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コラム

アパート経営を始めようと考えてもまずは何をしたらいいのか分からないという方のために、アパート経営の始め方を基礎からご紹介します。

 

アパート経営の魅力とは?

まず初めにアパート経営の魅力についてご紹介します。アパート経営には大きく分けて4つのメリットがあります。もちろんここでは紹介しきれないメリットが、他にもあります。

 

①限られた資金でも投資可能

アパート経営はマンションほど規模が大きくないので、限られた資金での投資が可能です。初めての人や自己資金の少ない人でも始めやすいということが魅力です。

 

②不労所得を得ることができる

アパート経営は不動産投資の中でも、一番安定的に不労所得を得ることができると言われています。戸建てや一部屋のみを所有しておりそれを貸し出す場合は、空室や滞納が発生すると収入は0になります。全く収入のない時期と収入の入る時期とが分かれるので、安定的とは言えません。しかしアパート経営であれば、満室ではなかったとしても数人の入居者は決まって居ます。そのため全戸空室にならない限り、収入が0になることはないのです。

またよっぽどのことがない限り全戸空室にはなりません。街に一つは未だに木造でボロボロのアパートがありますが、見ていただくと分かるようにボロボロのアパートにも実は入居者がいます。入居者が誰一人いなくなるということは、考えにくいです。そのためアパート経営では収入の増減が少なく、安定的に不労所得を得ることができます。

 

③節税対策になる

アパート経営では、相続税や固定資産税といった税の負担を減らすことができます。

相続の際に現金ですと金額に課税されてしまいますが、土地の場合は資産額に対し2~3割程度安く評価され課税されます。

またサラリーマン大家の場合、アパート収入は本業と合わせて課税されます。そのためアパート経営に赤字が出ていたら、本業と合算できるので税負担を抑えることができます。

 

④年金の代わりになる

年金の額が減っており、将来もらえなくなってしまう可能性が高まっています。しかしアパートを1棟持っておくと働かなくても家賃収入を得ることができ、将来年金に代わる役割を果たしてくれます。

 

アパート経営に向いているのはどんな人?

アパート経営に向いている人は、こんな人です。

①節税対策をしたい

②不労所得が欲しい

③年金の代わりになる収入が欲しい

④金融商品ではなく、資産が欲しい

⑤高額な投資は無理だけど、安定収入が欲しい

⑥土地を持っているが、遊ばせているだけである

何も難しく考える必要はなく、1つでも当てはまれば、アパート経営に向いていると言えます。アパート経営に関する知識や技術は、始めることを決めてから備えていけばいいので、最初は不労収入が欲しいという単純な理由からスタートしてオッケーです。

土地を持っているものの何もせず遊ばせた状態であるという人は、すぐにでも土地活用について考えるべきです。固定資産税を支払っているだけであれば、出費しかありません。しかし遊ばせている土地が稼ぐようになれば、収入になります。アパート経営を始めれば、節税と副収入という2つのメリットを享受できるようになります。

 

アパート経営を始めよう:実践編

アパート経営を始めるための方法を実践的にご紹介します。

①資金計画を立てる

まず初めに行うことは資金計画を立てることです。アパート経営を始めたいと思っても、肝心のお金がないと投資することはできません。

まずは自己資金がどれくらいあるのか、そして銀行からいくらまで借り入れることができるのか計算しましょう。どんなにいい物件であっても、資金が足りなければ購入することや建築することができません。そのため自分の資金力の中で運営可能な物件について考えるべきです。

次にターゲットとする入居者を定めましょう。単身向けにするのかファミリー向けにするのかで、アパートの仕様や間取り、設備は大きく変わります。

建築・購入費用や諸費用を含め、初期費用にどれくらいかかるのか見積もりを出し、それに対し税金や光熱費といった維持費を加算した額から賃料の検討を行います。

しかし割り出した賃料が周辺の物件よりお幅に高くなってしまった場合は、入居者が集まらない可能性が高まります。新築であれば他の物件より家賃が高くなってしまっても、入居者は集まりやすいですが、新築というブランドは短期間のみですぐに利用できなくなります。新築ブランドに頼ることがなくても、入居者の集まるアパート作りをできるかどうかで、アパート経営の勝敗は大きく変わります。収支シミュレーションは空室率を10%に設定したり、20%に設定したりするなど設定を何度も変えて繰り返しを行いましょう。

