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コラム

アパートが無事に高く売れて嬉しい反面、気になってくるのが税金です。

アパートを売却した時に、掛かる主な税金は「譲渡所得税」です。

思っていたより手元に残らなかった・・なんてことにならないように譲渡所得税について売却前に勉強していきましょう。

譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは不動産を売却(譲渡)したことによって利益(所得)が生じた場合に掛かる税金のことを言います。

利益が発生した場合に掛かる税金ですので、アパートを売却した結果、譲渡所得がマイナス(売却損が発生)の場合は課税されません。

また、譲渡所得税は他の給与所得や事業所得とは合算せず分離課税で計算されます。(損益通算は出来ず、他の所得の金額等も関係ありません。)

譲渡所得(税額)の計算方法

まずは譲渡所得の計算方法についてですが、以下の式で計算することになります。

売却価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

上記の式の内、「取得費」とは

  • 不動産の土地建物取得代金、リフォーム代金や購入時諸費用(登記費用や仲介手数料など)の合計から建物の所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
  • 売却価格×5%

の内大きい金額を利用します。

また、①の取得費が分からない場合は②の金額を使うことになります。

「譲渡費用」とは売却するために掛かった諸費用(登記費用・仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費用・取り壊し費用など)のことを指します。

そして最後に、

譲渡所得×税率(所得税・住民税)=税額

の計算式で該当の税率を掛ければ譲渡所得税の税額を求めることができます。

譲渡税率

先ほどの計算式に出てくる譲渡所得税の税率についてですが、不動産の所有期間によって税率が大きく変わってくることがポイントになります。

譲渡した年の1月1日において所有期間が

・5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり所得税30%+住民税9%

・5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり所得税15%+住民税5%

となり、さらに平成25年から平成49年まで復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されます。

まとめ

特に短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるかで大きく税率が変わってきます。

事前に知っていて計画するのと、そうでないのとでは大違いです。

アパートの売却を検討される時は「譲渡所得税」についても事前に税理士などの専門家と相談しつつ計算し、どのぐらい税金が発生するのか把握しておくことが大切です。