トランクルーム投資のメリットデメリットについて解説!

トランクルーム投資を始めようと思っている方へ

不動産を活用する手法はアパートやマンション、戸建てだけではありません。

トランクルームを建設し、貸し出すビジネスモデルも有用な不動産の活用方法の一つです。

トランクルーム投資は不動産投資よりも利回りが高く、維持費があまりかからないことから近年注目されています。

トランクルーム投資に興味がある方なら、トランクルーム投資は儲かるのか、どのような特徴があるのかは気になりますよね。

今回は、トランクルーム投資のメリット・デメリット、投資する前にやるべきことについて解説していきます。

 

トランクルーム投資とは

トランクルーム投資とは、トランクルームを貸し出すタイプの不動産投資です。

トランクルームとは、荷物を保管するためのレンタルスペースのことをいいます。

家にモノを置ききれないときや、出張や引っ越しで一時的にモノを預けたいときなどに利用されることが多いです。

アパート投資やマンション投資と異なり、不動産投資の中ではマイナーな投資手法といえるでしょう。

 

屋外コンテナタイプと屋内コンテナタイプの2つがある

トランクルームのタイプは、主に屋外型のコンテナタイプ屋内型のコンテナタイプ2種類があります。

屋外型のコンテナタイプとは、コンテナを屋外に設置し、利用者に貸し出しするタイプのことをいいます。

屋外にコンテナを置くだけなので、コンテナ以外に大きな設備投資は必要ありません。

スペースも大きくとることができるので、大容量のコンテナの設置にも適しているので、非常にシンプルなタイプの投資手法といえるでしょう。

一方で、屋内型のコンテナタイプは、建物の中にコンテナが設置されています。

建物の中をパーティションなどで区切ったり、部屋の中にロッカーや物置などを設置したりするケースが多いです。

屋外型のコンテナタイプとは異なり、大きなスペースをとることはできません。

そのため、「少なめのモノを預けたい」という利用者に適したトランクルームといえるでしょう。

屋内型のコンテナタイプの場合、新たにトランクルームに適した建物を建設しなければなりません。

多額の投資が必要となるため、小規模な事業者や個人にはあまり向いていません。

「これからトランクルーム投資をしたい」という小規模事業者や、個人の方の場合は、屋外型のコンテナタイプの方が適しています。

 

経営方法は個人経営とフランチャイズ経営の2つがある

トランクルームの経営方法は、主に個人経営フランチャイズ経営2つがあります。

個人経営は自分で新たにブランドを立ち上げ、トランクルーム経営をする方法。

フランチャイズ経営は、企業のノウハウやブランドを借りて経営をする方法です。

大きく儲けたいという方は個人経営、ノウハウを学び堅実に運営したいという方はフランチャイズ経営がおすすめです。

 

トランクルーム投資のメリット

トランクルーム経営のメリットは、主に下記の通りです。

・高い利回りとなりやすい

・人的なトラブルがほとんどない

・老朽化リスクが少ない

・維持費が小さい

 

高い利回りとなりやすい

トランクルーム経営は、一般的な不動産投資と比較して高い利回りになりやすいという特徴があります。

トランクルームのフランチャイズを展開している「my cube」では、トランクルーム投資の利回りは平均20%となっています。

不動産投資の利回りは6%10%程度が一般的であることを考えても、非常に高い利回りといえるでしょう。

 

人的なトラブルがほとんどない

人的なトラブルがほとんどないことも、トランクルーム投資のメリットといえます。

不動産投資では、人同士のトラブルがつきものです。

例えばアパート・マンション経営の場合、隣人の騒音がうるさいというクレームや家賃滞納、夜逃げなどがあげられます。

対人のトラブルは、精神的にも疲労してしまいがちです。

しかしながら、トランクルーム投資の場合は、荷物を置く場所を提供しているだけなので、対人のトラブルというのはほとんどありません。

「人的なトラブルを避けたい」という方に適しているといえるでしょう。

 

