アパート経営の収入&支出…失敗しないためのポイントを解説

アパート経営の手取り収入の現実

「マンションに比べて投資額が抑えられる」と言われるアパートへの投資。

確かに、一般的にアパートの方が安価で購入できますが、長い目で見ると収益がマンションより少なくなることも。

アパートへの投資は、不動産投資に興味はあるけれど、リスクを抑えて投資してみたいという人に最適です。

しかしローリスク・ローリターンでも、リターンが少な過ぎると投資としての醍醐味がありません。

そこで今回、実際にアパート経営では、手取りがいくらになるのか調べてみました。

 

アパート経営における手取り収入の計算式

アパート経営における手取り収入の計算式は、家賃収入等の総収入(アパート経営の収入)―税金や修繕費等の総支出(アパート経営の支出)です。

つまり、家賃収入を全部自分の収入として使ってしまうと、支出が支払えなくなってしまうので要注意。

支出には、いざという時のための積立金も含まれています。

毎月、修繕費等の積立を行っていれば、いざという時に積立金から支出ができるので、自分の給料や生活費、貯金を切り崩す必要はありません。

ではここから、アパート経営の手取り収入の具体的な額を計算していきましょう。

 

アパート経営の手取り収入

アパート経営の手取り収入は、1軒8戸のアパートの場合、平均月11~17万円年収は134万円〜202万円になります。

この額を少ないと思うのか、意外に多いと感じるのかは人それぞれですが、副収入としては悪くない額でしょう。

もちろん所有するアパートの数や部屋数が多くなれば、手取り収入も上がります。

しかし、空室率が高いと平均額よりも手取り収入は下がってしまいます。

また、これはあくまで平均額のため、同じ規模のアパートを所有しているものの、手取り収入が倍もある大家も存在します。

手取り収入を上げていくためには、まずアパート経営の支出を抑えていくことが大切です。

収入をできるだけ増やし、支出をできるだけ減らすためには、何ができるのか一緒に考えていきましょう。

それに合わせて、アパート経営で失敗しないためのポイントもご紹介していきます。

 

アパート経営における収入

家賃収入

アパート経営の主な収入源は、家賃収入です。家賃収入以外に収益源がなく、これだけが収入だという大家も多くいます。

まず、毎月の家賃収入の額を把握しましょう。管理費や共益費を受け取っている場合、この記事ではそれも家賃収入にカウントします。

アパート経営を成功させるためには、毎月いくらの家賃収入があるのか正確に把握することが大切です。

空室がある場合は、今後入居者募集をする上で、「家賃を下げたら収入がどう変化するか」なども計算していきましょう。

空室があれば家賃収入が0になるため、多少家賃を下げてでも入居してくれる人を探したほうが、最小限の赤字で済みます。

しかし、一度下げた家賃を戻すことは難しく、家賃が下がって満室になったとしても、家賃を下げていない状態と、合計した家賃収入が変わらないこともあります。

そのため、空室が出たから不用意に家賃を下げれば良いというものではなく、バランスを考えることが大切です。

 

フリーレントで空室率改善

家賃を下げずに空室を埋める方法として、フリーレントをオススメします。

フリーレントとは一定期間家賃を無料にするシステムです。

設定期間中は無料で部屋を貸すことになるので、家賃収入こそ0円ですが、礼金や管理費は入居者に請求可能です。

フリーレント期間が終了すれば、通常通り家賃を徴収できるため、空室にしたまま放置するよりも効率的です。

フリーレントでも入居者がいる方が、数ヶ月後には確実に家賃収入を得ることができるでしょう。

また、フリーレント期間は大家が決められることがほとんど。

最短1ヶ月〜で、最長に縛りはありません。一般的には、2〜3ヶ月間をフリーレント期間として取っている大家が多いそうです。

ちなみに、賃貸業界の繁忙期である2、3月は、最も空室が埋まりやすい時期なので、フリーレント期間は2、3月を必ず避けるようにしましょう。

2、3月の期間だけは、フリーレントの対象外とし、閑散期である7、8月は積極的にフリーレントを導入するなど、タイミングに合わせて臨機応変に対応してください。

 

