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コラム

■不動産の家賃の相場を把握する

不動産投資のときは、収益の目安を掴むために、家賃の相場を把握することが大切です。

ここでは、不動産の家賃の相場を把握する方法についてご紹介します。

 

  • 家賃の相場は物件の特徴や立地に影響される

家賃の相場は、いろいろな要因に影響されます。

特に、影響を強く受けるのは物件の特徴と立地があります。

家賃の相場に影響する主な要因としては、次のようなものがあります。

・近くの駅からの距離

家賃の相場は駅に近いほど高く、遠くなるほど低くなります。

徒歩圏内にある物件の方が、バスを利用する物件より家賃の相場は高くなります。

・都心からの距離

家賃の相場は都心に近いほど高く、遠くなるほど低くなります。

・利便性

家賃の相場は高い利便性があるほど高くなります。

例えば、特急などが止まる駅の方が各駅停車の電車だけが止まる駅より、家賃の相場は高くなります。

また、家賃の相場は、駅の近くに商業施設が多くある方が少ない駅よりも高くなります。

・築年数

築年数が古くなれば建物が古くなるのみでなく、部屋の内装なども古くなるので、家賃の相場は低くなります。

・建物の構造

家賃の相場は、堅固な建物の構造の方が高くなります。

最近は、家賃の相場に耐震性なども影響することがあります。

・設備

台所、リビング、トイレ、浴室などの設備のスペックが高いほど、家賃の相場は高くなります。

最近は、家賃の相場にブロードバンド対応なども影響するときもあります。

・部屋の間取りや面積

普通の部屋の間取りや面積でないときは、家賃の相場が低くなることがあります。

また、基本的に、ワンルームマンションとファミリーマンションでは家賃の相場が違います。

・取引するタイミング

入居したい人が多くなる時期は家賃の相場が高くなり、少なくなる時期は家賃の相場が低くなる傾向があります。

例えば、1月~3月のように進学や新年度の転勤などによって転居が多くなる時期は、一般的に入居したい人が多くなるため家賃の相場が高くなります。

なお、実際には家賃の相場はこのような条件が組み合わされたものになります。

また、ここでご紹介した内容は、基本的に一般的なものであり、物件によって違うときもあります。

 

  • 不動産の家賃の相場を調査する

情報を自分で集めることによって、家賃のイメージをある程度掴むことが必要です。

しかし、自分のイメージが間違っているときもあるため、先入観を過度に持たないようにしましょう。

ここでは、入手できる家賃の相場についてご紹介します。

・個別の物件の家賃を把握する

一般的に、賃貸の家賃は、募集するときと契約を実際に結ぶときはあまり違いが大きくないといわれています。

そのため、宣伝などに載っている物件の家賃を調査することによって、相場をある程度把握することができます。

しかし、実際に契約する家賃と宣伝などに載っている家賃が同じであるとは限らないため、基本的に情報は参考として考えておきましょう。

・それぞれのエリアの家賃の相場の動向を把握する

平均的なそれぞれのエリアの家賃の相場の動向に関しては、統計情報がいろいろ公表されています。

このような情報を調査することによって、だいたいのエリアの家賃の相場の動向を把握することができます。

また、家賃の相場の情報を、そのエリアの多くの物件を取り扱っている不動産業者に確認することも有効です。

 

■不動産の家賃の相場を調査する方法

不動産投資は、家賃の相場の見方を間違うのみで非常失敗してしまいます。

しかし、不動産投資が初めての人にとっては、家賃の相場を適切に判断するのは困難でしょう。

ここでは、不動産の家賃の相場を調査する方法についてご紹介します。

 

  • 同じような物件と比べる

最も早く簡単に家賃の相場を調査する方法は、購入したいと考えている物件の近くの同じような物件と比べることです。

空室率がその物件で低くなっているのであれば、家賃としては最も参考になると言えます。

しかし、全ての条件が同じような物件が近くにあるとは限りません。

そのため、いくつかに物件の要素を分けて、家賃を考えてみる方法があります。

このときは、同じような物件を一つの変数をベースにして比べてみるとよくわかります。

例えば、同じような物件を近くの駅までの時間を変数にして家賃を比べてみると、だいたいの家賃の相場を把握することができます。

または、築年数のみを変数にして同じエリアの同じような物件について比べると、家賃の相場のまた違ったものがわかるでしょう。

これ以外の項目としては、階、間取りなどがあります。

 

