ふるさと納税×不動産投資=お得の方程式

不動産投資家はふるさと納税を活用すべき

ニュースやテレビで度々取り上げられる、ふるさと納税。

もしあなたが不動産投資を行っているなら、このふるさと納税を利用しない手はありません!

税金が安く抑えられる上に、返礼品と呼ばれる地方の特産物ももらえる、とてもお得な制度。

そこで今回は、不動産投資家がふるさと納税を行う上での注意点をまとめてみました。

 

ふるさと納税とは?

ふるさと納税とは、地方を活性化することを目的に作られた納税法です

人、物、金が全て首都である東京に集まり、地方の衰退が止まらない今の日本。

ふるさと納税では地方にお金を集めるため、全国各地から地方自治体が寄付を募ります。

そして集まった寄付金を、自治体それぞれが町民のために使うのです。

ふるさと納税を使い寄付を行った人は、寄付額のうち所得税・住民税が控除されます。

ふるさと納税を行うには、自己負担金として2000円が必要ですが、自治体から寄付のお礼として返礼品を受け取ることができます。

返礼品の価値は2000円以上の価値を持つものばかりなので、2000円支払ったとしても損をすることはないでしょう。

例えば、1万円をふるさと納税として応援したい自治体に寄付するとします。

するとそこから自己負担額である2000円を引いた8000円が、所得税・住民税の控除対象になるのです。

ふるさと納税で控除できる税金は、所得税と住民税のみで、他の税金は控除の対象にならないためご注意ください。

また、ふるさと納税制度を利用するには、確定申告を行う必要があります。

不動産投資を行っている方は、毎年確定申告を行う必要があるので、ふるさと納税を始めたからといって手間が増えると言うことはないでしょう。

ふるさと納税の確定申告では、必要項目を記載し、書類を準備する必要があります。

ワンストップ特例制度と呼ばれる特例では、確定申告を行わなくても、ふるさと納税の寄付金控除を受けられますが、給与所得とは別に不動産所得や事業所得のある人は、原則ワンストップ特例制度を利用することはできません。

 

ふるさと納税を行う際の注意点

⑴控除可能限度額がある

「所得税と住民税が控除されるなら、ふるさと納税をどんどん行おう!」と考える方もいるかもしれません。

しかし、ふるさと納税には控除限度額があり、控除限度額を超えて寄付をしても限度を超えた部分に関しては控除の対象になりません。

ただ地方の自治体に寄付をしただけになってしまいます。

ふるさと納税の限度額は、(住民税の所得割額×0.2)÷(90%―所得税率)+2000円で計算することができます。

毎年所得税・住民税合わせて、10万円支払っている人は、10万2000円までを上限に所得税・住民税の控除が受けられますが、10万2000円以上のふるさと納税を行っても、控除の対象にはならないのでご注意ください。

計算が難しい場合は、年収ごとに大体の上限がネット上に掲載されているので目安としてみるといいでしょう。

総務省のふるさと納税に関するWEBページ「ふるさと納税のしくみ」にも、給与収入と家族構成に対応した上限額の目安が掲載されています。

収入や家族の増減がある場合は、前年の所得税・住民税額が今年も同じとは言えないため、確認してから納税を行うことをお勧めします。

税務署に問い合わせると、自分のふるさと納税限度額について教えてもらうこともできるので、必要であれば利用しましょう。

家賃収入がメインの収入源となっている方は、サラリーマンのようにある程度収入が毎年同じというわけではなく、空室状況により毎年の収入が変動しやすい傾向にあります。

大規模修繕を行ったり、物件の売却、取得があっても収支は大きく変化するでしょう。そのため不動産投資家は、前年の上限額の目安が当てはまりにくいです。

そのため税理士などの専門家に確認した上で、ふるさと納税制度を利用しないと逆に損をしかねません。

 

⑵返礼品は一時所得になる

ふるさと納税を行う魅力の一つと言えば、寄付先からの返礼品が手に入ることでしょう。

国産牛にお花、アクセサリー、旅行券など、多種多様な返礼品がありますが、この返礼品は一時所得の対象としてみなされます。

そのため、年間50万円を超える返礼品を受け取った場合は、その一部が課税対象となってしまうので要注意。

50万円を超えた額が対象になるので、51万円分の返礼品の場合対象となるのは1万円です。

 

⑶クレジットカードは本人名義のもの

「さとふる」や「ふるさとチョイス」など、ふるさと納税の返礼品を集めたサイトでは、様々な返礼品をまとめてチェックし、サイト経由で自治体に寄付することもできます。

支払いは郵便局の窓口やクレジットカードなど選ぶことができますが、もしクレジットカードで寄付を行うのであれば、必ず寄付者本人のカードで行う必要があります。

申込者と支払人の名義が異なると申し込めないケースがあるので、必ず申請者と支払い者を同じにしましょう。

ちなみに、クレジットカードでふるさと納税を行う際のよりお得な裏技は、「楽天ふるさと納税」を利用し、ふるさと納税を行うこと。

楽天ふるさと納税では、楽天のクレジットカードを使い寄付を行えば、寄付額に対し最低4%のポイントがつきます。

つまり5万円以上納税すれば、2000円分ポイントで還元されるので、自己負担金の2000円がなくなるのです。

ほぼ無料でふるさと納税が利用できるので、非常にお得ですよね!