老朽化リスクが少ない

トランクルーム投資は、老朽化リスクが少ないというメリットもあります。

アパートやマンションなどm住居を提供するタイプの不動産投資は、老朽化リスクが高いです。

なぜなら、人が住む場所なので、汚れやシミなどが出やすいためです。

建物が古くなると賃貸需要は下がり、古いまま放置しておくと建物の状態を維持することはできなくなります。

そのため、定期的なメンテナンスは必ずしなければなりません。

しかしながら、トランクルーム投資の場合は建物が老朽化しても大きく需要は落ちません。

あくまで荷物を置く空間を提供しているだけのため、老朽化していてもそこまで気にしないという方が多いためです。

メンテナンスも必要最低限で良いため、管理もしやすいといえるでしょう。

 

維持費が小さい

トランクルーム投資は、維持費が小さい傾向にあります。

老朽化することがほとんどないことに加えて、原状回復費用がほとんど不要であったり、管理委託もする必要がなかったりと手間がかからないためです。

通常の不動産投資であれば、空室が多くなった場合、維持費の方が高くなることもありますが、トランクルーム投資では、このような心配はほとんどありません。

このように、トランクルーム投資にはさまざまなメリットがあります。

不動産投資の中ではローコスト・ローリスクで始められるため、有力な投資手法であることは間違いありません。

しかしながら、トランクルーム投資にはもちろんデメリットもあります。

次の章では、具体的にトランクルーム投資のデメリットについて解説していきます。

 

トランクルーム投資のデメリット

トランクルーム投資のデメリットは主に下記の通りです。

・空室リスクが高い

・適切なサイズにする必要がある

・価格競争が起こりやすい

・銀行の融資審査が通過しにくい

 

空室リスクが高い

トランクルーム投資は、空室リスクが高いという傾向にあります。

要因としては、集客が難しいことがあげられます。

一般的な不動産投資であるアパートやマンション経営の場合、不動産会社が投資家に代わって営業してくれます。

また仲介サイトや仲介会社の数も多く、集客のためのネットワークが確立されています。

そのため、投資家は特別な営業をする必要はありませんでした。

しかしながら、トランクルーム投資の場合、居住用の不動産よりも需要が少ないため、投資家自ら集客をしなければなりません。

集客努力をしなければ、稼働率が一桁しかないということも珍しくありません。

高い利回りが期待できる一方で、集客努力を怠ると利益にならなくなる可能性があるという点はデメリットとしてあげられるでしょう。

 

適切なタイプにしなければ、収益力が低下することも

トランクルームを適切なサイズにしなければ、収益力が低下します。

トランクルームには、さまざまな大きさがあります。

本やCDなどを収納する小型のロッカータイプのものから、パソコンや書類ファイルを保管する中型タイプ、大型家電を収納する大容量のタイプまで。

用途によって、必要なトランクルームは全く異なります。

需要に適したトランクルームでなければ、収益力が低下してしまいます。

 

価格競争が起こりやすい

トランクルーム投資は、価格競争が起こりやすいという性質があります。

というのも、参入障壁が低く他社との差別化をしにくいためです。

トランクルームは、「単に荷物を置くだけのためにしか利用しない」という人がほとんどのため、付加価値をつけにくいという特徴があります。

そのため、他社と差別化するためには値段を下げざるを得ない状況になります。

値下げすると、他社も値下げするというように価格競争になり、利益がほとんどでなくなったというケースは少なくありません。

価格競争を避けるために、“他社とどのように差別化するか”ということは事前に考えておく必要があります。

 