  • 不動産ポータルサイトを参考にする

不動産ポータルサイトの中には、家賃の相場を最寄り駅ごとやエリアごとに検索できるものがあります。

買いたい物件のエリアをこのような不動産ポータルサイトで検索するのみで、家賃のだいたいの相場を把握することができます。

不動産ポータルサイトは、家賃の相場を最も簡単に把握する方法ですが、万能では決してありません。

というのは、載っている家賃の相場は、間取りや築年数、近くの駅までの距離などの詳細な情報をベースにしたものでなく、基本的に平均的なエリアの家賃の相場です。

買いたい物件の家賃を把握するときは、基本的に参考程度に考えておきましょう。

 

  • 継続して家賃の相場はチェックする

家賃の相場は、常に中長期の動きについてもチェックする必要があります。

特に、退去する人があったときは、必ず家賃の相場をチェックしましょう。

家賃が高く設定されていると入居する人が現れにくく、一方安過ぎると利益がなくなります。

可能な限り情報をこまめに収集することによって、詳細に家賃の相場を把握して、家賃を適切に設定しましょう。

 

■不動産投資の収益性・利回りの相場とは?

不動産投資において、収益性・利回りは物件を選ぶための大切な指標です。

当然ですが、収益性・利回りは高い方がいいですが、収益性・利回りの相場を把握している人はそれほどいないのではないでしょうか。

一般的な収益性・利回りの相場を把握しておかなければ、いいかどうかの見極めができなく、収益性・利回りの数値のみを考えて、適切でない物件を買うこともあります。

ここでは、不動産投資の収益性・利回りの相場についてご紹介します。

 

  • 収益性・利回りとは?

収益性・利回りは、どのような数値であるか正しく把握しましょう。

不動産業者の広告に載っている収益性・利回りは、表面利回りです。

表面利回りというのは、経費の管理費や税金などを含めないで計算したものです。

そのため、この表面利回りよりも実際の利回りは必ず低くなります。

実質利回りは、不動産投資の経費を含めて計算したものです。

表面利回りと実質利回りは、次のように計算します。

表面利回りは、年間の賃料収入を物件の購入価格で割ったものに100を掛けたものです。

実質利回りは、年間の賃料収入から諸経費を差し引いたものを、物件価格と諸費用をプラスしたもので割って100を掛けたものです。

空室が現在ある物件のときは、年間の賃料収入は決まっていません。

このようなときは、家賃の相場から想定した賃料収入をベースにした想定利回りを計算します。

投資用不動産の広告に載っているのは、経費が含まれていない表面利回りであることを把握しておきましょう。

 

  • 不動産の収益性・利回りの相場

物件スペックや立地などによって、不動産の収益性・利回りの相場は非常に違います。

例えば、都心の区分マンションのときは、表面利回りが築20年程度までであれば5.5%程度であり、築20年~35年であれば7%~8%の表面利回りをオーバーすると、買う価値があるといえます。

投資家の中には、自分で買うための判断基準を決めている人もいます。

例えば、判断基準としては次のようなものがあります。

・15年以内の築年数、6%以上の実質利回り

・都市計画税・固定資産税も含めて4%以上の実質利回り

・都市計画税・固定資産税、諸費用も含めて5.5%以上の実質利回り

・4%以上の実質利回り

実質利回りを投資家はベースにしていますが、税金や諸経費まで考える必要があるため、不動産投資が初めての人は実質利回りをベースにするのは少し難しいでしょう。

ここでは、不動産業者の広告に載っている表面利回りをベースに、物件スペックや立地ごとの平均利回りについてご紹介します。

 

  • 区分マンション

投資用マンションを買うときは、区分マンションのワンルームマンションのようなものが最も多くあるでしょう。

例えば、都心の区分マンションは、次のような平均利回りになっています。

・新築では4%後半~5%程度

・築20年程度までの中古では4.5%~6%半ば程度

・築20年~築35年の中古では7%~10%

都心の区分マンションでは、表面利回りが築20年程度までであれば5.5%程度、築20年~35年であれば7%~8%をオーバーすると、結構利回りは高いと言えます。

購入価格は古い物件ほど安くなるため高い表面利回りになりますが、修繕費や管理費が築年数に比例して高くなるため、賃料収入も少なくなります。

また、高い空室リスクになるため、表面利回りだけで一律に比べることは困難ですが、目安としてこのような数値を把握しておきましょう。

投資用マンションを地方で考えるときは、表面利回りを考えることは意味がありません。

というのは、地方は都心より空室リスクが大きいため、空室がないことを前提にした表面利回りだけでは参考にならないからです。

物件価格が都心よりも地方は安いため、当然ですが利回りは都心よりも高くなります。

横浜などは、物件価格が都心よりもちょっと安いので、都心の利回りに1%程度プラスされる感じでしょう。

利回りが新築で低くなるのは、割高に購入価格がなっているからです。

利回りに購入価格は直接影響するため、投資用マンションは中古がおすすめでしょう。

 

