【不動産投資初心者必見】良い物件を簡単に判断する方法とは?

投資物件の選び方

不動産投資に関心がある人であれば、「不動産投資をするには、どのような物件がいいのだろうか?」と、インターネットなどで投資用物件について調べた経験があるのではないでしょうか。

物件をインターネットで検索していると、「高利回り」などの表記をよく見かけます。

しかし、投資物件を選ぶ際に利回りのみを目安にすると、空室のみで賃料収入が獲得できない、修繕費用のみがかかるなどのリスクが存在しており、投資に失敗する可能性があります。

そこで今回は、投資物件を選択する基準や判断方法について、紹介していきます。

 

優れた投資物件を簡単に判断する方法とは?

それでは、どのような物件に投資すれば良いのか、自身で判断する方法はあるのでしょうか、

ここからは、優れた投資物件を簡単に判断する方法や基準について、ご紹介します。

 

投資物件を選択する基準

広さ

広さとは、”投資物件を選択する時の基準にする項目の数”のことを指します。

例えば、基準にする項目である立地・価格・利回り・駅までの距離・修繕積立金・管理費・総戸数などの数を、どの程度まで増やしていくかということです。

深さ

深さとは、基準として決めた項目について、”どの程度まで条件を厳しくするか”ということです。

例えば、基準として駅までの距離を決めた時は、5分以内にするか、10分以内にするかなどで、対象となる物件数は、基準を深くするほど少なくなります。

そのため、投資する物件を選択する基準を広く、深く取るにつれ、物件を探すのが難しくなると言えるでしょう。

 

立地と価格は絶対に外せない項目

投資する物件を選択する基準の中で、「立地」と「価格」は絶対に外せない条件だと言えます。

というのも、立地と価格は、購入した後もついてまわる要素であるためです。

投資対象の物件が、賃貸需要の多くない地域であったり、駅から遠いなどの場合、空室が出てしまいのちのち苦労する可能性があります。

価格については、景気にも影響されるため、不動産価格が市況の過熱によって高くなりすぎた場合、不動産投資を中止するということも頭に入れておいた方が良いでしょう。

 

必要のない条件を捨てる

立地と価格についてどうしても外せないのであれば、捨てる要素を選択することも重要です。

投資する物件を選択する基準として、広さ・深さを大きくとってしまうと、適した物件はいつまで経っても見つからないかもしれません。

そのため、必要のない基準を思い切って捨てることによって、対象となる物件が見つかりやすくなると言えるでしょう。 

 

投資する物件は自分が住む基準で選択しない 

捨てる基準を明確にするためには、「自分が住む」基準で選択しないことです。

投資する物件については、実際にその部屋に住む人の立場で選択し、入居する人が必要ない基準を捨てるべきだと言えます。

例えば、投資する物件として単身者用のワンルームマンションを選択するのであれば、角部屋・日当たり・公園が近いなどの条件は優先ではない可能性があります。

部屋に対して、単身者が希望する基準としては、駅と勤め先に近い・家賃が手頃であるということが第一。

たとえ日当たりが良くなくても、仕事などで出かけてしまい昼間は部屋にいないため、日当たりの良さという条件の優先順位は低くなるかもしれません。

しかし、投資する物件がファミリー向けの場合、駅から少し遠くても、日当たりや静かな環境、子供の学区などの基準が必要になってきます。

このように、どのような層を入居する人のターゲットに定めるかによって、どの基準を重要視するかも異なるのです。

 

投資する物件を選ぶ際のポイントとは?

ここからは、投資する物件を選ぶ際に、気をつけておきたいポイントについて、解説していきます。

 

利回り

利回りとは、投資する物件について”どの程度効率良く利益を出せるか”を見極める指標のことで、「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りというのは、年間の賃料収入を購入価格で割ったものです。

一方、実質利回りは、年間の賃料収入から経費の修繕積立金や管理費・賃貸管理代行手数料などを差し引き、購入価格で割ったものです。

実質利回りは、利益から費用を差し引いているため、物件の収益性をより正しく表すことができると言えるでしょう。

物件を探す際に重要視すべきなのは、ランニングコストまでを考えた実質利回りです。

というのも、表面利回りでの計算はランニングコストについては考えていないことがほとんどなため、物件の収益性について正確な判断が難しいからです。

物件の情報の中には、単に利回りとしか表示していないものもあるので、表示されているのが表面利回りなのか実質利回りなのかを事前にしっかりと調べておく必要があります。

 

