フラット35とはどんな制度?不動産投資で使ってはいけない理由とは?

フラット35って何?不動産投資で使えるの?

テレビCMなどでもよく耳にする、「フラット35」

住宅購入時に、フラット35の利用を検討されている方も多いのではないでしょうか。

フラット35に興味がある方であれば、フラット35の具体的な内容やメリット・デメリット、不動産投資では利用できるのかという点は、非常に気になるところですよね。

そこで今回は、フラット35の内容について、詳しく解説していきます。

 

フラット35とは?

フラット35とは、住宅購入時新築をするときに利用できる住宅ローン商品の一つ。

政府系の金融機関である、独立行政法人住宅金融支援機構と民間の金融機関が協調して、融資を実行しています。

一般の銀行ローンと異なる点は、住宅金融支援機構の保険がついているという点です。

銀行ローンでは、ローンを借りる人が万一お金を返せなくなった場合、銀行が損失を負担しなければなりません。

しかしながら、フラット35は、住宅金融支援機構が銀行に対して保険金を支払う仕組みとなっており、損失を住宅金融支援機構が負担する形になっています。

フラット35は様々な金融機関で取り扱いがあります。

しかしながら、金利は取り扱っている金融機関によって異なるので、注意しましょう。

通常の住宅ローンで利用できる「フラット35」のほか、用途に適したさまざまな商品があります。

・フラット35S

・フラット35リノベ

・フラット35子育て支援型

・フラット35地域活性化型

 

フラット35Sは質の高い住宅購入時に利用可能

フラット35Sは、高い住宅基準を満たした住宅の場合に利用できる商品です。

高い住宅基準とは「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」4つ。

これらの基準を、一定の水準を満たしている場合にのみ、利用できます。

フラット35Sには、通常のフラット35よりも金利が低くなる引き下げ期間があります。

金利パターンは、0.25%の金利引き下げが10年間可能な金利Aパターンと、5年間可能な金利Bパターンの2つ。

金利Aパターンの方が高い住宅基準を満たす必要があるため、どちらが適用になるかの確認は必須です。

フラット35と比較すると、デメリットはありません。

そのため、フラット35の利用を考えている方はまずフラットSを利用できないか確認しておいた方が良いでしょう。

 

フラット35リノベはリノベーション時に利用可能

フラット35リノベは、リノベーションを行うときに利用できる商品です。

2つのパターンで利用でき、1つ目は住宅購入者が中古住宅を購入して、リノベーションを行うとき

2つ目は、建築会社が、リノベーションされた中古住宅を購入するときです。

フラット35Sと同じように、0.50%の金利引き下げが10年間可能な金利Aパターン5年間可能な金利Bパターンと、2つの金利パターンが存在します。

金利Aパターンは、Bパターンよりも厳しい基準があるほか、リノベーション費用が300万円以上でなければなりません。

金利Bパターンは、Aパターンよりも審査基準が甘めで、リノベーション費用は200万円以上となっています。

ラット35リノベは、フラット35やフラット35Sよりも、有利な条件で借りることができるのが特徴です。

なお、フラット35リノベはフラット35Sと併用できないので、注意しましょう。

 

フラット35子育て支援型は子育て世代向け

フラット35子育て支援型は、若年子育て世帯や親との同居や近居のための住宅取得で利用できる商品。

0.25%金利引き下げ期間が、5年間あります。

地方自治体の補助金や、助成金とセットで利用できるので、金利以上のメリットがあります。

対象となる人は地方自治体によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

フラット35子育て支援型は、フラット35Sと併用ができます。

併用することで、金利は0.5%まで引き下げることができるので、活用できそうな場合はぜひ利用してみましょう。

 

フラット35地域活性化は地方移住者が対象に

フラット35地域活性化は、地方移住者の住宅購入を対象とした商品。

0.25%金利引き下げ期間が、5年間あります。

地方自治体の補助金や、助成金とセットで利用でき、対象となるのはUIJターンで住宅購入する人空き家を取得する人防災・減災対策に資する住宅を取得する人などが対象です。

