アパート経営が得意な会社、参考にする、相談すべき企業は

■アパート経営が得意な不動産投資会社とは?

ここでは、アパート経営が得意な不動産投資会社についてご紹介します。

「シノケンプロデュース」

「シノケンプロデュース」は、ジャスダックに上場している「シノケングループ」の企業で、全国賃貸新聞の調査において2015年度~2018年度の4年連続で年間着工数ランキングがトップです。

日本で最初にアパート経営を100%融資で可能にしたローン融資が得意な企業でもあります。

グループ企業の「シノケンファシリティーズ」では、管理実績として35,000戸をオーバーするものがあり、99%の入居率(2019年3月末での自社企画開発物件)になっています。

また、既存のアパート経営の家主の4割以上がリピートであり、買った人からも高い信頼があります。

「HOME4U」

「NTTデータグループ」の「HOME4U」の土地活用サービスでは、アパート経営やマンション経営、賃貸併用住宅、駐車場経営、規模の大きな施設などの高い収益性の不動産投資や土地活用について、収益最大化プランを最大7社で比べることができます。

連絡は選択した企業以外からないため、サービスを安心して利用することができます。

「オープンハウス」

「オープンハウス」は、東証1部に上場している不動産投資会社で、日本国内でトップクラスの実績がアメリカの不動産の販売・売却・管理などにおいてあります。

アメリカの不動産マーケットに深く入り込んでおり、需給バランスや人口動態、空室率、生活環境の学区など、周りの取引事例というような広範囲のデータを使うことによって、投資に向いている物件、地域を判断しています。

投資家は、選りすぐった物件によって運用益・節税効果・売却益を狙うことができます。

また、買うときはグループ企業の「アイビーネット」の融資を利用することによって、最大70%まで買う不動産を担保にして融資を受けることができ、返済するのは利息だけでいいので月々の返済額も少なくすることができます。

買った後も丸ごと管理を代行してくれるため、時差や言葉の壁、現地の習慣によるトラブルなどで困ることもありません。

売却したり買替したりする時期などもアドバイスしてくれるので、パートナーとして長く付き合えるでしょう。

■アパート経営を会社で運営するメリットとデメリットとは?

ここでは、アパート経営を会社で運営するメリットとデメリットについてご紹介します。

アパート経営を会社で運営するメリットとは?

アパート経営を会社で運営するメリットとしては、次のようなものがあります。

・住民税・所得税が節税になる

アパート経営を会社で運営する最大のメリットは、住民税・所得税が節税になることです。

アパート経営を個人で行うときは、必要経費を収入額から差し引きして残った金額が不動産所得になり、住民税・所得税が不動産所得に対してかかります。

例えば、2,000万円の収入額で800万円の必要経費のときは、1,200万円の不動産所得になります。

アパート経営を会社で運営するときも、個人のときと利益を計算する方法は同じであるため、法人税が1,200万円の不動産所得に対してかかります。

しかし、この法人の1,200万円の不動産所得を役員報酬として社長に支給すれば、0円に会社の所得はなるため法人税がかからなくなります。

また、社長に支給される1,200万円には所得税が役員報酬としてかかりますが、この所得税としては、220万円が給与所得税控除として差し引きされるので、980万円の課税対象給与所得になります。

個人がアパート経営したときの1,200万円の不動産所得にかかる所得税と、会社がアパート経営したときの980万円の給与所得にかかる所得税を比べると、税金上は会社がアパート経営する方が有利になります。

また、役員に家族をして役員報酬を支給すれば、給与所得控除がそれぞれ使えるため、さらに節税効果が大きくなります。

近年、個人の所得税は多くなってきていますが、会社の法人税は少なくなってきています。

ここでは、個人の所得税の税率と会社の法人税の税率の比較についてご紹介します。

  • 所得額が100万円のときは、所得税の税率が15.6%、法人税の税率が29.5%
  • 所得額が300万円のときは、所得税の税率が17.2%、法人税の税率が24.8%
  • 所得額が500万円のときは、所得税の税率が23.8%、法人税の税率が24.3%
  • 所得額が1000万円のときは、所得税の税率が31.6%、法人税の税率が27.1%
  • 所得額が2000万円のときは、所得税の税率が40.8%、法人税の税率が32.0%

なお、住民税・所得税・事業税は表面税率であり、所得控除は含まれていません。

地域によって住民税・事業税率は少し違っており、復興特別所得税・復興特別住民税が含まれています。

また、税率は改正されることがあります。

1,000万円以下の資本金かつ50人以下の従業員の中小企業であれば、所得額が約600万円をオーバーすると個人の所得税の税率が会社の法人税の税率よりも低くなります。

