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コラム

不動産業者から、マンション投資に関心はないですか、というような電話が職場に掛かって来たことがあるのではないでしょうか。

無差別に不動産業者から勧誘電話が掛かってくるものです。このような不動産業者からの電話で紹介されるマンション投資の案件は、いいものは全くないでしょう。

 

そのままにしておいても買ってくれる住居用のマンションであれば、わざわざ電話を掛けて営業する必要もないでしょう。ここでは、マンション投資のメリット、マンション投資の実情、ワンルームマンションを不動産業者はどのようにして売るか? についてご紹介しましょう。

マンション投資のメリット

ワンルームマンションは比較的流動性が高い事が一つの大きなメリットになっています。ワンルームマンションであれば、不動産を売る場合でも、投資用、セカンドハウス用、自宅用などとしてある程度需要が見込めます。

いい立地であれば、割合買主も探しやすいでしょう。

一方、マンション投資を自分がしたいと考えた場合も、多くの物件数があるため、条件に適したものを見つけやすくなります。

・投資額が抑制できる

不動産投資の場合は、イニシャルの投資額の大きさが最も気掛かりでしょう。割安や中古の不動産投資物件を買う場合でも、金額がもともと大きいため、投資額としては数万円というようなものでは済みません。

しかし、中古のマンションの場合は、建物の築年数や地域によっても違ってきますが、割合入手しやすい投資額で不動産投資がスタートできます。

そのため、資金が手元に多くない、高額な物件に初めから投資するのは少し心配である、などというような場合でもハードルは高くありません。

ローンを利用する場合でも、利用する金額が多くないとリスクも低下するため、プランを無理がない範囲で立案することができます。

・手間が物件の管理にかからない

物件の管理が、マンション投資に成功するためには大切です。ワンルームマンションであれば、手間が物件の管理にかかりません。管理会社にほとんどのことは任せることができるため、ほとんどオーナーが管理するものはありません。

ほとんどの運用管理を任せることも管理会社によっては可能なため、ビジネスパーソンのように忙しい場合は時間的にも心配ありません。管理面をいい加減にして不動産投資で失敗するケースは多くあるため、これは非常にメリットがあります。

マンション投資の実情

 

不動産業者は、都心のワンルームマンション、1K、1LDKのマンションを多く取り扱っており、ほとんどは価格帯が2500万円くらいで4%~5%程度の利回りです。

ローンを利用する場合は、4%くらいの金利でノンバンクの融資を受けることをすすめられる場合が多くあります

しかし、ノンバンクを利用してこのような不動産投資物件を買えば、追加で別の銀行から融資を受けるのは非常に困難になります。

というのは、5%の利回りで4%の金利であれば、キャッシュフローが出ないことがすぐに分かるためです。

ローンを返す以外に、別に管理費、固定資産税、都市計画税、修繕積立費が掛かるため、新築した時から収支としては毎月1万円~2万円程度の赤字になることが多くあります。当然ですが、入居したり退去したりするごとに、入居する人を集めるための費用が掛かるようになります。また、年が経つにつれて、賃料はダウンして修繕積立金はアップするようになります。

そのため、毎月の赤字額としてはさらに多くなってきます。不動産投資をマンション投資からスタートすれば、すぐに行き詰ってしまいます。

このようなマンション投資は、不動産投資とは言えないでしょう。

しかし、多くの人は、不動産業者の「マンション投資の方が、現在入っている満期時の保険の返戻金より儲けがあります」あるいは「値上がりが数年のうちに期待できるため、現在が買い時です」などというようなセールストークによって買っています。

当然ですが、儲けが販売価格には非常に上乗せされています。というのは、4%や5%というような低過ぎる利回りにはならないためです。

販売価格の約1割程度は、手数料として売った不動産業者が取っていると考えておきましょう。例えば、4%の利回りの物件の場合は、デベロッパーがもともと7%くらいの利回りで建築したものです。そのため、2500万円の物件価格で4%の利回りの場合は、基本的に価値としては1500万円しかありません。

ワンルームマンションを不動産業者はどのようにして売るか?

 

ワンルームマンションを不動産業者は売るために、若い20代前半の営業マンを数十人も300万円程度の年収で雇用します。

そして、若い営業マンに毎日電話をひたすら掛けさせています。ほとんどの社員が数年のうちに退社するため、ブラック企業になっています。

1人の社員が2部屋程度年間に売ってくれると、経費と給与を除いても十分に不動産業者の儲けは確保できます。具体的な営業方法としては、電話番号を無差別に変更して電話を掛けるようなものであるため、効率が悪く非常に契約率が低いものです。

しかし、電話を多くの人に掛けると、中には話を聞いてくれる人もいます。契約率としては、営業マンによって違ってくるでしょうが、話を聞いてくれた30分の1程度は買うそうです。

不動産業者としては、営業トークについてマニュアル化されたもので社員に電話を掛けさせると、平均的な過去のコンバージョン率から儲かる計画を立案することができます。このようなビジネスは、ある意味よく分かるものです。

営業マンを多くすると、契約率は同じでも、儲けは多くなります。

営業マンのレベルを均質にすると、確率としては高くありませんが、確実に買う人を探すことはできます。

このようなことから、いつまで経っても、電話でマンション投資を営業するのは無くならないでしょう。では、このようなワンルームマンションそのものは、どのような品質なのでしょうか?

 

このように売ることをもともと考えて建築しているワンルームマンションであるため、まともなベロッパーではないでしょう。

いかに自社が売って儲けるかということのみを考えているため、造りそのものが悪かったり、工事が手抜きしていたりするとは必ずしも言えませんが、価格がとにかく割高な場合が多くあります。

ワンルームマンションの新築のRCの場合は、相場としては800万円で1室が建築できるそうです。

原価は、土地代をこれにプラスしたものです。

 

都内の23区内のいいところでも、ワンルームマンションでも1500万円くらい1室あたり掛けると建築できるようです。

ワンルームマンションの販売価格としては、経費をプラスしても、原価の約1.5倍の金額になっていることが分かるでしょう。

このようなことから、マンション投資の場合は、割安なものが無いことが分かるでしょう。

確実に不動産投資で儲けたいのであれば、新築でアパートを1棟建築したり、中古物件を買ったりするのがおすすめです。

いいワンルームマンションを独学で買うのは、簡単なことでは決してありません。

しかし、方法さえ把握しておくと、マンション投資で儲けることも困難ではないでしょう。

なお、ネットなどでは、無料のマンション投資のオンライン講座を行っているようなサイトもあるため参考にするといいでしょう。