家賃収入以外の収入

アパート経営では、家賃収入以外にも収入が発生する場合があります。

駐車場代など、オーナーが入居者から受け取る返金しないお金は全て収入と言えるでしょう

しかし、敷金に関しては退去時に原則返金するものなので、収入としてカウントしません。

また入居者からの支払い以外にも、アパートの敷地内に自動販売機を設置すれば、その売り上げも収入になります。

屋根に太陽光発電システムを設置すれば、売電価格が収入になります。

アパートに企業などの広告や看板を設置している場合は、広告料も収入だと言えるでしょう。

アパート経営では家賃以外の収入をいかに充実させるかも大切になります。

収入源が家賃だけになってしまうと、空室が出た際のダメージも大きいですが、家賃以外の収入があれば安心です。

今アパートを所有している人は、家賃以外に他に収入にできることはないか、今一度考えてみてください。

 

アパート経営における支出

修繕費

アパート経営には、大規模修繕費・小規模修繕費・修繕予防費、これら3つの種類の修繕費が必要になります。

大規模修繕費はその名の通り、大きな規模の修繕費のこと。

経年劣化により建物や設備に故障が増えてくると、多額の修繕費が必要になります。

リフォーム、外壁工事などが大規模修繕に当たり、一般的に10~15年に1度のスパンで大規模修繕費が必要になります。

大規模修繕費の費用は、200〜300万円程度必要です。

外壁工事費の目安は1平方メートルあたり1~3万円で、設備修繕費の目安はエアコン交換費用が10年程度の周期で1台につき10万円、給水ポンプの交換費用が15~20年程度の周期で100万円です。

小規模修繕費は、共有部分の電灯の取り替えといった小さな規模の修繕費。

入居者が退去した後の部屋のクリーニングや内装整備も、小規模修繕に当たります。

フローリングや壁紙の張替えは、1戸あたり4~5万円程度。

小規模修繕は一般的に3年に1回程度必要で、費用は20万円以下です。

修繕予防費は、大規模修繕を予防するために使う費用

不具合をできるだけ早く修繕し、部分的に対処しておけば、将来的な大規模修繕の費用を少しでも抑えることができるでしょう。

ちなみに、外壁や建物、シロアリの検査も修繕予防費に含まれます。

設備は突然壊れることもあるので、これらの他にも突発的に費用が発生することがあります。

また修繕費の費用は毎年同じというわけではなく、変動することがほとんど。

「今年は修繕費が50万円だったから来年もその程度だろう」と考えていると、予想外の設備故障で倍以上の額が来年にはかかってくることも。

そのため、毎年家賃収入の5〜10%は、修繕費として確保しておきましょう。

修繕費は利用するリフォーム業者によっても変わってくるので、様々な業者を比較・検討し、リーズナブルかつ高い技術の業者に修繕を依頼することも大切です。

 

管理費

入居者の管理を管理会社に委託する場合は、管理費の支払いが必要です。

管理会社に委託できる管理の内容には、家賃集金・督促・滞納取立、クレーム対応、清掃、入居者募集があり、管理費の目安は、家賃の5%と言われています

アパート1棟程度の管理であれば、自主管理することも難しくないため、自主管理し支出を抑える大家も多いです。

ただし管理業務を自分で行う中で、自主管理では難しい部分が出てくるのも事実。

そんな場合、自身では難しい管理だけ管理会社に依頼することで、管理費を抑えるという方法もあります。

特に入居者募集やクレーム対応、家賃集金・督促・滞納取立は、管理会社に依頼する方が負担が少なく、逆に安上がりになることも多いです。

 

火災保険・地震保険費

アパートを経営する場合は、火災保険・地震保険に入っておくことをオススメします。

火災保険費はプランの内容により、料金もさまざま。

火災以外に水害のオプションを付けておくと、保険料の支払いは上がりますが、何かあった時に安心です。

また、火災保険と地震保険は別になっており、両方同時に加入することをオススメします。

大地震が起こると予測されている地域では、火災保険代が50%程度値上げされているケースもありますが、大地震の被害を懸念する人は、それでも加入しておいた方が安心でしょう。

保険料が上がるとその分支出が増えるので、保険の加入に躊躇する大家も多いですが、保険は自分だけでなく入居者も守ることにも繋がるので、保険の加入が入居希望者へのアピールにもなります。