所得額は、経費を収入から差し引きした利益です。

所得額が600万円をオーバーすれば会社の運営の方が税率的には有利になります。

しかし、会社を運営するには、設立するための資金や運営するための維持費がかかります。

このような費用を考慮すれば、一般的に1,000万円以上の所得額があると会社の方が有利になるでしょう。

・相続税が節税になる

アパート経営を個人で行うときは、賃料収入から毎年経費を差し引きして残った金額が所得になります。

この所得については、貯めて相続財産になると相続税が課税されます。

しかし、会社にして、アパートの所得を家族に役員報酬ということで分散すると、親の相続財産が多くなるのを抑えることができます。

また、相続人に将来なる子供は財産がこれによって作れるので、相続税を納めるための資金などにすることができます。

しかし、親が会社の株式を持っていると、株式によってアパートを親が持っているようになります。

そのため、株式が親の財産になるので、子供に会社の株主を残したり、株主に親がなっていたりするときは生前移転対策をする必要があるため注意しましょう。

・経費にできる選択肢が多くなる

会社のときは、いろいろな税金対策が利用できます。例えば、会社で役員の医療保険や定期保険に入ったり、倒産防止共済に入ったりするなどがあります。

なお、倒産防止共済の掛金は、経費に全額なり、40ヶ月間以上入ると全額返ってきます。

しかし、このような保険利用は基本的に課税の繰り延べであるため、保険金が将来的に入ったときは会社の収益になるので、修繕の時期などに解約するなどが必要になります。

・入居している人からの信用度がアップする

会社の社長に、個人の家主であった人でもなれます。一般的に、会社を経営することは取引先や金融機関に対する信用度がアップするだけでなく、入居している人に対しても「アパート経営をしっかりしている」というイメージを与えられるでしょう。

株式会社を設立するときは、従来「1,000万円以上の資本金」「7名以上の発起人」などというような条件がありました。

しかし、新しい会社法が平成18年にスタートしたことによって1円の資本金でも会社が設立できるようになり、しかも設立するときの費用についても電子申請などを利用することによって少なくできるようになりました。

また、有限会社制度が無くなった代わりに、合同会社という簡単な手続きで簡易な組織でもいいというスタイルも新しく設けられました。

そのため、アパート経営についても、個人から会社に容易に変えることができるようになりました。

アパート経営を会社で運営するデメリットとは?

ここまではアパート経営を会社で運営するメリットについてご紹介しましたが、メリットのみでなく、マイナス面の費用負担や面倒なこともあります。

ここでは、アパート経営を会社で運営するデメリットについてご紹介します。

・会社を設立するための費用がかかる

費用が会社を設立するときにはかかります。

会社を設立するための方法としては、初めに定款といわれる会社の商号や目的、本店所在地などを書いたものを作る必要があります。

株式会社の定款については公証人の認証が公証人役場で必要であるため、手数料が必要になります。

しかも、定款を認証した後は、設立登記が必要になります。

このときは、登録免許税が資本金額に応じてかかり、司法書士などに登記手続きを頼むときは手数料がかかります。

司法書士に頼むときは、会社の種類によっては25万円~30万円くらいの費用が株式会社でかかり、10万円~15万円くらいの費用が合同会社でかかります。

なお、新しく個人で不アパート経営をスタートするときは、事業開始への届出などを税務署に提出するのみであるため、設立するための費用などは特に発生しません。

・運営するための費用がかかる

帳簿を付けることが、個人によるアパート経営のときも会社によるアパート経営のときも義務化されています。

特に、税務署などに税金を申告するときは、所得額と税金をこの帳簿をベースにして算出する必要があります。

個人によるアパート経営のときは、青色申告あるいは白色申告によって所得を確定申告する必要があります。

なお、青色申告や白色申告については、ネットなどで詳しく紹介されているため参考にしてください。

記帳するときに、白色申告のときは個々の取引ごとでなく、簡易な毎日のトータル額をまとめるなどの方法でも問題ないようになっています。

一方、青色申告のときは、基本的に、複式簿記による現金出納帳、買掛金、売掛金、固定資産台帳、経費明細書の記帳が必要です。

一方、青色申告のときは帳簿を付けるのが面倒ですが、10万円まで特別控除ができるというメリットがあります。

しかし、「事業的規模」という貸家のときは5棟以上、貸室のときは10室以上が税務上有利になる「5棟10室基準」をクリヤーする家主であれば、帳簿を複式簿記の決まりに基づいて付けて、確定申告書に「損益計算書」と「賃借対照表」を添付する必要があります。

このときは、特典として65万円に特別控除がなるなどがあります。
自分でこのような所得と税金は計算するようになっていますが、税理士などに手数料を払って頼むこともできます。

一方、会社によるアパート経営のときも、個人の所得税を申告するときと同じように、法人税を白色申告あるいは青色申告によって申告することができます。

個人のときとは、帳簿に記載する事項が多くなり、個人のときより帳簿の内容も詳しいものが求められることが違います。

そのため、会社のときは、さらに税理士などに頼む必要性が多くなるでしょう。

また、会社のときは、均等割という地方税が資本金などの規模によって課税されます。

例えば、東京都のときは7万円が最低で、所得がない赤字の企業でも課税されます。

均等割、運営費用という税金を負担することによって、個人のときより会社のときの方が場合によっては多く費用を負担するようになるでしょう。

・会社として相続が始まる前の3年以内に入手したアパートは時価評価になる

個人が持っているアパートは、土地に関しては道路に接している標準的な1㎡当たりの宅地の土地評価額である路線価、路線価がないところに関しては固定資産税評価額に一定の倍率を掛けたもので、家屋に関しては固定資産税評価額で評価するようになっています。

地価公示価格の8割くらいが路線価、7割くらいが固定資産税評価額になっているため、財産の価額を時価とこれらとの差額に関して圧縮することができます。

一方、上場していない親族が経営している同族会社の株式を持っている人が死亡したときは、相続する財産はこの同族会社の株式になります。

株式を評価する方法に関しては、基本的に相続する建物・土地については普通の取引額の相続税評価額で評価して問題ありませんが、会社が株式を持っている人の相続が始まる前の3年以内に入手した不動産の家屋・土地などについては、取得価格などの時価によって評価する必要があります。

一方、個人のときは、相続税評価額で不動産を取得したときに評価できるようになっているので、不動産を会社が取得した後相続がすぐに始まると不利