アパート経営をデメリットおさらい

■アパート経営のデメリットとは?

アパート経営をしたいと考えている人も多くいるのではないでしょうか。

しかし、初めてアパート経営をするときは不安もいろいろあるでしょう。

ここでは、アパート経営のデメリットについてご紹介します。

空室になるリスク

アパート経営においては、空室になるリスクが最も大きいものです。

不動産投資は部屋を貸すことで賃料収入を獲得するため、多く空室になるほど賃料収入は少なくなります。

しかも、空室が長期間になればローンを返済する必要があるため持ち出しになるなど、投資プランが狂ってきます。

賃料設定と立地が、空室になるほとんどの要因であるといわれています。

外観、立地、間取り、管理、防犯、賃貸方法、家賃など、近くの物件といろいろな方法で差別化を図ることによって、空室になるリスクを避けることができます。

そのため、賃貸物件を選ぶときには十分に専門家に意見を聞くことが必要です。

建物が老朽化するリスク

年が経つにつれて建物が老朽化することは避けられません。

しかし、そのままに老朽化した建物をしておけば、なかなか新しく入居する人が現れなかったり、家賃を安くせざるを得なくなったりします。

そのため、初めに事業プランを立案するときに、前もって修繕費を考慮しておきましょう。

ローンの返済額がアップするリスク

不動産投資をするときにローンを組んで変動金利を選ぶと、必ず数年後に返済額がアップします。

そのため、自己資金をある程度貯めた上でローンを組むのがいいでしょうが、自己資金が貯まっていなくても、繰り上げ返済をしたり、短期間の返済にしたり、長期間の固定金利のものにしたりするなど、返済額がアップするリスクに対して対策を考えておきましょう。

資産価値が下がるリスク

地価が低くなれば資産価値が下がるリスクがあります。

立地が良く利回りがいい物件のときはリスクを少なくできるため、綿密に初めの地域の選択や市場分析を行なうことが大切です。

なお、アパート経営は賃料収入を獲得することであるため、お金が急に必要になって売ろうと思っても現金化することは容易ではありません。

基本的に長期的な投資が必要です。

災害に遭うリスク

建物は、火災や地震などによって消失・倒壊するリスクがあります。

そのため、保険に入るだけでなく、防火性・耐震性の高い物件を選択することも必要です。

■アパート経営はどうしてデメリットがあるか?

アパート経営はリスクが高いというデメリットがあるので絶対に成功しないため止める方がいいのではないかという意見は、アパート経営を考えるときに必ず出てきます。

ここでは、アパート経営はどうしてデメリットがあるか?についてご紹介します。

アパート経営では、考えられるデメリットを理解・把握することが大切です。

デメリットがあるため駄目ということでなく、デメリットに対する対策を考えることが大切です。

アパート経営はデメリットがあるか?

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルにおける不祥事が、2018年に世の中で話題になりました。

「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルは、シェアハウスを建築してサブリース契約をサブリース業者と結んで、投資家は空室に関係なく月々一定の賃料収入が獲得できるというものです。

ビジネスをしている人はシェアハウスからの賃料収入以外に、シェアハウスを使う女性の就職斡旋業やシェアハウスを建築するための費用も、投資家に支払うための財源に充てていたということです。

スルガ銀行を使うと金利が高いなど、後から聞けば疑問に思うようなことは多くありますが、当事者に実際になれば判断が冷静にできなくなるのでしょう。

土地活用は必ずデメリットがある

土地活用としてはアパート経営のみでなく、太陽光発電や駐車場経営などいろいろものがありますが、土地活用は必ずデメリットがあることについては、しっかりと把握しておくことが非常に大切です。

アパート経営はデメリットがあるといわれる理由

ここでは、アパート経営はデメリットがあるといわれる理由についてご紹介します。

・空室の問題

アパート経営では、空室が埋まらない問題が最も大切です。

入居している人からの賃料収入で、アパート経営は成り立っています。

空室があれば賃料収入が少なくなるにも関わらず、ローンの返済だけでなく、修繕費用や維持管理費を支払う必要があります。

例えば、アパートを次のような条件で買うケースについて考えてみましょう。

ローンの借入は2%の金利、25年間の借入期間で1億円、部屋数は1Kの14戸、家賃は1戸あたり5万円、賃料収入は満室を想定したときに月あたり70万円とします。

このような条件のときは、ローンの返済額は月々約45万円になります。

ローン返済以外に、維持管理費や管理手数料、修繕費用のために満室を想定した賃料収入の10%くらいを月々支払うとすれば、賃料収入の70万円からローンの返済額の45万円とその他経費の7万円を差し引いた18万円が、月々手元に残るようになります。

14戸全てに入居している人がいればいいでしょうが、3戸空室になれば賃料収入は55万円になります。

そのため、賃料収入の55万円からローンの返済額の45万円とその他経費の7万円を差し引いた3万円が、月々手元に残るようになります。

さらに、4戸空室になれば、賃料収入の50万円からローンの返済額の45万円とその他経費の7万円を差し引くと、2万円の赤字になります。

このように、アパート経営では、工夫して空室を常に埋めることが必要になります。

・家賃の滞納の問題

アパート経営では、空室の問題と同じように家賃の滞納という問題があります。

家賃の滞納が発生すれば、空室があるのと収入面では同じになります。

空室のときは新しく入居する人を募集することもできますが、家賃の滞納が発生するとこのようなこともできないため問題はより深刻になります。

・火災や地震などの災害の問題

アパート経営では、火災や地震などの災害が発生することがあります。

火災や地震に遭えば、酷いときは1億円で買った物件があっという間に無くなることがあります。

このような災害に関しては、いかに対策しても遭う可能性が全く無くなるということにはなりません。

・建物の老朽化による修繕費の問題

アパート経営では、建物の老朽化による修繕費の問題があります。

年数が経つにつれて、建物は老朽化してきます。

初めはフローリングやエアコン、壁紙の張替えなどのみで済みますが、年数が経つにつれてキッチンや風呂というような水回りの交換や外壁塗装など、修繕費は大きくなってきます。