築年数

地震に対する強度は、マンションがいつ建築されたかによって異なります。

地震に対して強い物件を探すのであれば、昭和56年以降に建築された、新しい耐震基準のものを選択する必要があります。

新しい耐震基準は、宮城県沖で昭和53年に発生した地震の被害をベースにして決められたもので、震度6強以上の地震が起きても倒壊する恐れがない住宅だとされています。

実際、新しい耐震基準で建築されたマンションは、阪神淡路大震災や東日本大震災が発生しても、1棟も倒壊しませんでした。 

そのため、投資する物件を選ぶ際には、築年数が昭和56年以前の古い耐震基準で建築されたものではなく、地震に対して強い、新しい耐震基準で建築したものを選択しましょう。

 

駅からの距離

「駅から徒歩で10分以内の距離」を目安に投資物件を選択すると、ライバルが少なく、希少性が高いというメリットがあります。

駅から徒歩で1分の物件の場合、徒歩で1分=物件の図面上では80mと換算されます。

そのため、駅から徒歩で1分の物件は、駅から半径80m以内にある物件ということになります。

当然ですが、面積が広くなるほど、ライバルとなる物件も多くなります。

 

修繕積立金・管理費

一戸あたりの修繕積立金が1000円程度など、極端に少ない場合、将来的に値上げが必要になる可能性があります。

修繕積立金の目安については、国土交通省が1㎡あたり約200円の月額であるとしています。

例えば、ワンルームマンションで20㎡の時は4000円程度、ファミリーマンションで70㎡の時は14000円程度となります。

物件を分譲する際に、管理費や修繕積立金が安くなっている物件は、投資利回りを高くするためにランニングコストを抑えているからだと考えられます。

修繕積立金が安い物件は、大規模修繕工事のために、そのうち大幅な値上げが必要となる可能性があります。

そのため、値上がりを予測した資金プランをしっかりと練っておくことをオススメします。

 

総戸数

物件の総戸数が20戸未満の場合、修繕積立金の負担が将来大きくなる可能性があります。

そのため、20戸以上の総戸数の物件を目安に選択すると良いでしょう。

修繕積立金は、それぞれのマンションの家主が毎月積み立てて、大規模修繕の屋上の防水工事や外壁の塗装工事、給排水管工事などというようなものに使用します。

例えば、20戸の総戸数のマンションと50戸の総戸数のマンションを比較した際、どちらも同じ工事金額とすれば、当然ですが、一戸あたりの負担は総戸数が少ない方が大きくなります。

また、総戸数が5倍になったとしても、大規模修繕工事額も5倍にはならないことが多いです。

修繕積立金額が購入時点では同じでも、修繕積立金の値上がり幅は、管理戸数が少ない方が大きくなることは間違いないでしょう。

 

投資する物件はどのように見つけたらいいの?

ここからは、投資する物件を探す方法について、紹介します。

 

投資する物件を自分で見つける

投資する物件をインターネット上から見つける

投資する物件を探すのであれば、インターネットを利用するのが手軽であり、便利な方法です。

賃貸サイトと同じように、希望する条件の価格や立地、利回りなどを入力すれば、該当物件を閲覧することができます。

 

投資する物件を競売で購入

競売というのは、債権者の金融機関などが、裁判所を通じてその債権を回収するために入札方式で不動産を売却することです。

しかし最近は、金融緩和や東京オリンピックの開催などから落札価格が高騰しており、必ずしも競売物件が格安であるとは言えないのが現状。

営業力がある不動産業者の場合、高額で落札しても利益をさらに上乗せして不動産を売却することができますが、個人の場合は難しいでしょう。

物件を競売で見つけるのであれば、不動産業者から紹介してもらったり、インターネット上に載っている仲介物件を検索する方法をとった方が良いでしょう。

 

投資する物件を不動産業者から紹介してもらう

仲介は、不動産業者が売主と買主の間に立って、契約が成立するように仲立ちする方法です。

不動産業者が自分の代わりに物件を見つけてくれるため、手間を掛けたくない・時間がないという人におすすめです。 

しかし、物件を見つけて、契約の仲立ちをしてくれる代わりに、仲介手数料を不動産業者に支払う必要があります。

仲介手数料は、以下のように計算します。

・物件価格が200万円以下のケース

物件価格に5%を掛けます。

・物件価格が200万円超~400万円以下のケース

物件価格に4%を掛けたものに2万円をプラスします。

・物件価格が400万円超のケース

物件価格に3%を掛けたものに6万円をプラスします。 

また、不動産業者から物件を直接購入するのであれば、不動産業者自身が売主となるため、仲介手数料は必要ありません。

 

優れた投資物件を簡単に判断する方法まとめ

今回は、数ある投資物件の中から、優れた物件を簡単に判断する方法について、解説してきました。

大切なのは、物件を選ぶ際に「これだけは外せない」と思う項目以外は取捨選択をすることと、情報のみに踊らされないことです。

これから不動産投資を始めようと考えているのであれば、ぜひ本記事を参考にして、物件を選んでみてはいかがでしょうか。

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