フラット35地域活性化はフラット35Sと併用でき、金利0.5%まで引き下げ可能です。

 

フラット35のメリット

フラット35のメリットは、下記の6つです。

・民間の住宅ローンよりも借りやすい

・固定金利のため、安定的

・保証人が不要

・繰り上げ返済手数料不要

・団信に加入しなくても良い

 

民間の住宅ローンよりも借りやすい

フラット35には公的融資の側面もあるため、要件さえ満たせば、銀行ローンよりも審査が通過しやすいという特徴があります。

例えば自営業・非正規社員や転職したばかりの人、年収が低い人などは与信が低く、銀行ローンに通過しにくい傾向にあります。

しかしながら、フラット35はこのような条件を重視しない傾向にあります。

そのため、銀行ローンには通過しなくても、フラット35には通過するというケースは少なくありません。

銀行ローンよりも借りやすい住宅ローンといえるでしょう。

 

固定金利のため、金利は安定的

フラット35固定金利のため、安定した返済ができます。

住宅ローンには、固定金利と変動金利という2つの金利があります。

固定金利とは借入から返済まで金利が変わらないことをいい、変動金利とは金利情勢によって定期的に金利が変わることをいいます。

変動金利は将来金利の相場があがると、住宅ローンの金利もあがるため、返済金額も増やさなければいけません。

しかしながら、固定金利の場合、将来金利の相場が上がっても、契約したときの金利で固定されており、途中で金利が高くなるという心配もありません。

 

保証人が不要

フラット35では、保証人が不要となっています。

そのため、配偶者を連帯保証にする必要はありません。

また、保証会社の連帯保証も必要ありませんので、保証料などを支払う必要もありません。

連帯保証不要となっているので、スムーズに借入しやすい住宅ローンといえるでしょう。

 

繰り上げ返済手数料不要

フラット35は、繰り上げ返済手数料がかかりません。

お金に余裕ができたときや、退職金が入ったときなど、気軽に返済できるというメリットがあります。

銀行ローンの場合、住宅ローンを繰り上げ返済するには所定の手数料がかかるケースが多いです。

特に、住宅ローンの債務を全部返済する全額繰り上げ返済の手数料は高い傾向にあります。

例えば、三井住友銀行の場合は最大22,000円、三菱UFJ銀行の場合は最大33,000円、イオン銀行の場合は最大55,000円の手数料がかかります。

しかしながら、フラット35は一部繰り上げ返済だけではなく、全部繰り上げ返済の手数料もかかりません。

いつでも繰り上げ返済ができるため、柔軟な返済プランを立てることができるといえるでしょう。

 

団信に加入しなくても良い

フラット35では、団信の加入は任意です。

銀行の住宅ローンは、原則団信に加入できなければ住宅ローンを組むことはできません。

団信は生命保険商品ですので、健康状態が悪い人は加入することはできませんが、フラット35は団信への加入義務がないため、健康状態が悪い人でも組める住宅ローンとなります。

 

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは、下記の3点です。

・金利は高めに設定されている

・将来金利が安くなっても恩恵を受けることができない

・独自の住宅基準を満たさなければいけない

 

金利が高めに設定されている

フラット35は固定金利のため、金利は高めに設定されています。

銀行ローンと比較すると、金利が高めになるという点は、デメリットとしてあげられるでしょう。

以下、みずほ銀行の住宅ローンを例にだして、解説していきます。

みずほ銀行のフラット35と住宅ローンを比較すると下記の通りになります。

・変動金利・・年率0.475%

・変動金利全期間重視10年・・年率0.65%

・フラット35 35年間・・年率1.49%

20201022日現在

このように、固定金利と変動金利では、金利が1%前後変わってきます。

金額が大きい住宅において、1%の金利というのは大きな負担です。

具体的に、3,500万円の土地、住宅を購入した場合を比較してみましょう。

・金利0.475%35年間継続した場合、毎月返済額は90,468円、総返済額は37,996,647

・金利1.49%35年間継続した場合、毎月返済額は106,993円、総返済額は44,936,876

このように、毎月の返済額でも1.5万円以上、総返済額では700万円近く変わってきます。

金利が高いというのは、フラット35の大きなデメリットとなるでしょう。

 