また、老朽化すれば入居する人を募集しにくくなって、周りに新しいアパートが建ってくれば入居する人を募集するときに競争になって不利になります。

そのため、空室を埋めるために、家賃の見直しをしたり、新築と同じように部屋をリフォームしたりするなどの検討が必要になります。

・立地についての問題

アパート経営では、立地についての問題があります。

例えば、入居する人が近くの会社に勤めるサラリーマンがメインであったり、近くの大学生がメインであったりすれば、このようなものが他のところに移ると需要が少なくなります。

そのため、空室が一気に多くなることがあります。

・入居している人の騒音などの問題

アパート経営では、入居している人の騒音などの問題があります。

大音量の音楽が部屋から毎晩流れてきて、クレームが上下左右に入居している人から入るときがあります。

クレームが入る程度であればまだいいでしょうが、黙って退去する人も中にはいるでしょう。

このようなトラブルが発生したときは、すぐに対応する必要があります。

・初期費用が高額になる問題

アパート経営は、土地活用のトランクルーム経営や駐車場経営、太陽光発電などと比較して初期費用が高額になります。

そのため、一般的に借入れを多額にして経営をスタートするようになります。

しかし、経営に成功しなかったときは借金が多額に残ることがあります。

■アパート経営で把握しておくべきデメリットと対応策

アパート経営にはいろいろなデメリットがありますが、ここでは把握しておくべきデメリットと対応策についてご紹介します。

空室

アパート経営では、賃料収入が獲得できない空室は最大のデメリットです。

特に、規模が小さい1棟あたり4部屋~10部屋のアパートでは、1室空室になるのみでも賃料収入の減少は非常に影響があります。

また、空室の期間の損失は後で取り返すことができないため、空室が発生すると入居する人をすぐに募集するなど、空室対策をすぐに行うことが必要です。

ワンルーム物件では、入居する人がほとんど2年間~4年間で入れ替わります。

特に、1月~3月は入社や入学、転勤などが多いため入退去が多くなります。

前もって入退去の情報を掴んで、新しく入居する人を早めに募集する必要があります。

また、退去が継続するときや入居する人がなかなか現れないときは、何らかの問題が物件自体や入居条件にあり、入居する人が避けているときもあります。

空室になるのを避けるには、対策を空室になる前に行うことが大切です。

家賃の相場の動きや周りの環境、ライバル物件などを調べながら、前もって入居する人を募集する方法を管理会社と打ち合わせしておいて、退去することを掴んだときに物件情報サイトにすぐに物件を載せましょう。

また、前もって内装業者やクリーニング業者を選んでおいて、できる限り費用を少なくしながら新しく入居する人を短期間で募集することもおすすめです。

クリーニングが終わった一室が確保できると、物件の内覧や見学にもスムーズに対応できます。

そのため、自己資金を用意することが必要であることを把握しておきましょう。

ローンの金利

アパート経営では、ローンの金利が変わることによって返済額が多くなるデメリットがあります。

では、アパート経営ではローンの金利が大きく失敗に影響するのでしょうか?

というのは、ほとんどの人が多額の融資を金融機関から受けているためです。

ローンの金利としては変動金利と固定金利がありますが、固定金利のときは、基準金利がアップしても借入金利は同じになります。

しかし、変動金利のときは、基準金利がアップすれば返済額が多くなり、収支が厳しくなります。

例えば、1億円の借入のときは、1%金利がアップすれば利息の支払いが年間に100万円多くなります。

これを避けるためには、融資額の一部あるいは全部を固定金利のローンにする方法があります。

ローンが固定金利であれば、金利がアップすることによって利息が多くなるのを避けることができます。

しかし、金利のレベルは変動金利のローンに比較して高めになります。

また、金利が変わることに耐えられるように返済プランをしっかりと策定することも大切です。

一般的に金融機関は1%~2%くらい借入金利を高めにして、金利がアップしたときでも返済ができるかを見極めしています。

同じように、返済プランを策定するときの想定金利を高めにすることによって、金利がアップしたときに余裕を持つことができます。

災害の問題

火災や自然災害の台風や地震などが発生することによって建物などが被害に遭う災害の問題は、規模の大きな自然災害が近年多くなっているため、より多くの家主が着目しています。

規模の大きな自然災害が多くなっている現在でも、大家によっては滅多に災害は発生しないだろうと災害の問題を甘く考えている人も中にはいますが、規模の大きな火災や自然災害が発生して、全ての建物が無くなるケースも多くあります。

建物がもし全て無くなれば、当然ですが入居している人からの賃料収入はすぐに無くなります。

ローンがまだ残っているときは、借金のみが残ることも考えられます。

災害の問題に対しては、基本的に保険に入ることが必要です。

保険としては、火災保険、住宅総合保険など、いろいろなものがあります。

また、保険には特約として、「家賃補償特約」など、いろいろなものをプラスすることができるので、最小限にデメリットをしたいのであれば、このような特約を前もってプラスしておくのがおすすめです。

これ以外に、大きな地震が全国各地で近年は発生しているので、近くの活断層や地盤について十分に調査しておきましょう。

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