収支シミュレーションの段階ではまだ投資をしていないので、いくらでも変更できます。収支状況によってはアパート経営そのものを断念することもありますし、戦略やターゲット層そのものを丸きり変えていかなければいけないこともあります。やり直しは何度でも効くタイミングでありながら、将来の利益を大きく左右するので、最初の計画は念入りに行いましょう。

 

②不動産に関する知識を身につける

シミュレーションと同時に行って頂きたいのが、知識をつけることです。アパート経営を行う上では不動産の知識が不可欠です。

最低限の知識を身につけておかなければ、不動産店との話し合いもスムーズにはいきません。

勉強しなくてはいけないのは、建築基準法や宅建業法、民法、税に関することです。プロではないのでまずは表面的な知識を身につけ、知識を深めていくのはアパート経営を行いながらじっくりとで構いません。

不動産会社にアパート経営について相談をすると、必要最低限の知識は教えてくれますし、シミュレーションについても立地や条件に合わせ何度でも行ってくれます。

ただし悪徳な不動産会社は自社の利益優先で、リスクについての説明が不十分なこともあります。そのため全てを不動産店に任せるのではなく、自分でも自学自習を行い、シミュレーションすることが大切です。

セミナーに参加し知識を深めたり、人脈を作ってもいいでしょう。

 

③複数の不動産会社に相談を行う

アパート経営を成功させるのであれば、必ず複数の不動産会社に相談をしましょう。失敗する人は1社にしか相談していません。1社にしか相談していないのであれば、アパートの建築費や想定利回りが適切かどうかの判断がつきません。しかし複数社に相談することで比較検討ができるため、他の選択肢を考慮に入れることができます。

アパートメーカーや建築会社により施工に違いがあるので、比較しないと分からないことは多いです。また多くの提案を受けることで、様々な視点から見る力を養うことができます。

 

④アパート建築・購入へ

中古アパートを購入される方は、不動産会社から紹介された物件の中から一番利回りが良く、初期費用を早く回収できる物件を選ぶと良いでしょう。

新築アパートを建築される方は、着工から完成までにおおよそ3〜4ヶ月かかります。大手ハウスメーカーであれば、工法が規格化されているので工期が短くなることもあります。逆に軽量鉄骨にするのであれば、1ヶ月程度工期は長引きます。

アパートを建築する際には、建築費の安さだけに注目するのはやめましょう。確かに安いということは魅力的で、すぐに初期費用を回収できると感じるかもしれません。

しかし建築コストを抑えるために、安物の資材ばかり使われてしまっており、すぐに傷んでしまうということがあります。結果として何度も修繕が必要になり、長期的に見れば高くついてしまうということもあるのです。そのため値段だけに注目して良し悪しを決めることはやめてください。数年先まで見通し、建築の質が高いことや自分に合ったプランを提供しているかどうかを見極めることが大切です。

建築会社の中にはアパートの施工から入居者募集、賃貸管理まで全てのサービスを提供している会社もあります。このような会社に依頼すれば、いくつもの不動産店を回る手間がありません。

 

⑤入居者募集を開始

アパートに入居してくれる入居者の募集を始めましょう。

入居者の募集は早ければ、早いほうがいいです。購入が決まった段階や施工が始まったら、すぐに不動産仲介会社に依頼し、入居者募集を行いましょう。その際にオーナーがやらなければいけないことは、賃貸借契約書にどのような内容を盛り込むか決めることです。契約期間や更新、手続き方法、禁止事項、修繕費用の負担者について決めておかなければ、仲介店も入居希望者に説明することができません。