  • 一棟物件

木造の都心の一棟物件は、次のような平均利回りになっています。

・新築は5%~6%程度

・中古は6%~8%程度

木造の中古の一棟物件は、8%の平均利回りであれば十分高いと思っていいでしょう。

RCの一棟物件は、7%~8%程度の平均利回りで、個人の投資対象になってからまだ新しいため、売却のケースはあまりありません。

一方、戸建てでは、買ったままで運用しないで、リノベーション・リフォームして家賃を高くして利回りをアップさせる方法が多くなってきています。

立地がそれなりに良ければ、利回りを10%以上確保することができます。

 

■不動産投資の収益性・利回りを見るときに注意すること

ここでは、不動産投資の収益性・利回りを見るときに注意することについてご紹介します。

 

  • 利回りは初めが最も高い

投資用不動産の利回りは、買った初めが最も高くなります。

不動産を買ったときの利回りがいつまでも継続するということでありません。

というのは、投資用不動産の利回りは、築年数が経つにつれてだんだん下がってくるためです。

また、月々の維持管理費用の修繕積立金や管理費などは同じであり、高くなることも場合によってはあり得ます。

そして、家賃が経年によってだんだん下がって、維持管理費用が多くなってくると利回りも低くなってきます。

不動産投資ではこのようなことを把握しておくことが必要です。

 

  • 入居している人がいない物件や新築の物件は想定家賃をチェックする

入居している人がいない物件や新築の物件を買うときは、不動産業者が示している利回りをそのまま信用しないようにしましょう。

というのは、このときの利回りは、基本的に想定した家賃をベースにして計算したものであり、実際の家賃をベースにして計算したものではないためです。

また、周りの相場より想定家賃が高く設定されており、最終的に利回りが高くなっているときがあります。

空室がある物件や新築の物件を買うときは、想定利回りを計算するときに周りの家賃をベースにしているかを必ずチェックしましょう。

 

  • 長年入居している人がいる物件

周りの家賃の相場と現在入居している人の家賃に違いがあるときは、入居している人がいる物件でも、利回りが正しくないことがあります。

例えば、同じ人が新築してから長年入居している物件では、新築したときの高い家賃で利回りを計算していることがあります。

現在入居している人が退去してから新しく入居する人が現れたときは、その人の家賃は長年経った物件の相場で決まります。

そして、家賃は、新築したときと長年経ったときでは新築したときの方が高くなります。

そのため、大幅に利回りが下がることが考えられます。

このようなことを防ぐためには、利回りを見るときに周りの家賃の相場と違いがないか、現在入居している人がいつから住んでいるかをチェックしましょう。

 

  • 空室のリスク

利回りを計算するときの前提は、物件が年間を通して満室になるようになっています。

利回りがいかに高いということでも、物件が賃貸需要の多くないエリアであったときは、空室が途中で発生するリスクもあります。

そのため、実際には示されている利回りにはなりません。

一方、利回りが低い物件でも賃貸需要が多くあるエリアにあれば、空室のリスクが多くなく、パフォーマンスが高くなることが期待できます。

そのため、物件を選ぶときは、利回りだけに着目しないで、賃貸需要もチェックしましょう。

 

■不動産投資の収益性・利回り利回りが高い物件の見つけ方

ここでは、不動産投資の収益性・利回り利回りが高い物件の見つけ方についてご紹介します。

 