将来金利が安くなっても、恩恵を受けることができない

フラット35は固定金利のため、将来的に金利の相場が下落しても金利は安くなりません。

将来的に、割高な金利を払い続ける可能性があるという点は、注意する必要があります。

 

独自の住宅基準を満たさなければいけない

フラット35は、独自の住宅基準を満たす必要があります。

基準を満たしていない物件の場合、いくら申込者の属性が良くても借りることはできません。

具体的には、下記のような住宅基準があります。

・戸建て住宅の場合、住宅の規模は70㎡以上

・マンションの場合、住宅の規模は30㎡以上

・マンションの場合、床の遮音機能は界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)

その他にも一定の基準があり、満たさなければフラット35を利用することはできません。

厳しい基準ではないですが、フラット35を利用しようとする場合、事前にフラット35の基準を満たしているかどうかは必ず確認しましょう。

 

フラット35は絶対に不動産投資で利用してはいけない

フラット35で注意すべき点は、絶対に不動産投資で利用してはいけないということです。

最悪な場合、自己破産になりかねません。

中には不動産会社から勧められるケースもありますが、絶対に断るようにしましょう。

では、なぜフラット35を不動産投資で利用してはいけないのか、具体的に解説していきます。

 

フラット35は居住用住宅に限定

フラット35を不動産投資で利用してはいけない理由は、フラット35での物件購入は居住用住宅に限定されているためです。

フラット35の利用条件として、「申込者本人もしくは親族が居住する」という項目があります。

また、公式サイトにおいて「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」というように明確に記載がされています。

そのため、不動産投資のために資金を利用することは銀行との契約違反になります。

 

不正には厳正に対処される

特に注意すべき点はフラット35の場合、一般的な銀行ローンとは異なり、政府系の住宅金融支援機構が入っている住宅ローンだということ。

フラット35を不動産投資に利用していることが銀行側にわかってしまった場合、一括返済を求められることもあります。

実際2019年には、フラット35を利用して不動産投資をしている疑いのある利用者を、住宅金融支援機構が調査しました。

162件の調査案件に対して、148件と面談し、全て不正利用が認められたという調査結果を公表しています。

住宅金融支援機構は、物件を購入したオーナーに対して一括返済を求めており、返済できない場合は自己破産になる可能性が極めて高いといえるでしょう。

また、住宅金融支援機構は201910月以降にフラット35を利用しており、なおかつ残債が残っている利用者に書類を郵送したところ、約7,700件が居住していないことが判明しました。

不動産投資など、不適切な目的で利用する可能性が高く、今後も実態を調査する方針としています。

この通り、現在、住宅金融支援機構はフラット35の不正利用に対する調査を強化しています。

悪質な業者の場合、不動産会社から誘ってくることもありますが、騙されてはいけません。

フラット35を不動産投資で利用することは、絶対にやめましょう。

 

フラット35の制度やメリット・デメリットまとめ

今回は、フラット35の制度やメリット・デメリットなどを解説していきました。

ポイントは、下記の5点です。

・フラット35は民間の銀行と住宅支援機構が提携している住宅ローン

・子育て支援型、地域活性化、リノベション型などの種類もある

・審査が通過しやすい、団信が不要、金利が安定しているなどのメリットがある

・金利が割高、独自の住宅基準があるなどのデメリットも

・不動産投資では絶対に利用してはいけない

フラット35は、銀行ローンとは性質が異なる銀行ローンです。

本記事を参考に、フラット35の特性を掴み、利用するどうかの判断をしてみてはいかがでしょうか。

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