具体的にはペット飼育をしてもいいのかダメなのか、契約更新時の費用はいくらなのかといった内容です。細かなところまで詰めておかないと後々トラブルになります。

賃料や敷金・礼金の額、管理費、共益費は計画段階で予め定めていますが、入居者募集を始める段階で本決定しなければいけません。

 

ここまでがアパート経営の始め方です。アパート経営を始めることは、簡単で女性にもできます。20代でアパート経営に乗り出す人もいます。誰でも始めることはできますが、最初の計画がきちんとしていなければ、始めたとしても失敗する可能性が高いです。アパート経営の成否は計画段階で9割方決まっています。そのため最初の計画を何よりも時間と労力をかけて行ってください。

 

⑤管理会社を決めよう

入居者募集と並行して行って欲しいことが、管理会社を決めることです。そのため⑤が2つあります。収益物件の管理は管理会社に任せることが一般的です。管理会社に任せれば日常の清掃から物件メンテナンス、入退去の手続き、クレーム処理まで全て代行してもらうことができます。オーナーは毎月管理会社から管理費を引いた家賃収入を受け取るだけです。最も手間がなく、理想とする不労所得を受け取ることができます。

もし利益を最大化させたいのであれば、管理をオーナー自ら行うこともできます。自分で管理を行えば管理費を支払う必要がないので、家賃収入は全て自分の収入になります。アパートはマンションと違い規模が小さいので、自主管理するとしても負担が少ないでしょう。

定年退職後に無理のない範囲で働きたいとお考えであれば、アパートの管理人として働きながらオーナーとして家賃収入を得れば、経済的に豊かな老後を送ることができます。

自分の物件なので何時に働くか、どれくらい働くは自分次第です。体力的に難しいことなどは外注し、できる範囲内の仕事だけ行っても良いでしょう。

 

アパート経営のリスクを軽減するためには?

アパート経営を始めて最初につまづくのが、空室問題でしょう。

収益賃貸物件経営と空室問題は、切っても切れない関係です。空室期間が長引いたり、空室率が高いと、想定した収入を得ることができません。そのためいかに空室率を低下させ、空室期間をいかに短くできるかが勝負です。

新築物件は人気が高いので、努力しなくても入居希望者は集まります。大事なのは入居してくれた人に長く住んでもらうことです。一旦入居してしまった時点で、次に住む人は新築という恩恵を受けることができません。そのため最初よりも入居希望者は集まりにくくなります。

今いる入居者にできるだけ長く住んでもらえるように、日常の掃除や点検はこまめに行いましょう。管理サービスの質が高いことは、入居者満足度に繋がり退去を防ぐことが可能です。

退去により空室が発生した場合は、1日でも早く入居者募集を行いましょう。退去の申し出があったらすぐに仲介会社に、募集の開始を依頼するといいでしょう。空室期間を最小限に短くするために、退室するとすぐに現状復帰工事を行い、次の人が入れる環境を作りましょう。

また空室リスクについて悩まされない方法として、サブリースもあります。サブリース契約を結ぶと不動産店が一括して部屋を借り上げてくれるので、長期間空室について悩むことがなくなり、安定した収入を確保することができます。ただしサブリースシステムには、オーナーと不動産会社との間でトラブルも多いです。そのためサブリース契約を結ぶ前には契約内容について精査する必要があります。

 

困った時には周囲に相談。頼れる不動産コンサルティング会社もある

アパート経営を行う中で誰しも何かしらのトラブルに巻き込まれたり、経営の悩みを持つことがあります。全て順風満帆というワケにはいきません。そんな時に頼りになるのが不動産コンサルティング会社です。不動産コンサルティング会社では不動産に関するコンサルティングを専門に行っているので、専門性が高く、プロの目線からアドバイスや提案を行なってくれます。

一人で悩むのではなく、周囲や専門機関、場合によっては弁護士や税理士といった各種士業の方に相談しましょう。きっと悩みやトラブル解消に向けて尽力してくれるでしょう。