  • 割安で販売されている物件

割安で販売されている物件は、利回りが高い可能性が大きくなります。

そのため、高い利回りの物件は、割安であることが大切でしょう

このような割安で販売されている物件としては、次のようなケースがあります。

・物件の売却を売主が急いでいる

物件を売主が売却するときはいろいろな理由があります。

このような売主の中には、お金がすぐに必要な人も多くいます。

しかし、このような売主が融資を金融機関に申し込みしても、基本的に時間が融資審査にはかかります。

そのため、現金で買主が支払うのであれば、契約がすぐにでき、さらに購入価格についても有利に交渉できる可能性が大きくなります。

・満室になりにくい要因がある

空室が目につく、汚いような物件は、満室になりにくい要因があるため、家主が可能な限り早めに売却したいと思う傾向があります。

そのため、割安で物件が販売されるときが多くあります。

このような物件は、リフォームするのみで満室になることが多くあります。

そして、簡単に改善ができることをそのままにした状態で、割安で売却されるときが多くあるため、価格を交渉するときでも買主が有利になるときが多くあります。

・値付けミス

知識があまりない不動産業者と売却に慣れていない家主が売出した物件では、値付けミスの安いものが出ることがあります。

このような物件は、割安で販売されていることがあります。

高い利回りの物件を狙うためには、このような割安で販売されているものを選びましょう。

 

  • 不動産販売業者のホームページをチェックする

投資用不動産を探すときは、ほとんどの人が不動産のポータルサイトを利用するのではないでしょうか。

しかし、実際には、不動産のポータルサイトに載っている物件情報は頻繫に更新されないため、載っている物件について問い合わせしてもすでに販売されているときも多くあります。

一方、投資用不動産を売主として販売している業者が運営しているホームページであれば、物件情報を随時更新しているため、最新のものを入手することができます。

このような不動産販売業者については、ネットなどで紹介されているため、ぜひ利用してみてください。

 

  • 利回りが高い区分マンションを探す

東証に上場しているようなディベロッパーの中には、新築区分マンションの開発業者として、投資用の利回りが高い区分マンションを一貫して取り扱っているところもあります。

購入した後の顧客満足度が高いディベロッパーであれば、物件の管理を安心して任せることができるでしょう。

利回りが高い区分マンションを探すときは、このようなディベロッパーを利用するのもいいでしょう。

 

  • 利回りが高い一棟物件を探す

一棟物件の仲介や売買に特化した不動産業者であれば、賃貸管理も得意にしています。

また、マンション経営を経験した人が社員の中におり、家主の立場でアドバイスしてくれることも一つのメリットです。

利回りが高い一棟物件を探すときは、このような不動産業者を利用してみましょう。

 

  • 物件が割安かを見極める方法

物件が相場より安いかどうかを見極めるためには、レインズという不動産流通機構が運営しているデータベースの「土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)」を利用してみましょう。

この土地総合情報システムには、過去の取引情報が地域、マンション、土地などの種類別に入っているため、調査するときに利用すると便利です。

 

■不動産投資の収益性・利回りは地方と首都圏で違う

投資用不動産を買うときは、地方の物件にするか首都圏の物件にするか迷うのではないでしょうか。

ここでは、地方と首都圏の不動産投資の収益性・利回りについてご紹介します。

 

  • 地方の物件の利回り

地方の物件の利回りの平均は、高めの12%です。

しかし、物件の利回りが高めであるということでも、安易に投資しないようにしましょう。

というのは、不動産の流動性が地方は首都圏と違って低く、人口も少なくなってきているため借主が思うように現れない可能性があるためです。

特に、地方では戸建て志向が強く、マンションはそれほど人気が高くないので、家賃は安くせざるを得ないでしょう。

 

  • 首都圏の物件の利回り

基本的に利回りは首都圏の物件は低くなり、東京・名古屋・大阪の物件の利回りの平均は10%以下になっています。

東京23区内では、特に4%台の利回りの物件もあり、日本橋・丸の内では3%台後半の利回りの物件もあります。

利回りは物件の価格が高いので相当低くなっていますが、投資しても不利になることはありません。

というのは、不動産の流動性が首都圏であれば高く、入居する人がすぐに現れるためです。

当然ですが、家賃の相場が高く、空室率も低いため、余裕が資金面であれば、このような条件がいい物件はないでしょう。

 

  • 利回りに対して民泊が及ぼす影響

東京オリンピック・パラリンピックが2020年に開催されるため、民泊が現在ブームになっています。

では、利回りに対して民泊がどのような影響を及ぼすのでしょうか?

・民泊は本当に有利か?