 

アパート経営における税金

アパート経営には、所得税・住民税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・消費税といった各種税金がかかります。

アパート経営を通して収入を得た場合、収入から経費を差し引いた額が所得となり、所得税・住民税を支払う必要があるのです。

所得税

所得税は、所得が大きくなればなるほど税金も高くなる累進課税です。

サラリーマン大家の場合、アパート収入以外に本業の収入もありますが、不動産所得と給与所得は合算して計算されます。

サラリーマン男性の平均給料の545万、とアパート経営所得の平均134万円〜202万円を合計すると679〜747万円になりますが、この場合、税率は23%になります。

仮に合計の収入が4000万円を超えると、税率は45%となり、収入の約半分が税金になる計算です。

 

固定資産税と都市計画税

不動産を所有すると、毎年固定資産税と都市計画税(市街化区域内の場合)を支払う必要があります。

固定資産税は時価の7割が目安に定められていおり、課税率は自治体によって異なります。

不動産取得税は不動産を取得した時に支払う税金で、いわゆる県税です。

税率は土地・建物共に3%ですが、要件を満たすことにより軽減税率の適用を受けることも可能です。

不動産取得税の税金の計算も、固定資産税評価額を使います。

消費税は事業を始めてから2年間、もしくは1年間の課税売上高が1000万円の場合は、支払う必要がありません。

しかし上記以外の場合は、受け取った家賃の消費税を支払う必要があるので要注意。

また管理委託費や仲介手数料、税理士・司法書士報酬にも消費税がかかります。

 

アパート経営に失敗しないためのポイント

利回りを重視する

新築でアパートを建築する場合も中古アパートを購入する場合も、とにかく徹底的に利回りを追求してください。

アパート経営で収入を高めていくことは、やはり簡単なことではありません。

空室を改善したり、家賃収入以外の収入を確保するなどできることは沢山ありますが、実際に行動に写すのは手間と労力がかかります。

そのため、投資前から利回りを意識し優良物件に投資しましょう。

満室前提で利回りを計算すると、退去者が出た瞬間、あっという間に利回りが悪化します。

空室率・賃料相場・家賃下落も全て考慮に入れ計算し、徹底的に利回りの良さを追求することが大切です。

 

出口戦略についても考えておく

残念ながらアパート投資を行った人全員が、投資を成功させているわけではありません。

これは不動産投資全般に言えることですが、想定した家賃を得ることが難しく、投資を断念せざるを得ない人もいます。

黒字化しているものの高齢でアパート経営が難しくなり、経営を止める大家もいます。

つまり、ピンチに陥った時に「今後アパートをどうしていくのか」を考えるのは遅すぎるのです。

そのため、アパートを経営する上では、最終的にどのタイミングや条件で投資を終えるのか出口を考えておく必要があります。

最初から出口戦略を立てておくことで、収益が悪化しているにも関わらず、止め時が分からず売却できない状況から脱出できるでしょう。

赤字に転じたらどうするか、何歳になったら投資を終了するかを考えておくと、いざという時も即座に対応することができます。

特に赤字の収益物件はできるだけ早く売却に踏み切らないと、赤字額が膨らみ、資産価値も下がるばかりです。

投資を行うと、赤字になっているにも関わらず、それまでの投資額の損失や費やした時間を惜しんで、投資を止められないという心理に陥る人が多いです。

投資は始めるよりも止める方が難しいとも言われているのも、この心理に陥る人が多いからでしょう。

投資を始める前の段階で、止める時の条件についても考え、条件が揃った際にはスッパリ止めることが、リスクを回避するコツなのです。

 

アパート経営に関する情報まとめ

アパート収入の家賃収入と手取り収入は、大きく異なります。

手取りの月収平均が20万円以下で、数千万円の投資の割に合わない…と感じる人もいるかもしれませんが、家賃以外の収入を確保したり、所有する物件の数を増やすことで、収入を増やせる可能性も十分にあるのです。

そして、支出についても目を配り、抑えられる支出は抑え、支払うべき費用は出し惜しみしないようにしましょう。

そうすれば、きっとアパート経営を成功させれられるはずです。