また、楽天だけでなく、ANAカードを使用してANAのふるさと納税サイトからふるさと納税を行うと、マイルが貯まります。

 

⑷ふるさと納税と住宅ローン控除併用時は注意

ふるさと納税と住宅ローンの控除は、併用が可能です。

住宅ローンの融資残高の1%相当は、所得税、住民税から控除されますが、更にその1%相当をふるさと納税に使えば大きく節税できるのです。

但し、住宅ローン控除で所得税と住民税全てが還付されている場合は、ふるさと納税を行っても還付が受けられません。

 

⑸会社に不動産投資がバレてしまう

不動産投資家の中には会社に内緒で、副業として不動産投資を行っている方もいるでしょう。

ふるさと納税では所得税・住民税の還付のために、確定申告を行う必要がありますが、副業である不動産投資分の収入があれば、ふるさと納税の上限額が増えていきます。

副業を禁止していない会社であれば、バレても問題ないかもしれません。

しかし、就業規則に副業禁止と明記していあるような会社では罰則があったり、最悪クビになってしまう可能性も。

ふるさと納税では、本業、副業どちらかで全額控除される仕組みになっているので、控除を分割することができず、役所に連絡しない限り本業から控除されます。

副業から控除してもらうには、事前に役所に連絡し、ふるさと納税の控除額より普通徴収で支払う住民税を高くしなければいけません。

 

⑹寄付額の30%以上の返礼品は、控除を受けることができない

ふるさと納税の規制強化により、返礼品の割合は寄付額の30%という規則ができました。

そのため、10万円の寄付額に対し、5万円相当の返礼品をもらえる自治体に寄付しても特別控除を受けることができません

以前はこのような規則はなく、寄付額の50%を超えるような返礼品も多々ありましたが、規制強化により寄付額の30%以下価値の返礼品ばかりになってしまったのです。

 

ふるさと納税の疑問

1回1カ所につき、自己負担2000円?

ふるさと納税は、申し込みごとに2000円が発生するわけではありません。

何カ所もの自治体に申し込んでも、1年間なら自己負担は合計2000円で済みます。

10万円寄付できても、10万円を丸々寄付したいと思う返礼品が見つからないことも多いかもしれませんが、小額の寄付を複数回行うことができるのは、便利なシステムですよね。

複数のサイトから申し込んでも大丈夫?

ふるさと納税を取り扱うサイトは多数あり、サイトごとに取扱商品が違うことも珍しくありません。

そのため、同一人物が複数のサイトを使ってふるさと納税の申し込みを行うことが認められています。

わざわざ同じサイトで欲しいものを探す必要はなく、複数サイトからで好きな物を選んで申し込みができます。

 

地方にお金が流出するのは危険では?

地方は衰退が進んでおり、投資先としての価値も薄くなっています。

「そんな地方にお金を配ることになるふるさと納税は、投資家にとってメリットがないのでは?」と考える方もいるかもしれません。

投資家が不動産市場に活気のある大都市に、お金が残る方が良いと考えるのは当然のこと。

しかし、ふるさと納税による流出額は、41億円程度です。

多額と感じるかもしれませんが、世田谷区の税収が約3000億円だという事実を踏まえると、そこまで高額とは言えないでしょう。

つまり、ふるさと納税をしても、世田谷区の税収の1.4%程度しか流出していないのです。

ふるさと納税により都内からお金が流出することを心配する人もいますが、心配ありません。

一方でそもそもの税収が少ない地方都市にとっては、大きな収入となり、ふるさと納税の寄付金を上手く使うことにより地方創生に繋げているのです。

 

不動産投資家はふるさと納税で得しよう!

不動産投資による所得は課税対象になるので、当然、税金を支払う義務があります。

しかし投資による収入分を、ふるさと納税として納税すると節税できるばかりでなく、自己負担金以上の価値がある特産品を手に入れることができるので、とてもお得。

どのみち確定申告をしなくてはいけないことを考えると、ふるさと納税を利用したからとって、手間が大きく増えることもありません。

ふるさと納税を利用すれば、地方の活性化にも繋がり、日本を元気にすることができる上に、不動産価値の上昇にも繋がります。

不動産投資を行う人であれば、ふるさと納税をして損はないでしょう。

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