都心で5%くらいの利回りの物件が民泊に転用するのみで10%くらいになるため、不動産投資家の中にはこの機会に持っている物件を賃貸から民泊に切り替えることを考えている人もいるでしょう。

あるいは、まとまったお金が不動産投資には必要であるため、賃貸マンションをとりあえず民泊に切り替える方が投資効率は元手もかからないためいいのではないかと思っている人も多くいるでしょう。

このことのみを見れば確かに民泊の方がメリットがあるようにも見えますが、一方デメリットもあるため注意が必要です。

・民泊のリスクに注意が必要である

賃貸契約書には、ほとんどの場合、また貸し禁止(転貸禁止)の「転貸禁止条項」が記載されています。

当然ですが、賃貸マンションなどを黙って民泊に転用していることが家主にわかると、賃貸の解約を要求されることもあり得ます。

また、民宿に転用することについて家主の了解が得られても、民宿を利用する人のマナーが悪く、近くの住民からごみ処理や騒音などのトラブルが上がると民泊を止めざるを得なくなるでしょう。

もし当事者同士で了解したとしても、民宿に対して近くの住民がいい感じを持っていなく、反対運動などが起きると民泊はすぐに中断してしまいます。

確かに利回りのみを見れば民泊は有利に見えますが、リスクもこのように非常に大きいためおすすめでは決してありません。

また、民泊用として物件を利用できる最大の日数が「住宅宿泊事業法」では年間180日と決まっており、このことでも賃貸ビジネスとして民泊が運用できないことがわかります。

利回りがいかによく、トラブルが発生しなくても、半年が空室になるため賃料収入がこの期間は獲得できないのでは全く意味がありません。

 

■中古と新築の不動産の収益性・利回りとは?

物件の投資効果を判断するために、利回りは非常に有用な指標です。

しかし、中古と新築の不動産では収益性・利回りが違うため注意しましょう。

 

  • 中古の不動産

中古の不動産は、購入価格が安いため、高い利回りになる傾向があります。

しかし、表面利回りがいいように見えても、投資としては適していないときがあるため注意しましょう。

例えば、中古の不動産は次のような問題点があります。

・築年数が古いため修繕する箇所が多くある

・賃貸需要が地方や郊外では低い傾向にある

・アクセスの利便性が駅から遠いため悪い

・周りの環境に問題がある

特に、中古の不動産は室内や建物が傷んでおり、リフォームしたり、修繕したりするために資金が多く必要になります。

そのため、表面利回りとしてはいいかもしれませんが、実際には利回りが低くなって収益性が悪くなります。

中古の不動産の購入を検討するときは、ここでご紹介した条件に該当しないものを選択するといいでしょう。

 

  • 新築の不動産

新築の不動産は、購入価格が高いため、多くの自己資金が必要であるので、中古の不動産に比較して表面利回りは低くなります。

しかし、新築の不動産は投資に適さないということではありません。

というのは、新築の不動産は、次のようなメリットがあるためです。

・高い家賃に設定できる

・修繕したり維持したりするためにお金がかからない

・銀行の融資が新築の不動産であれば下りやすい

・築浅のうちであれば売却すると利益が獲得できる

・長い減価償却の期間になる

新築の不動産の利回りは確かに低くなりますが、これをカバーすることができるようなメリットがあると言えます。

 

■不動産投資の収益性・利回りを高く保つコツとは?

収益性・利回りのみでは、不動産投資がいいかどうかはわかりません。

しかし、大きな賃貸需要がある、稼働率が高いなど、ある程度の条件をクリアしていると、間違いなく利回りが高いほど収益はアップします。

では、不動産投資の収益性・利回りを高く保つためにはどうすればいいのでしょうか?

ここでは、不動産投資の収益性・利回りを高く保つコツについてご紹介します。

 

  • 低い空室率の物件を選択する

家賃をいかに高く設定しても、借主が現れないと賃料収入を獲得することはできません。

高い空室率であれば年間の賃料収入がその分少なくなり、管理費や修繕費など持ち出しの比率が多くなって収益が悪くなります。

また、退去したときは次に入居する人を探す必要があり、入居する人を募集するための宣伝費や原状回復するための費用などの経費がその度にかかります。

このようなことからも、入居する人が安定して期待できる物件を選択することが最も大切です。

そのため、都心のように賃貸需要が多くある物件を選択することが最低の条件になります。

 

  • 収益とローン返済のバランスに着目する

条件や利回りがいい物件を買ったとしても、ローン返済額が賃料収入に比較して大きければ損するようになります。

新築の物件を無理して買っても、問題が返済プランにあると不動産投資に失敗するのみでなく、自分の人生も大きく狂ってしまうでしょう。

投資不動産の選び方や買い方も大切ですが、十分にローンの返し方も検討することが大切です。