銀行の融資がおりにくい

トランクルーム投資は、“他の不動産投資と比較して融資がおりにくい”という特徴があります。

トランクルームの耐用年数が短いことに加えて、トランクルーム自体に担保価値がほとんどないためです。

通常の不動産投資であれば、物件と土地を担保にして、多額の資金を借入することができます。

しかしながら、トランクルームの場合、担保価値がほとんどありません。

また、コンテナの耐用年数も7と短くなっており、木造アパートの場合は22年、RC造のマンションの場合は47年あることを考慮すると、非常に短めに設定されています。

銀行は、耐用年数が短い担保については積極的に融資しません。

このため、トランクルーム投資は銀行融資がおりにくく、レバレッジをきかせにくいというデメリットがあります。

このように、トランクルーム投資にはデメリットもあります。

アパートやマンションのような住居系の不動産投資よりも需要が少ないので、事前の準備や対策が非常に重要と言えるでしょう。

次の章ではトランクルーム投資を実際に行う前に準備すべきことについて解説していきます。

 

トランクルーム投資で重要な4つのこと

トランクルーム投資で重要なことは、下記の4点です。

・市場調査

・設備の選定

・料金の設定

・集客方法

 

市場調査

トランクルーム投資では、事前に市場調査することが必須だと言えるでしょう。

というのも、住宅系の不動産投資とは異なり、トランクルーム投資は集客が難しいためです。

市場調査をしないではじめると、大きな損失になりかねません。

そのため、事前に勝算があるかはしっかり確認しておきましょう。

まずすべきことは、地域にトランクルームの需要があるかどうか調査することです。

人口構成や、近くのトランクルームの稼働率などを確認すれば需要の有無を確認できます。

子育て世代が多かったり、トランクルームの稼働率が高かったりした場合、チャンスとなります。

 

設備の選定

市場調査の次は、設備の選定をする必要があります。

設備の選定の際に重要な事は、ターゲットをある程度絞り込むことです。

例えば、一人暮らし世代が多い場合は小型のロッカーをメインに、子育て世代が多い場合は中型のトランクルームを、法人や団体が多い場合は大型のトランクルームを設置するとよいでしょう。

設備の選定はトランクルームの稼働率に大きく影響するため、慎重にやりましょう。

 

料金

設備の選定が終わったら、次は料金の設定を行います。

料金の設定のときに必ずやるべきことは、近隣地域のトランクルームの料金体系を確認することです。

近隣地域の料金よりも料金設定が高ければ、稼働率の悪化を招き、安定的な収益にはつながらないでしょう。

一方で料金設定が安すぎても、利回りが低くなるため、思うような利益は出ません。

そのため、適切な値段設定をすることがまず重要だと言えるでしょう。

 

集客方法

最後に、集客方法をあらかじめきめておきましょう。

トランクルーム投資で、最も重要になるといっても過言ではないのが集客方法。

上手く集客できなければ、トランクルーム投資で成功することは難しいでしょう。

トランクルーム投資の集客方法は、インターネット広告ブログ・看板・雑誌・新聞広告・不動産会社経由などがあげられます。

首都圏などの大都市圏で、若い人が多い地域であればインターネット広告ブログなどのWEBを活用した広告が有効的です。

一方で、地方都市などで高齢者が多い地域であれば雑誌・新聞広告看板などのアナログタイプの広告が有効的といえます。

トランクルーム投資は住居系の不動産投資と異なり、集客のネットワークが確立されていません。

そのため、投資家自らが様々な集客方法を試していく必要があります。

効果的な集客方法が確立できれば、トランクルーム投資で成功する事は難しくないでしょう。

 

トランクルーム投資まとめ

今回はトランクルーム投資の内容や、メリット・デメリットや事前に準備すべきことについてまとめてきました。

ポイントは下記のとおりです。

・トランクルーム投資は収納スペースを貸し出すビジネスモデル

・高い利回りを狙える点や老朽化リスクがないなどのメリットがある

・一方で、空室リスクが高い・価格競争が起こりやすいというデメリットも

・市場調査や設備の選定・料金の設定・集客方法の確立は事前にやるべき

トランクルーム投資は高い稼働率を維持できれば、アパートやマンション投資と比較しても高い利回りになります。

しかしながら、住居系の不動産投資よりも需要が高くないため、集客が難しく、稼働率が低くなりやすいという欠点もあります。

集客に自信がある方は高い利回りとなりやすいので、おすすめできる不動産投資だと言えるでしょう。

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