚い→リフォームをして現代的なデザインに切り替える

・外の雑音が大きい→二重窓にして、防音性能を上げる

というようなものが挙げられます。

ただし、立地だけは、一度決まってしまったらもう変更はできません。

仮に、入居者を集められない原因が「立地が悪い」ということなら、不動産投資としてはたいへん厳しい状況だと言えるでしょう。

よって、不動産投資を成功に近づけるのであれば、後々で変更できない立地を最重要視するようにしましょう。

 

②信頼できる情報を収集する

やはり「信頼できる情報」の収集は重要です。

じゅうぶんな情報収集を実施していなければ、間違いなく不動産投資は失敗します。

不動産投資において、情報、知識は何よりも重要です。

まずは徹底的に信頼できる情報を集めるようにしましょう。

「自力で」というのは、信頼できる情報を集めるうえで、ひとつのポイントとなります。

なぜなら、他者や不動産会社から得られる情報は、信憑性に欠けるものもあるからです。

たとえば、先ほども触れたように、悪質な不動産会社はうまく言いくるめて、売れない物件を勧めてきたりします。

他者というのも同様で、その人の判断が正しいかどうかは断定できません。

もちろん信用できる専門家などであればその限りではありませんが、それさえもポジショントークでないか疑う必要もあります。

書籍なども同様で、著者が成功していたとしても、「その方法に再現性がない」ということは多々あります。

というように、情報というのは、不確かな部分が多く、「これが正しい」と決定づけるのは難しい部分もあります。

とはいえ情報収集していく中で、「いつ・どこでも共通している情報や知識」が見つけられるようになるはずです。

多くの場所で言われている情報や知識は、基本的には「信頼できる情報」として考えられるでしょう。

よって自力で信頼できる情報収集をするというのは、基本的ではありながらたいへん重要なポイントと言えるわけです。

 

③適切な不動産会社とつながる

また、不動産会社を選ぶことも、成功率にかかわっています。

不動産会社ごとによって、得手不得手としている不動産の種類は異なるものです。

たとえば、「ワンルームはほとんどノータッチだが、新築住宅には強い」というようなケースですね。

つまり、「自分の投資スタイルに合致した形態の不動産を得意とする不動産会社を選ぶ必要がある」ということ。

そうすれば、有力な不動産が見つけやすかったり、地理情報を共有して示し合わせたり、というようなことが可能になります。

一方で、不適切な不動産会社とつながることは、たいへん危険なことです。

単純に、自分と不動産会社との間で得意とする分野が相違していれば、成功率は低くなっても、上がることはないでしょう。

そもそも粗悪な不動産を売り付けられたりする、というようなケースも出てきます。

これは、先ほど触れた「悪質な不動産会社に言いくるめられる」という失敗談へとつながる部分ですね。

適切な不動産会社とつながれるように、慎重に検討しましょう。

 

④優良な不動産を素早く見抜く

不動産投資で成功している人は、やはり「優良な不動産を素早く見抜く」というのが得意です。

今すぐには難しいかもしれませんが、できるだけ優良な不動産を、スピーディーに見抜けるように努力しましょう。

なぜなら、優良な不動産は売りに出されたら、すぐ買い手が決まってしまうから。

たとえば、売りに出されて数日、というタイミングで、もう買い手がついているというようなケースも珍しくありません。

よってスピード勝負で負けないように、できるだけ優良な不動産を素早く見抜くというのが重要となります。

とはいえ、判断を急ぐと、「優良でもない不動産を、よく考えずに買ってしまった」ということにもなりかねません。

よって、さまざまな判断基準をもって、その不動産が優良か否か見抜くスキルが必要だというわけです。

もちろん、これは簡単なことではありません。

何を持ってして「優良な不動産である」と言えるのか、日頃から情報や知識を集めておくことが求められます。

また、売り情報をキャッチするため、常に新しい情報が得られるように行動しておくことも求められるでしょう。

 

⑤メンテナンスにコストをかける

不動産を購入したあとのメンテナンスは、とても重要です。

なぜなら、メンテナンスすることで、入居者を集めやすくなるからです。

メンテナンスといっても、大掛かりな設備点検やハウスクリーニングを実施する、というわけではありません。

基本的には、「不動産まわりを清掃する」というようなレベルです。

これだけだと、当たり前のことのように聞こえてしまうかもしれませんが、不動産まわりが雑然としていることで入居者を取りこぼすというのは、本当によくある話です。

きちんと清掃して、「入居したい」と思われるような状態に保ちましょう。

清掃だけではなく、細かいリフォームも、できるだけ実施したいところです。

本格的なリフォームなら、自力でも実践できます。

 

⑥適切な管理会社を選ぶ

不動産会社ではなく、管理会社選びも重要です。

優秀な管理会社とつながれば、不動産投資の安定感はグッと高まります。

管理会社を選ぶときは、以下のようなポイントに着目しましょう。

・管理会社自体が信頼されていて、入居者を集められるか

・地域の不動産事情について明るいか

・きちんと募集を実施するなど、「手抜き」しないか

・担当者とパートナーシップを作れそうか

・費用に見合った業務をやってくれるか

・業務をスピーディーにこなせるか

管理会社と契約する前には、なかなかわかりづらい部分もあります。

ただし管理会社の評判については、さまざまな方法で知ることが可能です。

できるだけ多くの情報を集めて、契約する前に管理会社のことを理解できるようにしましょう。

 

不動産投資が成功する確率を高める方策まとめ

不動産投資の成功率は、「何を持って成功とするか?」という点によって変わります。

もし生命保険代わりや副業収入が成功だとするならば、決して成功率は低くありません。

ただし家賃収入で不労所得を作る、というようなところだと、成功率は10%あるかどうか、というところです。

いずれにしても、失敗例を踏まえつつ「少しでも成功率を高める」ように行動することが重要です。

ぜひ本記事を参考にして、不動産投資を成功へ導きましょう。

 

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